Hoje, 15 de junho de 2026, o Pátria Prime Offices FII (HGPO11) — o antigo CSHG Prime Offices — depositou R$ 107,60 por cota na conta de cada um dos seus 8.203 cotistas. É o maior pagamento isolado da história do fundo e o penúltimo capítulo de uma liquidação que vinha sendo executada com precisão de relógio desde a aprovação em assembleia, no mês passado.
Quem leu nossa análise da AGE de liquidação aprovada em maio já sabia que esse dia chegaria. O que ninguém ainda tinha visto é o Informe Mensal de maio/2026 (documento 1222070, entregue à CVM também hoje), que fecha a conta do que sobra no fundo. E é nessa sobra — a amortização final de cerca de R$ 49,35/cota, com PIX marcado para 08/07 — que mora tanto a última parcela do seu dinheiro quanto o único risco que ainda depende de você: o imposto de renda.
Resposta rápida: quanto caiu, quando paga o resto, o que fazer agora
Se você só quer saber o essencial antes de aprofundar, é isto:
- Quanto caiu hoje: R$ 107,60 por cota, isento de IR para pessoa física. Para quem tinha 10 cotas, foram R$ 1.076 líquidos.
- Quando vem o resto: a amortização final, estimada em ~R$ 49,35/cota, será divulgada com valor exato em 01/07 e paga por PIX em 08/07. Essa parcela é tributada.
- O que fazer AGORA: entrar na plataforma Cuore e informar seu custo médio de aquisição das cotas até 25/06. Quem não fizer isso pode pagar imposto a mais sem necessidade.
Pronto — essa é a versão de 30 segundos. O resto do artigo é para entender por que a conta fecha desse jeito e como não deixar dinheiro na mesa do Leão.
A aritmética final: para onde foi cada real do fundo
O Informe Mensal de maio é o documento que transforma a liquidação de promessa em número fechado. Ele mostra o balanço do fundo no fim do mês, e a leitura é cristalina:
Repare numa coisa: não há mais um único metro quadrado de imóvel no fundo. O ativo de R$ 275,7 milhões está inteiramente em fundos de renda fixa (FI-RF) — ou seja, virou caixa puro, rendendo até o último dia. O HGPO11 deixou de ser um fundo imobiliário no sentido econômico há semanas; hoje é um cofre prestes a ser esvaziado.
A conta dos R$ 275,7 milhões se reparte assim:
- R$ 188,7 milhões estavam reservados como "rendimentos a distribuir" — é exatamente R$ 107,60 multiplicado pelas 1.753.057 cotas do fundo. Esse dinheiro saiu hoje.
- O que sobra, R$ 86,5 milhões, é o patrimônio líquido (PL) pós-pagamento. Dividido pelas mesmas 1.753.057 cotas, dá o VP/cota de R$ 49,353060.
VP/cota é o Valor Patrimonial por cota — quanto cada cota representa do patrimônio do fundo. E aqui está o ponto: na liquidação, esse valor patrimonial residual é justamente o que será devolvido como amortização. Por isso a estimativa de ~R$ 49,35/cota não é chute: é o PL atual dividido pelo número de cotas. O valor exato de 01/07 só muda na terceira casa decimal, conforme os FI-RF renderem mais alguns dias de juros até o pagamento.
Por que a "rentabilidade do mês" apareceu em -67,99%
O Informe mostra Rentabilidade Patrimonial do mês de -67,9962% e, ao mesmo tempo, um Dividend Yield (DY — rendimento dividido pelo preço) de 69,7995%. Parece desastre, mas é só contabilidade de liquidação: o patrimônio "caiu" porque R$ 188,7 milhões saíram do fundo na forma de provisão de rendimento. Esse dinheiro não evaporou — ele foi para a sua conta. Os dois números são a mesma moeda vista por lados opostos.
O desenho tributário: por que 69% isento é uma boa notícia
Some as duas pernas da liquidação: R$ 107,60 de rendimento (pago hoje) + ~R$ 49,35 de amortização (08/07) = ~R$ 156,95 por cota. A forma como esse total foi fatiado importa muito para o seu bolso.
