O que mudou desde a análise anterior (19/05/2026)
Na análise anterior de maio trabalhamos com o número que o gestor estimava no Relatório Gerencial de abril: cota patrimonial de R$ 73,19 e spread de ~10%. O Informe Mensal de mai/2026 trouxe os dados consolidados depois da saída dos imóveis do balanço, e quatro coisas mudaram:
- VP confirmado em R$ 68,10/cota — R$ 5,09 abaixo do estimado. O spread real caiu de ~10% para ~6,2%.
- Rentabilidade de -23,6% no mês (cota patrimonial caiu de R$ 89,15 para R$ 68,10) — é efeito contábil da venda, não perda operacional.
- Prazo da Vórtx encerrou em 11/06/2026 — quem não informou custo médio terá IRRF calculado pela base de R$ 40,02 (R$ 5,62/cota retido).
- PL final de R$ 339,9 mi — 100% em cotas HGLG11 (R$ 337,8 mi) + R$ 5,14 mi em Títulos Públicos para cobrir IRRF. Sem mais imóveis físicos.
Por que o VP caiu de R$ 89,15 para R$ 68,10
Quem abriu o Informe Mensal de mai/2026 e viu rentabilidade patrimonial de -23,6% no mês teve um susto legítimo. A cota patrimonial despencou de R$ 89,15 (abr/2026) para R$ 68,10 (mai/2026). Parece que o fundo perdeu quase um quarto do valor em 30 dias. Não perdeu. Isso é contabilidade, não dinheiro saindo do bolso.
A explicação está em como os ativos eram marcados antes e depois da venda. Em abril, os 4 galpões ainda estavam no balanço do PATL11 pelo valor de avaliação — que embutia uma valorização imobiliária histórica acumulada. Esse valor inflava a cota patrimonial para R$ 89,15. Quando a venda ao HGLG11 foi efetivamente contabilizada em maio, aconteceram três lançamentos ao mesmo tempo:
- Os galpões saíram do balanço pelo valor justo contábil da transação (não pela avaliação cheia que estava no ativo).
- As 2.130.508 cotas HGLG11 recebidas em pagamento entraram marcadas a mercado.
- O ganho patrimonial não realizado que estava "guardado" na avaliação dos imóveis foi baixado — porque deixou de existir como ativo imobiliário.
O resultado líquido foi a cota patrimonial convergir para o valor que o cotista de fato vai receber: ~R$ 68/cota em cotas HGLG11 + caixa. Em outras palavras, o R$ 89,15 era um número de papel; o R$ 68,10 é o número real do que está na mão do fundo hoje. O exemplo numérico simples: se você tinha 1.000 cotas marcadas a R$ 89.150 em abril e a R$ 68.100 em maio, você não perdeu R$ 21.050 — esse valor nunca foi resgatável. O que vale é o que será amortizado em julho, e isso é ~R$ 68/cota (antes de IRRF).
Prazo da Vórtx já passou — o que acontece agora
Esta é a parte que não tem mais volta. A janela para informar o custo médio de aquisição à Vórtx ia de 12/05 a 11/06/2026 e encerrou. Quem leu a análise anterior e agiu está protegido. Quem deixou passar entra automaticamente no cálculo conservador. Veja a diferença prática:
- Quem informou o custo médio: o IRRF será calculado sobre o ganho real (VP − seu custo de compra). Quem comprou acima de R$ 68,10 não tem ganho e paga R$ 0. Quem comprou a R$ 60 paga 20% sobre R$ 8,10 = R$ 1,62/cota. Imposto justo.
- Quem NÃO informou: a Vórtx aplica como base de custo o menor preço histórico da cota, R$ 40,02. O cálculo automático fica: R$ 68,10 − R$ 40,02 = R$ 28,08 de "lucro hipotético" × 20% = R$ 5,62/cota de IRRF retido na fonte — mesmo que você nunca tenha tido esse ganho.
O detalhe injusto: a maioria dos 33.546 cotistas comprou acima de R$ 40,02 (a cota só ficou nesse patamar em jan/2025). Quem comprou a R$ 64, R$ 70 ou R$ 90 e não informou vai pagar imposto sobre um ganho que não existe — e quem comprou acima de R$ 68 vai pagar IRRF mesmo tendo prejuízo real. É a regra, por mais que doa.
O valor exato do IRRF a ser retido por cota será divulgado em 30/06/2026, junto com o comunicado de amortização. Quem pagou DARF de ganho de capital por conta própria em meses anteriores pode ter minimizado a mordida — mas se não informou o custo médio à Vórtx dentro do prazo, a retenção na fonte vai seguir o cálculo conservador de R$ 5,62/cota de qualquer forma. A recuperação do excesso só será possível depois, via ajuste na declaração de IR de 2026, com toda a burocracia que isso implica.
Cronograma final: os próximos 18 dias
| Data | O que acontece | Impacto para o cotista |
|---|---|---|
| 30/06/2026 | Divulgação do valor exato da amortização | Define quantas cotas HGLG11 por cota PATL, o valor em caixa e o IRRF retido por cota. |
| 03/07/2026 | Entrega das 2.130.508 cotas HGLG11 | Cotas caem na corretora ao preço de mercado do HGLG nessa data — não ao valor de aquisição. |
| 07/07/2026 | Pagamento da parcela em dinheiro | Caixa remanescente cai na conta, líquido de IRRF e despesas. |
Repare: o número que importa não é o VP de R$ 68,10 isolado. É o preço de mercado do HGLG11 em 03/07, porque é nesse dia e nesse preço que as cotas são creditadas. O R$ 68,10 é a referência contábil de hoje; o valor real entregue depende do humor do mercado daqui a 18 dias.
