<unk> Actualización — 13/05/2026
1) AGE de 12/05/2026 — Modernización del Reglamento. El gestor propuso cinco cambios materiales: (a) ampliación de los activos objetivo para SPEs, FIPs y FIAs sectoriales inmobiliarios; (b) consolidación de la tasa global en 1,00% a.a.; (c) capital autorizado de R$ 10 mil millones, dispensando AGE para nuevas emisiones; (d) elevación del límite de exposición a FIIs del grupo BTG/Alianza de 20% 50% del PL (potencial conflicto de interés); (e) recompra y cancelación de cuotas con descuento sobre el VP. La comunidad viene comparando el movimiento al caso reciente del VGHF11 — supervisar el resultado de la votación.
2) Adquisición del Edificio Oscar Freire Office (R$ 132 mi, vía TSER11). El inmueble en los Jardines (5,2 mil m2 ABL) es locado para BAT Brasil (R$ 781,5 mil/mes hasta 2032) y el restaurante Arturito (R$ 85,9 mil/mes hasta 2033), ambos con contratos TÍPICOS. La operación agrega ingresos relevantes (≈ R$ 867 mil/mes) y diversificación, pero introduce una excepción al mandato histórico "100% atípicos" — el cotista pierde un poco de la pureza de la tesis BTS/SLB que era el signo distintivo del fondo.
Aclarado a partir de la página oficial alzr11.alianza.com.br y de los comentarios de la comunidad en el Club FII, con validación cruzada vía Infomoney, FundsExplorer y BrFiis.
Contexto: El FII que nunca ha vago
Desde el IPO en enero de 2018, el ALZR11 mantiene un récord raro en el mercado FIIs: cero días de variancia en más de 2.000 pregones. La Alianza Gestión montó una cartera de 24 inmuebles 100% atípicos — todos Built-to-Suit o Sale & Leaseback— con inquilinos del porte de Mercado Libre, Assaí, DuPont, Fleury y Scala Data Centers. El retorno total acumulado de 96% supera el IFIX en 30 puntos porcentuales. Pero el fondo carga R$ 477 millones en CRIs y acaba de lanzar su 8a emisión de R$ 528 millones. La pregunta que importa: ¿la máquina de renta sustenta ese engranaje?
Foto Atual: diciembre/2025
24 inmuebles, 100% atípicos: ¿por qué funciona esa cartera?
ALZR11 es un FII híbrido de renta con ADN bien definido: adquiere inmuebles bajo contratos Built-to-Suit (BTS) y Sale & Leaseback (SLB) con inquilinos de gran porte. Cada activo se construye o adaptado a medida para el arrendatario, que firma contratos atípicos con plazos de 10 a 20 años y multa integral en caso de rescisión anticipada. Es el tipo de contrato que, en la práctica, transforma el alquiler en casidívida del arrendatario, y eso explica el historial de vacancia cero.
El portafolio es diversificado en tipología — edificios comerciales (31%), galpones secos (30%), renta urbana (28%), data center (8%) y galpones refrigerados (3%) — pero concentrado geográficamente: 81% de los alquileres vienen de São Paulo (Gran SP 67% + Interior 14%), con Rio de Janeiro (14%) y Rio Grande do Sul (5%) completando la asignación.
Los arrendatarios son el punto fuerte: DuPont (14% de la receta), Mercado Libre (10%), Coca-Cola FEMSA (8%), OBA Hortifruti (8%), Pueri Domus (7%), además de Scala Data Centers, Assaí, Bauducco, Atento y Grupo Fleury. Son empresas con facturación mayoritariamente por encima de USD 1 billón, lo que explica el cero absoluto de inadimplencia desde el IPO.
WAULT (plazo medio ponderado de los contratos) es de 9,1 años — ningún contrato relevante vence antes de 2028. Por el Informe Trimestral, 93,2% de los ingresos inmobiliarios Se trata de contratos con vencimiento por encima de 36 meses. Todos los alquileres son reajustados anualmente por el IPCA, con 100% de la cartera indexada a este indicador.