Os R$ 107,60 saíram como rendimento, e rendimento de FII é isento de imposto de renda para pessoa física — é a Lei 11.033/2004, que dispensa o IR sobre os proventos de fundos imobiliários com mais de 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa (o HGPO11 cumpre ambos os requisitos). Esses R$ 107,60 chegam limpos, sem desconto.
Já os ~R$ 49,35 vêm como amortização/resgate na liquidação, e aí a isenção não vale: a Lei 11.033 protege o rendimento, não a devolução de capital no encerramento. Sobre essa parcela incide IR de 20% sobre o ganho de capital.
O detalhe elegante é a proporção. Cerca de 69% de tudo que você recebe (R$ 107,60) é isento, e apenas ~31% (R$ 49,35) é tributável — e mesmo essa fatia só paga imposto sobre o ganho, não sobre o valor cheio. Para comparar: se a Pátria tivesse estruturado tudo como amortização única de R$ 156,95, a base tributável seria muito maior. O desenho atual joga a maior parte do dinheiro pelo cano isento. Foi uma boa engenharia para o cotista.
O IR sobre a amortização: a conta que quase ninguém faz
Aqui está o coração prático deste artigo. O imposto de 20% incide sobre (valor da amortização − seu custo médio por cota). Quanto mais caro você comprou, menos imposto paga; quem comprou barato lá atrás paga mais. Veja a simulação para diferentes preços de compra, considerando amortização de R$ 49,35/cota:
| Custo médio da cota | Ganho na amortização | IR (20%) | Amortização líquida |
|---|---|---|---|
| R$ 49,35 ou mais | R$ 0,00 (sem ganho) | R$ 0,00 | R$ 49,35 |
| R$ 40,00 | R$ 9,35 | R$ 1,87 | R$ 47,48 |
| R$ 30,00 | R$ 19,35 | R$ 3,87 | R$ 45,48 |
| R$ 20,00 | R$ 29,35 | R$ 5,87 | R$ 43,48 |
Note o contraintuitivo: quem comprou a cota acima de R$ 49,35 não paga IR nenhum na amortização, porque está recebendo de volta menos do que investiu nessa perna. E como o último preço da cota na B3 (R$ 153,42, antes da negociação encerrar em 25/05) era muito mais alto que os R$ 49,35 de VP, praticamente todo mundo que comprou no mercado secundário nos últimos anos cai nesse caso: amortização sem imposto.
Atenção: a amortização não é o seu retorno
É fácil olhar a tabela acima e pensar "comprei a R$ 153 e vou receber só R$ 49,35, que prejuízo". Não é. Você já recebeu R$ 107,60 hoje (isento), recebeu anos de dividendos antes disso, e ainda vem a amortização. O resultado final da cota é a soma de tudo — e, para a tese do fundo, foi amplamente positivo, como mostramos mais abaixo.
O prazo da Cuore: faltam 10 dias e pode custar caro
Esse é o único ponto deste artigo que exige ação imediata. Para calcular o IR da amortização, o Administrador (Banco Genial) precisa saber o seu custo médio de aquisição. Ele coleta essa informação pela plataforma Cuore — o sistema do Banco Genial usado para você declarar quanto pagou pelas cotas. O link chega no e-mail do cotista.
Prazo da Cuore: até 25/06/2026
Você tem até 25 de junho para informar seu custo médio na Cuore. Quem não informar terá o IR calculado sobre o menor valor histórico da cota — ou seja, o sistema assume que você comprou pelo preço mais baixo possível, maximizando o "ganho" tributável e o imposto. Isso pode custar de R$ 5 a R$ 15 a mais por cota, dinheiro que sai do seu bolso por pura omissão.
O custo de não fazer é fácil de quantificar. Suponha que seu custo médio real foi R$ 130/cota, mas você não informa nada. O sistema usa o mínimo histórico — digamos R$ 60. A diferença de base tributável é R$ 70, e o IR de 20% sobre isso seria R$ 14/cota cobrados indevidamente, quando na verdade você nem teria ganho (comprou a R$ 130, recebe R$ 49,35 de amortização — prejuízo, zero imposto). Para 100 cotas, são R$ 1.400 jogados fora por não ter clicado num formulário.