O risco que ainda existe: preço do HGLG em 03/07
O VP de R$ 68,10 pressupõe o HGLG11 marcado próximo ao valor de aquisição (R$ 166,58). Mas a entrega é a mercado. Hoje o HGLG11 negocia em torno de R$ 166–167, praticamente no preço de aquisição — o que valida o VP. O problema é que isso pode mudar até 03/07.
A conta é direta. A proporção é de ~0,4267 cota HGLG por cota PATL (2.130.508 ÷ 4.991.535 cotas). Logo:
- Se o HGLG estiver a R$ 166 em 03/07: cada cota PATL vale ~R$ 70,83 em HGLG (0,4267 × 166), em linha com o VP + caixa.
- Se o HGLG cair 5% para ~R$ 158: cada cota PATL vale ~R$ 67,42 em HGLG — você perde ~5% do valor entregue, e o spread de ~6% praticamente evapora.
- Se o HGLG subir 5% para ~R$ 175: cada cota PATL vale ~R$ 74,67 em HGLG — o ganho total fica bem acima do spread atual.
Quem está sentado em PATL11 hoje está, na prática, comprado em HGLG11 sem saber o preço final de execução. Vale manter o HGLG depois de receber? O HGLG11 é o maior FII logístico do Brasil, gestão CSHG (Credit Suisse Hedging-Griffo), 13+ ativos logísticos em SP, RJ e MG, liquidez alta e portfólio core. Para quem queria exposição logística de qualidade, terminar o trade como cotista do HGLG é um bom desfecho — manter faz sentido. Para quem só queria sair, a decisão de vender em 03/07 vai depender do preço do HGLG na data.
Quem ganhou e quem perdeu — o veredicto do trade
Agora que o número final está praticamente travado em ~R$ 68/cota, dá para fechar o balanço honesto de cada perfil de cotista:
| Quando comprou | Custo | Vai receber (~) | Resultado |
|---|---|---|---|
| Mínimo (jan/2025) | R$ 44 | ~R$ 68 + dividendos | +~55% em 17 meses. Trade excelente. |
| IPO (ago/2020) | R$ 100 | ~R$ 68 + ~R$ 28,50 dividendos acumulados | Total ~R$ 96,50 → −3,5% nominal em 6 anos (e bem pior já descontada a inflação). |
| Tese de spread (mai/2026) | R$ 66 | ~R$ 68 | +~3% bruto — pode ser zero ou negativo se não informou custo médio. |
A leitura é clara: a "arbitragem" pós-IPO destruiu valor para quem ficou desde o começo. Quem comprou no IPO a R$ 100, recebeu ~R$ 28,50/cota de dividendos ao longo de 6 anos e vai sair com ~R$ 68, fecha com prejuízo nominal de ~3,5% — e, descontada a inflação do período, a perda real beira os -35%. O fundo prometeu logística de alto padrão e entregou vacância, reavaliação para baixo e uma venda a ~0,80× VP. Quem soube comprar barato na mínima e está saindo agora é o único grupo que realmente ganhou dinheiro com esse veículo.
RMG e tail de 6 meses — o que ainda pode mudar
O número de ~R$ 68/cota não é necessariamente o ponto final. A Renda Mínima Garantida (RMG) que o PATL deu ao HGLG vai de abr a set/2026 e mexe com o PL remanescente nos dois sentidos:
- Se a vacância nos imóveis (Itatiaia e RDN) for reduzida durante a RMG, o PATL desembolsa menos ao HGLG, sobra mais caixa no PL e a amortização final pode ser ligeiramente maior.
- Se a vacância persistir, o desembolso da RMG consome parte do PL mínimo de R$ 5 mi reservado, e a parcela final encolhe.
- Tail: se o HGLG vender qualquer um dos ativos recebidos antes de out/2026 com lucro, o PATL tem direito a uma parte — o que pingaria como amortização adicional em meses subsequentes.
São ajustes de margem, não de ordem de grandeza. O grosso (~R$ 68/cota em HGLG + caixa) está definido; a RMG e o tail movem centavos para cima ou para baixo no saldo final.
Veredicto — para o cotista atual: aguardar
O PATL11 deixou de ser um FII com imóveis. Hoje é, contabilmente, "um fundo que tem HGLG11 dentro" esperando a entrega. O VP de R$ 68,10 está confirmado, o spread real é ~6% (não os ~10% que se calculava sobre o R$ 73,19 estimado), e o número final depende do preço do HGLG em 03/07.
Para quem já é cotista: não há o que fazer agora além de aguardar. O pregão encerrou em 11/05, as cotas estão bloqueadas, não existe mercado secundário. O prazo de informar custo médio passou — quem informou está protegido, quem não informou vai ver R$ 5,62/cota de IRRF na amortização e terá de buscar ajuste na declaração de IR. Acompanhe o comunicado de 30/06 com o valor exato. Ao receber as cotas HGLG11 em 03/07, manter é defensável (HGLG é logística core de qualidade); vender dependerá do preço na data.
Para quem está de fora: não dá para entrar. As cotas do PATL11 estão bloqueadas desde 12/05 — não há como comprar para capturar o spread. Quem quiser exposição ao desfecho compra HGLG11 diretamente, que é o destino de tudo isso.
