(anteriormente CSHG Logística — gestão Credit Suisse Hedging-Griffo até jul/2024)
Segmento: Tijolo — Logística e Industrial (Renda Gestão Ativa) · Cotação R$ 147,21 · P/VP 0,8836 · VP/cota R$ 166,6 · Patrimônio R$ 7,60 Bi · 608.345 cotistas · 41 ativos
O HGLG11 (Pátria Log - Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Logística e Industrial (Renda Gestão Ativa). (anteriormente CSHG Logística — gestão Credit Suisse Hedging-Griffo até jul/2024)
Aluga galpões para empresas como Mercado Livre e Volkswagen e distribui os aluguéis como renda mensal, isenta de IR
Esta página é a ficha do HGLG11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Pátria Investimentos Ltda..
O Pátria Investimentos é uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina, com mais de 35 anos de atuação e mais de US$ 45 bilhões sob gestão global. Listado na Nasdaq (PAX), atua em private equity, crédito, infraestrutura e real estate em 4 continentes.
Na divisão Real Estate, o Pátria gerencia mais de R$ 38 bilhões em FIIs e fundos exclusivos, sendo a maior gestora independente de FIIs do Brasil. Assumiu o HGLG11 em 16/07/2024 após aquisição da plataforma de FIIs do Credit Suisse Hedging-Griffo, herdando também HGBS11, HGFF11, HGPO11, HGRE11, HGCR11, HGRU11 e outros. A estratégia atual do Pátria é consolidar sua plataforma de logística: a AGE de dez/2025 aprovou a incorporação do LVBI11, aquisição dos imóveis do PATL e absorção de dois fundos monoativos da Brookfield — formando o maior FII do Brasil.
A administração é feita pelo Banco Genial S.A. (CNPJ 45.246.410/0001-55, sede Rio de Janeiro), que também assumiu em jul/2024. O Genial é uma plataforma de investimentos independente e administra outros FIIs do grupo Pátria. A combinação Pátria (gestão) + Genial (administração) consolida uma das plataformas de maior AUM em FIIs do Brasil.
36 galpões logísticos/industriais (AAA-C) em 7 estados — 2,04 Mi m² ABL, vacância 3%, WALE 4,0 anos
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| DCB | Betim/MG | 6,9% | 1,0% |
| Vinhedo (BTS Volkswagen) | Vinhedo/SP | 6,3% | 1,0% |
| DCC | Cajamar/SP | 5,7% | 1,0% |
| Guarulhos | Guarulhos/SP | 5,4% | 0,875% |
| Porto Canoa | Cariacica/ES | 4,6% | 1,0% |
| DCR | Cajamar/SP | 4,5% | 0,865% |
| Betim BTS - Mercado Livre | Betim/MG | 4,2% | 1,0% |
| Itupeva G200 (BTS Meli) | Itupeva/SP | 3,9% | 1,0% |
| Goiânia | Goiânia/GO | 3,6% | 1,0% |
| CLE | Cabreúva/SP | 3,5% | 0,911% |
| São Carlos (Electrolux) | São Carlos/SP | 3,4% | 1,0% |
| Itupeva G300 | Itupeva/SP | 3,3% | 1,0% |
| Parque Torino | Cariacica/ES | 3,2% | 1,0% |
| Ribeirão Preto | Ribeirão Preto/SP | 3,1% | 1,0% |
| Cone MM2 | Cabo de Santo Agostinho/PE | 2,9% | 1,0% |
| Cariacica | Cariacica/ES | 2,9% | 1,0% |
| São José dos Campos | São José dos Campos/SP | 2,7% | 0,752% |
| Betim | Betim/MG | 2,7% | 1,0% |
| Extrema II | Extrema/MG | 2,6% | 1,0% |
