- Aún no se vendió de forma definitiva, pero recibió una propuesta no vinculante de R$ 760 millones por el Passeio Corporate y un memorando de R$ 16 millones por un piso en el E-Tower.
- El dividendo se mantuvo en R$ 0,58 por cuotaparte, pero la generación de caja cayó a R$ 0,568, lo que exigió usar R$ 0,012 por cuotaparte de la reserva de ganancias.
- La vacancia física subió del 9,4% al 10,0% tras la devolución de Macquarie y la notificación de rescisión anticipada de Stone.
La tesis de liquidación del fondo inmobiliario BROF11 dejó de ser una promesa lejana de asamblea para convertirse en una propuesta firme sobre la mesa. Las ofertas recibidas por BGR Asset suman R$ 776 millones en inmuebles y aceleran el reciclaje de la cartera, justo cuando la vacancia física vuelve a mostrar señales de presión.
¿BROF11 vendió algún inmueble?
Aún no mediante un contrato firmado definitivo. El fondo inmobiliario BROF11 no concluyó la venta final de ningún edificio hasta el cierre de septiembre, pero formalizó avances concretos en la enajenación de su cartera. El 29 de septiembre de 2026, la gestión recibió una propuesta no vinculante de R$ 760,0 millones para la venta del 100% del Edificio Passeio Corporate, ubicado en el centro de Río de Janeiro.
Pocos días después, el 7 de octubre de 2026, la gestora celebró un Memorando de Entendimiento (MoU) para la posible venta del piso 33 del Edificio E-Tower, en São Paulo, por R$ 16,0 millones. En conjunto, ambas negociaciones suman R$ 776,0 millones y ponen en práctica la estrategia aprobada por los partícipes para la enajenación directa de los activos.
Propuesta no vinculante por 82.859 m² de SBA (29 sep 2026).
Memorando de Entendimiento por el piso 33 / 627,69 m² (7 oct 2026).
Equivale a más del 60% del valor de mercado total del fondo.
Es fundamental comprender la etapa en la que se encuentra cada documento. Una propuesta no vinculante señala la intención de compra y fija un precio de partida, pero aún debe atravesar una auditoría (due diligence), cumplir con las condiciones estipuladas y aprobar los contratos definitivos. Por su parte, el Memorando de Entendimiento establece plazos de exclusividad y avanza en la negociación del contrato final.
¿Cuál es el valor y qué incluye la propuesta de R$ 760 millones por el Passeio Corporate?
El valor ofrecido es de R$ 760,0 millones por el inmueble completo. El Passeio Corporate es el pilar principal del BROF11: el complejo representa el 83% de los ingresos netos por alquiler del fondo y cuenta con 82.859 m² de SBA propia en el centro de Río de Janeiro.
BGR Asset venía sosteniendo que el descuento patrimonial negociado en bolsa —la cuotaparte cotizaba a R$ 62,57 frente a un valor patrimonial de R$ 108,62 (P/VP de 0,58)— no reflejaba la calidad de las plantas tipo AAA del portfolio. La llegada de un comprador dispuesto a desembolsar R$ 760 millones pone a prueba en la práctica la liquidez del mercado inmobiliario carioca.
Si la venta del Passeio Corporate se concreta bajo los términos propuestos, el monto obtenido permitirá al fondo amortizar por completo el saldo deudor del CRI (R$ 185,5 millones), lo que eliminará el principal gasto financiero del balance, y distribuir un volumen significativo de amortización de capital a los partícipes.
¿Por qué el dividendo de R$ 0,58 por cuotaparte exigió utilizar reservas en septiembre?
Porque la generación de caja por cuotaparte se ubicó por debajo de la distribución. En septiembre de 2026, el BROF11 generó un resultado de caja de R$ 0,568 por cuotaparte (un total de R$ 6,59 millones), lo que supuso un retroceso frente a los R$ 0,609 por cuotaparte registrados en agosto.
Para cumplir con el límite superior de la guía de resultados (guidance) comunicada al mercado —la cual proyectaba pagos de entre R$ 0,54 y R$ 0,58 por cuotaparte—, la gestión distribuyó R$ 0,580 por cuotaparte. Esta decisión arrojó un payout del 102,11% y requirió el uso de R$ 0,012 por cuotaparte del colchón de ganancias acumuladas.
Tras esta utilización puntual, el saldo acumulado de las reservas de ganancias del fondo descendió de R$ 6,89 millones en agosto a R$ 6,73 millones en septiembre. Aunque el fondo aún cuenta con un margen equivalente a cerca de R$ 0,58 por cuotaparte en su reserva total, la pérdida de dinamismo en el flujo operativo de alquileres enciende una luz amarilla para sostener el dividendo si se concretan nuevas vacantes antes de las ventas.
