O Fiagro RZTR11 encerrou o litígio que travou a Fazenda Bom Jardim desde abril de 2026: há novo arrendatário, novo contrato e nova opção de compra. O preço da solução é uma baixa contábil de R$ 49,9 milhões no patrimônio — equivalente a R$ 2,65 por cota — que o mercado ainda precisará digerir com a cotação já pressionada a R$ 67,50.
O que aconteceu com a Fazenda Bom Jardim no RZTR11?
O contrato original com o Grupo Macedo foi rescindido por inadimplência em 30 de abril de 2026. O grupo entrou em recuperação judicial, a devolução da posse não aconteceu no prazo e o fundo travou na Justiça: o Tribunal de Goiás negou a tutela de urgência para desocupação imediata, citando o direito à purgação da mora do arrendatário. O caso ficou indefinido por mais de seis meses, com perda estimada de R$ 5,6 milhões em receita ao longo de 2026.
O Fato Relevante publicado em 13 de novembro encerra esse ciclo. O fundo celebrou um acordo que quitou mutuamente todas as obrigações das partes (incluindo as de natureza concursal), encerrou as medidas judiciais e firmou um novo contrato de arrendamento rural com o Sr. Lindolfo Leão de Macedo Neto — válido até 30 de abril de 2030 —, além de nova opção de compra.
Por que o valor patrimonial vai cair?
A fazenda estava registrada no balanço do RZTR11 pelo seu valor de mercado estimado: R$ 118.273.900,84. Com o acordo, o fundo passa a contabilizá-la pelo preço de exercício da opção de compra com vencimento em abril de 2027: R$ 68.400.000. A diferença — R$ 49.873.900,84 — é uma baixa contábil que reduz o patrimônio líquido do fundo.
Com aproximadamente 18,8 milhões de cotas (estimativa nossa a partir do PL atual de R$ 1,89 bilhão e VP de R$ 100,30), essa redução patrimonial equivale a R$ 2,65 por cota — o próprio valor que o Fato Relevante informa. O valor patrimonial deverá recuar de R$ 100,30 para cerca de R$ 97,65 após o reconhecimento contábil.
Todas as medidas judiciais encerradas; recuperação judicial do Grupo Macedo finalizada; novo arrendatário com obrigações pós-concursais.
Fazenda reavaliada de R$ 118,3M para R$ 68,4M; VP cai de R$ 100,30 para ~R$ 97,65; P/VP passa de 0,67 para ~0,69.
O que o novo contrato entrega de receita?
O arrendamento prevê pagamentos anuais antecipados: R$ 2.736.000 em abril de 2027, R$ 3.009.600 em abril de 2028 e R$ 3.310.560 em abril de 2029 (referente ao período até 30 de abril de 2030). Somados, são R$ 9,06 milhões ao longo de três anos.
Em termos de impacto no dividendo, o número é pequeno: dividido pelas ~18,8 milhões de cotas, cada parcela anual representa R$ 0,145 a R$ 0,176 por cota — ou algo como R$ 0,012 a R$ 0,015 mensais, diluídos ao longo do ano. O dividendo atual de R$ 0,85 não sobe de forma relevante por conta desses recebimentos, porque chegam uma vez ao ano e representam menos de 2% da receita total estimada do fundo. A contribuição real está na estabilização: a Bom Jardim voltou a gerar fluxo.
A opção de compra varia entre R$ 68,4 milhões (exercício em 2027) e R$ 91.040.400 (exercício em 2030). Se o novo arrendatário exercer a opção no futuro, o fundo pode realizar um ganho de capital — no caso do vencimento em 2030, seria um potencial de R$ 22,6 milhões adicionais (R$ 91M − R$ 68,4M), ou cerca de R$ 1,20/cota para ser distribuído como rendimento extraordinário.
O dividendo ainda está em risco?
Em termos diretos, o dividendo já caiu de R$ 1,05 para R$ 0,85 ao longo de 2026 — um recuo de 19% —, e a gestão havia avisado que novas reduções eram possíveis no semestre. O acordo não reverte essa pressão de forma imediata.
A reserva de caixa estava praticamente zerada (R$ 0,01/cota em julho de 2026). O padrão de arrendamento do RZTR11 é sazonal: a maior parte das receitas chega em blocos anuais ou semestrais, não mensalmente. O fundo distribui mensalmente mesmo assim, o que cria trimestres com resultado mais apertado. Com a reserva no limite, qualquer mês de entrada menor do que a distribuição pressiona o payout.
O acordo com a Bom Jardim remove um risco específico — a inadimplência travada na Justiça —, mas não resolve a sazonalidade estrutural da receita nem reconstitui a reserva. O DY atual de 12,64% a.a. sobre a cotação de R$ 67,50 é real e vem de arrendamentos, mas pode oscilar mês a mês.
A cotação a R$ 67 já preçou tudo isso?
Quando o site publicou a análise do RZTR11, a cota estava em R$ 88,04 e o P/VP era 0,90. Hoje, em R$ 67,50, o desconto é de 33% sobre o VP atual (P/VP 0,67). Mesmo após a reavaliação contábil reduzir o VP para ~R$ 97,65, o P/VP ficaria em ~0,69 — o desconto permanece expressivo. A venda de outra fazenda em outubro por R$ 200 milhões mostrou que o portfólio tem ativos realizáveis acima do VP registrado, o que torna o desconto de 33% ainda mais relevante como piso analítico.
Dois movimentos conflitantes entram em cena com o acordo: a remoção do risco jurídico (positivo — o mercado atribuía um prêmio de risco alto a um litígio sem prazo) e o registro da baixa contábil de R$ 49,9M (negativo para o VP). O que costuma acontecer nesses casos: a notícia de encerramento do litígio alivia parte do prêmio de risco, mas o reconhecimento contábil — que chega no próximo informe do fundo — pode trazer volatilidade antes de qualquer recuperação. Para aprofundar a análise de valuation do fundo, a página completa do RZTR11 traz os múltiplos atualizados.
O risco mais assustador foi removido: a Bom Jardim não está mais em disputa judicial indefinida e o novo contrato garante receita até 2030. Para o dividendo, o impacto imediato é pequeno (R$ 0,012/cota/mês adicionais, quando chegar em 2027). O que muda estruturalmente: o VP vai recuar ~R$ 2,65 no próximo informe — para quem comprou antes de R$ 88, a perda contábil soma ao prejuízo já acumulado. Para quem olha entrando agora, a tese de desconto fica mais limpa sem o risco jurídico, embora o dividendo ainda esteja sob pressão sazonal.
Reconhecimento contábil da reavaliação — fique de olho no próximo Informe Mensal ou Trimestral: o VP vai cair ~R$ 2,65. Se a cotação estiver acima de R$ 70, o mercado pode já ter precificado; se cair junto, busque o P/VP pós-ajuste (~0,69) como novo parâmetro.
Primeiro recebimento da Bom Jardim — R$ 2.736.000 esperados em abril de 2027. Se o pagamento chegar em dia, confirma a saúde do novo arrendamento. Atraso seria o primeiro sinal de que o problema se repetiu.
Dividendo de dezembro/2026 — a reserva de caixa estava a R$ 0,01/cota em julho. Qualquer queda abaixo de R$ 0,85 indicaria que a sazonalidade do semestre pesa mais do que o acordo aliviou. Se mantiver esse patamar, o piso parece seguro a curto prazo.