Gálatas El trunfo del ALZR
En más de 76% de los pregones desde el IPO, la cota ALZR11 fue negociada por encima del valor patrimonial. Incluso con Selic en 15% al año, el fondo terminó diciembre/2025 siendo negociado próximo al VP — una señal clara de que el mercado reconoce la calidad de la cartera. La entrada en FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index En 2025 elevó la liquidez de R$ 1,5 MI/día a R$ 2,5 MI/día.
Resultados 2025: ¿La receta creció y el dividendo siguió?
| Métrica | 1S 2025 | 2S 2025 | Total 2025 |
|---|---|---|---|
| Ingresos fijos | R$ 71,8 MI | R$ 73,0 MI | R$ 144,8 MI |
| Receta Extraordinaria | R$ 2,6 MI | R$ 3,8 MI | R$ 6,4 MI |
| Ingresos financieros liq. | R$ 5,2 MI | R$ 7,6 MI | R$ 12,8 MI |
| Salida caja | R$ 63,4 MI | R$ 64,6 MI | R$ 128,0 MI |
| Resultado distribuido | R$ 61,1 MI | R$ 61,4 MI | R$ 122,4 MI |
| Resultado/cota | R$ 0,52 | R$ 0,53 | R$ 1,05 |
| Distribuido/cota | R$ 0,50 | R$ 0,50 | R$ 1,006 |
El 2o semestre superó el 1o tanto en ingresos como en resultado caja, reflejo de las compras de 2025 — especialmente las tiendas Assaí en Río de Janeiro y Guarujá (R$ 213 millones, BTS 20 años) y la expansión del Data Center Scala para 1,2MW. El dividendo creció R$ 0,081/cota en enero para R$ 0,0851 en diciembre, con un pico de R$ 0,094 en junio (efecto de la receta extraordinaria de la venta de Santillana por R$ 53 millones, con TIR de 16,3%).
El CAGR de dividendos 8,2% al año Desde 2020 supera el IPCA acumulado de 5,6% en el mismo período — renta real positiva para el cotista. La reserva de beneficios acumulada a finales de diciembre era de R$ 0,052/cota, reforzando el margen de seguridad para meses más débiles. En 2025, el fondo distribuyó 100% del resultado financiero semestral, sin retener nada más allá del mínimo legal.
R$ 477 millones en CRIs: el precio del crecimiento
Para financiar sus adquisiciones, el ALZR11 emitió 7 series de certificados de Recebibles inmovilizados al IPCA, con spreads entre 5,23% y 8,54% al año y amortizaciones previstas hasta 2041. El saldo total es de R$ 477 millones, equivalente a 38,8% del patrimonio neto.
| CRI / Ativo Vinculado | Saldo total | Remuneración |
|---|---|---|
| TSER11 (DuPont) | R$ 90,7 MI | IPCA + 5,50% |
| Alianza Digital (Scala) | R$ 79,7 MI | IPCA + 8,54% |
| Mercado libre | R$ 71,1 MI | IPCA + 7,75% |
| OBA CD Sumaré | R$ 67,5 MI | IPCA + 7,65% |
| Dasa Sumaré/Ascendino | R$ 63,5 MI | IPCA + 5,23% |
| Assaí Rio de Janeiro | R$ 56,8 MI | IPCA + 7,75% |
| Coca-Cola FEMSA | R$ 47,9 MI | IPCA + 5,50% |
En 2026, el fondo prevé R$ 32,5 millones en amortizaciones de CRIs más R$ 26,3 millones en parcelas de compras, sumando aproximadamente R$ 111 millones de salidas (parcialmente compensadas por R$ 24 millones que reciben ventas de activos). En los 12 meses siguientes, los intereses previstos suman R$ 35,2 millones y las amortizaciones R$ 38,1 millones — juntos, representan 47,4% de la receta bruta anual.
El cuadro de caja R$ 206 millones (16% del PL) cubre aproximadamente 5 años de estas obligaciones. Es un colchón robusto, pero que será parcialmente consumido por la conclusión de adquisiciones en curso: saldo de R$ 21,6 millones del Fleury Campinas, R$ 15 millones de la última parte de los CDBs, y hasta R$ 39,7 millones condicionales del Assaí Guarujá.