O ritual é simples:
- Acesse a plataforma Cuore pelo link enviado no e-mail do cotista.
- Informe o custo médio de aquisição das suas cotas (some o que pagou em cada compra, divida pela quantidade).
- Anexe o comprovante — notas de corretagem ou informe de rendimentos da corretora que mostrem os preços de compra.
- Confirme e guarde o protocolo.
Se seu e-mail estava desatualizado
O prazo para regularizar o e-mail de cadastro via [email protected] era 10/06/2026 e já passou. Se você não recebeu o link da Cuore, é porque o cadastro pode estar desatualizado. Procure o Banco Genial e sua corretora hoje — não espere o dia 25, porque acertar o cadastro fora do prazo leva tempo e o relógio do custo médio não para.
O check-list do cotista para os próximos dias
Concretamente, é isto que você faz a partir de agora:
| Quando | O que fazer |
|---|---|
| Hoje (15/06) | Confirmar o crédito de R$ 107,60/cota na conta da corretora. Já está lá. |
| Até 25/06 | Informar custo médio na Cuore com comprovante. Prioridade máxima. |
| 26 a 30/06 | Administrador apura o custo médio. Nada a fazer, só aguardar. |
| 01/07 | Divulgação do valor exato da amortização. Conferir o comunicado. |
| 08/07 | PIX da amortização (~R$ 49,35/cota, líquido de IR). Encerramento do fundo. |
Tese revisitada: o que o HGPO11 deixa de aprendizado
Vale parar e olhar o ciclo completo, porque ele é um caso de estudo de gestão ativa bem feita em lajes corporativas. O CSHG Prime Offices nasceu em 07/10/2010. Em out/2024, a gestão vendeu os edifícios Metropolitan e Platinum por R$ 620,4 milhões — uma operação com TIR de 17,7% ao ano e lucro de +234% sobre o custo dos imóveis. A segunda parcela dessa venda, R$ 278,2 milhões, entrou no caixa em 30/04/2026, dentro do prazo contratual. Foi esse caixa que virou os R$ 156,95/cota que estão sendo devolvidos agora.
Os números falam: +614% acumulados, contra +208% do CDI e +188% do IFIX. Em 14 anos, o HGPO11 entregou quase o triplo do retorno do índice de fundos imobiliários e do CDI. E o mais importante para a lição: a gestão soube vender no topo do ciclo e devolver o capital em vez de reciclar em ativos caros só para manter o fundo vivo cobrando taxa. Encerrar um fundo na hora certa é uma decisão tão valiosa quanto comprar bem — e bem mais rara no mercado.
Para quem quer continuar em lajes corporativas Pátria
Com o HGPO11 encerrando, o cotista que gostou da exposição a escritórios de alto padrão sob gestão da Pátria Investimentos tem uma sucessora natural: o HGRE11, fundo de lajes corporativas da mesma casa, ativo e com portfólio relevante. Não é recomendação automática — o HGRE11 tem tese, preço e riscos próprios que merecem análise dedicada — mas é o caminho lógico para quem quer reinvestir os R$ 156,95/cota que está recebendo sem sair do nicho nem da gestora.
Veredicto
O HGPO11 fez quase tudo certo, e o que faltava virou número fechado hoje: os R$ 107,60 isentos já estão na sua conta e a amortização de ~R$ 49,35 tem PIX marcado para 08/07. O risco de capital acabou — o fundo é 100% caixa em renda fixa, sem imóvel para desvalorizar. O risco de timing acabou — a gestão vendeu no topo e recebeu tudo no prazo. O único risco que sobrou é tributário, e ele está inteiramente na sua mão: informar o custo médio na Cuore até 25/06. Faça isso esta semana e você fecha um dos melhores ciclos de FII de laje corporativa da década — TIR de 17,7% ao ano em 14 anos — sem deixar um centavo a mais para o Leão. Nota de execução da gestora Pátria: 8/10.
Acompanhe os próximos comunicados na página do HGPO11 e fique atento ao e-mail do cotista para o valor exato da amortização em 01/07.