¿Cómo evoluciona la vacancia del BROF11 tras las salidas de Stone y Macquarie?
La vacancia física consolidada aumentó al 10,0% en septiembre. La tasa de ocupación, que había retrocedido al 9,4% en julio gracias a la expansión de SBM en el Passeio Corporate, volvió a subir debido a un movimiento doble de devoluciones en la cartera.
En el Edificio E-Tower, Macquarie devolvió formalmente los 627,69 m² del piso 33 el 30 de septiembre, lo que elevó la vacancia del edificio en São Paulo al 11,7%. La respuesta de la administración fue rápida: la superficie vacante se convirtió de inmediato en objeto del Memorando de Entendimiento para su venta por R$ 16,0 millones en octubre.
En el Passeio Corporate, Stone notificó al fondo la rescisión anticipada de 1.675,57 m², lo que empujó la vacancia del edificio carioca al 9,8%. Adicionalmente, el informe señala previsiones de devolución de superficie por parte de Biogen en octubre de 2026. Caixa Econômica Federal continúa como la principal anáfora del inmueble, al representar de forma aislada el 38% de los ingresos netos del fondo.
¿Qué efecto tiene la venta de los inmuebles sobre la deuda en CRI del fondo?
Elimina el costo financiero que mermaba la distribución. El BROF11 cerró septiembre con un saldo deudor de R$ 185,5 millones en Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). La deuda devenga una tasa de IPCA + 8,25% anual y presenta un indicador de apalancamiento (LTV) del 13,0% sobre el total de activos (valuados en R$ 1,42 mil millones).
Actualmente, este costo por intereses consume más de R$ 1,6 millones mensuales de caja bajo el rubro de gastos operativos y financieros. La estructura del contrato del CRI permite que funcione como un préstamo puente con amortización extraordinaria en caso de liquidación de activos.
Si las operaciones de venta del Passeio Corporate y del piso del E-Tower avanzan, la cancelación del CRI será el primer paso obligatorio. Sin el peso del costo financiero de IPCA + 8,25%, el resultado neto por cuotaparte remanente quedará totalmente libre para su distribución directa a los partícipes hasta el cierre del fondo.
¿Qué cambia en la práctica para el partícipe de BROF11 a partir de ahora?
Si tienes BROF11 en cartera, el foco se desplazó de la renta pura por alquiler hacia la ejecución de los contratos de venta. La cuotaparte negociada a R$ 62,57 ofrece un margen de descuento significativo frente a los R$ 108,62 de valor patrimonial. La recepción de propuestas por R$ 776 millones confirma el interés comprador, aunque exige prestar atención a los plazos de due diligence. Hasta que el dinero ingrese a la cuenta, el dividendo de R$ 0,58 mensuales dependerá del uso continuo de la reserva de R$ 6,73 millones para cubrir las rescisiones de Stone y Biogen.
La tesis del BROF11 pasa a regirse por el calendario de cierre de las ofertas. Dado que el mercado de oficinas clase AAA en Río de Janeiro redujo su vacancia general al 23,5% (según datos del mercado citados por la administración), el atractivo del Passeio Corporate para los inversores institucionales ha crecido.
¿Qué se debe monitorear en los próximos meses en el BROF11?
Para seguir de cerca la conversión de las propuestas en valor real para la cartera, conviene prestar atención a los siguientes indicadores:
Conversión de la propuesta del Passeio Corporate — Un hecho relevante que confirme la firma del contrato definitivo por R$ 760,0 millones o la convocatoria a una asamblea de partícipes.
Cierre del MoU del E-Tower — La firma de la escritura de enajenación del piso 33 por R$ 16,0 millones y el consecuente ingreso de fondos para la amortización parcial del CRI.
Consumo de la Reserva de Ganancias — Mantener el saldo residual por encima de los R$ 6,0 millones (estaba en R$ 6,73 millones en septiembre) para respaldar el guidance de R$ 0,54 a R$ 0,58 por cuotaparte mientras el impacto de la desocupación de Stone surte efecto.
Las propuestas de R$ 776 millones validan nuestra tesis de desinversión y aportan el catalizador concreto que el mercado esperaba para destrabar el P/VP de 0,58. El inversor debe tener paciencia ante los plazos burocráticos necesarios para concluir las ventas, consciente de que la renta operativa sufre presiones temporales por vacancia antes de que se concreten los eventos de liquidez.