<unk>️ El riesgo de apalancamiento
La relación obligaciones futuras / PL de 38,8% Es moderada en el contexto de FIIs, pero no despreciable. Con CRIs indexados al IPCA en un entorno de inflación persistente, el costo de la deuda aumenta junto con los ingresos. El modelo funciona mientras los contratos atípicos (también corregidos por el IPCA) mantienen un diferencial positivo sobre el coste del endeudamiento. Además, la concentración de 81% en São Paulo Hace que la cartera sea sensible a choques regionales, aunque la diversificación de sectores (salud, logística, minorista, tecnología) mitigue ese riesgo parcialmente.
8a Emisión y Fleury Campinas: más R$ 528 millones en la mesa
Anunciada en 12/01/2026, la 8a emisión prevé la distribución de 50 millones de nuevas cuotas a R$ 10,56 (con tasa de distribución de R$ 0,09, totalizando R$ 10,65/cota). Llamó atención el precio de emisión ligeramente por debajo del VP de R$ 10,64 — históricamente, el ALZR emitía con agio. La posibilidad de lote adicional eleva el importe hasta R$ 660 millones.
Los recursos se destinarán a nuevas adquisiciones BTS/SLB. La gran pregunta es: riesgo de dilución temporal: hasta que los recursos sean asignados en activos generadores de renta, el ingreso por cota puede ser presionado hacia abajo. Este efecto ya ha sido absorbido en emisiones anteriores, pero la magnitud de esta — potencialmente R$ 660 millones sobre un PL de R$ 1,3 mil millones— es relevante.
La adquisición más reciente da el tono de lo que esperar: el Laboratorio Diagnóstico Fleury en Campinas/SP, adquirido por R$ 29,5 millones en formato BTS con contrato atípico de 15 años. El yield on cost es de 10,2% al año, con alquiler mensual de R$ 255 mil reajustado por el IPCA. El Grupo Fleury —casi 100 años de historia y facturación de R$ 8,2 mil millones en 2024— trae crédito impecable. El inmueble está en el Cambuí, región con el metro cuadrado más caro del interior de SP, y todavía posee un área de expansión de 825m2 que puede generar ingresos adicionales futura.
Gálatas Guidance 1S 2026: conservador por diseño
La gestora proyecta dividendos recurrentes entre R$ 0,080 y R$ 0,082/cota/mes — superior al guión del semestre anterior. Detalle crucial: esta proyección exclui ingresos extraordinarios las ventas de Santillana e IPG, que pueden añadir hasta R$ 0,003/cota/mes durante los próximos 39 meses. Los reajustes de alquileres por el IPCA en diciembre (DASA Sumaré, DASA Ascendino, Santillana en +4,5%) sostienen la tendencia de crecimiento. En la práctica, los dividendos efectivos tienden a superar el guidance recurrente, como ocurrió consistentemente en 2025.
Pista de precio: ¿cuándo tiene sentido entrar?
<unk> Pista de precio racional
<unk> Veredicto
ALZR11 es una de las máquinas de renta más consistentes del mercado FIIs — vacancia cero desde 2018, contratos atípicos con WAULT de 9,1 años, inquilinos AAA y dividendos que crecen por encima de la inflación (CAGR 8,2% vs. IPCA 5,6%). La palanca vía CRIs (38,8% del PL) es el precio del crecimiento acelerado y merece una monitorización trimestral, pero la caja de R$ 206 millones da aliento a 5 años de obligaciones. R$ 10,76 (P/VP 1,01), el inversor no encuentra descuento, pero paga precio justo por calidad comprobada.
Para quien tiene sentido: inversores que buscan renta mensual previsible y creciente, con exposición a inmuebles de alta calidad e inquilinos premium en contratos a largo plazo. · Quien debe evitar: Quien exige descuento sobre VP para entrar, no acepta exposición a CRIs, o busca diversificación geográfica amplia (81% concentrado en SP).