| Itupeva G100 | Itupeva/SP | 2,5% | 0,927% |
| Louveira | Louveira/SP | 2,4% | 1,0% |
| Blumenau | Blumenau/SC | 2,2% | 1,0% |
| Embu | Embu das Artes/SP | 2,1% | 1,0% |
| Extrema A | Extrema/MG | 1,7% | 1,0% |
| Betim Business Park | Betim/MG | 1,6% | 1,0% |
| Osasco | Osasco/SP | 1,6% | 1,0% |
| Master Labs (Hortolândia) | Hortolândia/SP | 1,2% | 0,851% |
| Syslog | Hortolândia/SP | 1,2% | 0,935% |
| Extrema III | Extrema/MG | 1,2% | 1,0% |
| Parque Novo Mundo | São Paulo/SP | 1,1% | 1,0% |
| Campo Grande | Rio de Janeiro/RJ | 1,0% | 1,0% |
| Monte Mor | Monte Mor/SP | 1,0% | 1,0% |
| Duque de Caxias | Duque de Caxias/RJ | 0,9% | 0,919% |
| Cone G06 | Cabo de Santo Agostinho/PE | 0,8% | 0,909% |
| Techtown (Hortolândia) | Hortolândia/SP | 0,5% | 0,829% |
| Rio Claro | Rio Claro/SP | 0,4% | 1,0% |
| Carteira de FIIs estratégicos | — | 4,6% | — |
| Participações em SPEs (Sociedades de Propósito Específico) | — | 13,9% | — |
| Caixa Líquido + Renda Fixa + CRIs (ativo) | — | 1,3% | — |
HHI 0,0367 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 90,5% · Nordeste 3,7% · Centro-Oeste 3,6% · Sul 2,2% |
| Por locatário | Mercado Livre 40,0% · Volkswagen 10,0% · Shopee 6,0% · Electrolux 5,0% · Decathlon 3,0% |
| Por indexador | IPCA 74,0% · IGP-M 26,0% |
| Por tipo de contrato | tipico 87,0% · atipico 13,0% |
| Por classe de ativo | AAA 40,0% · AA 27,0% · A 9,0% · B 12,0% · C 5,0% · Mobiliário (FII+CRI+RF) 7,0% |
A cota negocia a R$ 154.85 contra VP de R$ 166.58 — desconto modesto de 7.0%. P/VP reflete tanto o prêmio de qualidade (maior FII logístico, ADTV líder, vacância 3%, WALE 4 anos) quanto a diluição em curso das 10ª+11ª emissões. Em aversão a risco (2022, fim 2024) o fundo chegou a P/VP 0,80-0,85; em ciclos favoráveis (boom 2020-2021), atingiu 1,15-1,25.
último fechamento R$ 147,21 · mínima histórica R$ 102,12 · máxima R$ 217,16 · valor patrimonial por cota R$ 166,6.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 14.579.760 · média de 12 meses de r$ 10.322.902.
Liquidez líder do setor logístico — volume médio 21d de R$ 14.6 Mi/dia. Posição de R$ 1 Mi sai em ~0,4 dia útil sem mover preço. Compatível com qualquer estratégia, inclusive trading.
Saldo devedor de r$ 670.400.000 · alavancagem de 0,095% · ltv de 0,092%.
Projeção Pátria: 9,5% (2026) → 8,8% (2027) → 8,0% (2028) → 7,2% (2029) → 6,3% (2030). Saldo desce R$ 670 Mi → R$ 173 Mi em 10 anos.
O HGLG11 é uma das maiores histórias de sucesso do mercado de FIIs brasileiro. Nascido em 2010 como CSHG Logística, pioneiro em galpões logísticos e industriais, construiu sob gestão da Credit Suisse Hedging-Griffo um portfólio de 37 imóveis, 2 Mi m², 180+ locatários e vacância sistêmica baixa. Ao longo de 15 anos, entregou +627% de retorno acumulado (14,3% a.a.), muito acima do IFIX (+290%, 9,6% a.a.) e CDI (+302%, 9,9% a.a.). Foi um dos BTS pioneiros do Mercado Livre no Brasil.
Em julho/2024, após 13 anos de CSHG, o fundo migrou para a Pátria Investimentos (gestor) e Banco Genial (administrador) — a maior transferência de gestão da história dos FIIs brasileiros, sem ruptura operacional. Sob o Pátria, o ritmo acelerou: em 18 meses foram captados R$ 2,1 bilhões (10ª + 11ª emissão), 8 novos galpões foram adquiridos (420 mil m² adicionais) e a consolidação histórica com LVBI11, PATL e fundos Brookfield foi aprovada em AGE, mirando formar o maior FII do Brasil (R$ 10 Bi de PL, 54 imóveis, 2,9 Mi m²) no 1S2026.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | O CSHG Logística FII é constituído em 01/06/2010 sob gestão e administração da Credit Suisse Hedging-Griffo Corretora de Valores, com foco em galpões logísticos e industriais — um dos pioneiros do segmento no Brasil. |
| INÍCIO B3 | Início das negociações das cotas na B3. O fundo inicia operações com portfólio reduzido e foca em construir um dos primeiros FIIs puros de logística do Brasil. |
| CRESCIMENTO | Ao longo de 8 emissões, o HGLG11 expande para mais de 25 imóveis e atinge PL próximo de R$ 3 bilhões. Ativos icônicos são adquiridos: DCB (Betim), Vinhedo (VW), DCC (Cajamar), Extrema I/II/III, Louveira, Itupeva G100/G200, Cone MM2, Parque Torino (Cariacica/ES) e outros. |
| BOOM LOGÍSTICO | Pandemia e boom do e-commerce elevam demanda por galpões. CSHG Logística assina BTS com Mercado Livre em Betim (Meli 48 + Meli 64) com CRI IPCA+6,25% e carência de 6 meses, e desenvolvimento em Cone MM2 (ES). |
| 9ª EMISSÃO | Encerrada em 27/07/2023 com 10.330.900 cotas emitidas a R$ 152,50 (total de R$ 1,575 bilhão). Após a 9ª emissão, o fundo passa a ter 33.787.575 cotas. Regulamento consolidado em 04/08/2023, ainda sob gestão CSHG. |
| TRANSIÇÃO HISTÓRICA | Em 16/07/2024, fato relevante comunica a transferência dos serviços de administração e gestão do CSHG para o Banco Genial (administrador) e Pátria Investimentos (gestor). Marco histórico após 14 anos de CSHG. Portfólio e política de investimento mantidos. |
| NOVO NOME | Em 26/02/2025, instrumento particular formaliza a alteração de denominação para 'Pátria Log - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada' (correção de acento em fev/2025). Regulamento passa a refletir taxa global de 0,6% a.a. sobre valor de mercado conforme Resolução CVM 175/22. Ticker HGLG11 preservado. |
| 10ª EMISSÃO | Encerrada em 30/11/2025, a 10ª emissão capta R$ 1,4 bilhão via compensação de créditos via subscrição. Viabiliza as aquisições do Portfólio I (5 galpões, 235,5 mil m², R$ 850,7 Mi, cap rate 9,2%) e Portfólio II (3 galpões em SP, 185,7 mil m², R$ 807,9 Mi, cap rate 8,3%). |
| AGE CONSOLIDAÇÃO | Em 01/12/2025, convocada AGE por consulta formal para aprovar: (i) incorporação do LVBI11 pelo HGLG11; (ii) aquisição da totalidade dos imóveis do PATL pelo HGLG11; (iii) incorporação de dois fundos monoativos geridos pela Brookfield; (iv) ajustes de regulamento. Objetivo: formar o maior FII do Brasil com R$ 10 Bi de PL e 54 imóveis. |
| REAVALIAÇÃO | Em 01/12/2025, Carta do Gestor informa conclusão de reavaliação dos ativos pela Colliers Brazil: valorização média de 2,52% sobre o valor contábil de dez/2024. Destaques: Betim BTS Meli (+10,7%), Goiânia (+5,1%), DCR (+2,2%), DCB (+2,0%). Portfólio vale R$ 5,7 Bi (média R$ 3.591/m²). |
| 11ª EMISSÃO | Em 05/02/2026, anúncio de início da 11ª emissão com volume alvo de R$ 700 milhões. Período de exercício do direito de preferência: 13/02 a 02/03. Ativos-alvo incluem o portfólio imobiliário do PATL (etapa 1 da consolidação). |
| G200 ML SIMÕES FILHO | BTS do Mercado Livre em Simões Filho (BA) — G200 — é formalizado em março/2026 como novo desenvolvimento. Simultaneamente, o HGLG Simões Filho G100 (86 mil m²) está 99,9% concluído e em operação, com apenas a Contenção 02 pendente (conclusão prevista mar/2026). |
| ATUAL | O HGLG11 negocia a R$ 158,97 (P/VP 0,96) com distribuição de R$ 1,10/cota pelo 13º mês consecutivo. DY 12m de 8,3% (mercado) e 8,0% (patrimonial). Vacância física em 3,0%, WALE de 4,0 anos. Consolidação LVBI+PATL+Brookfield em fase final de aprovação CVM. |