Cotización de CPLG11: tres cosas han cambiado — y vale la pena entender antes de decidirse.
El Informe Gerencial de mayo (RG 29/05/2026) trajo el cambio operativo más relevante del año para el año. CPLG11: el galpón de San Bernardo do Campo fue 100% alquilado en el Mercado Libre, lo que que, lo que 0 0 0 0 0 0 0 0 del portafolio — física y financiera. Junto vinieron dos contratos. built-to-suite built-to-suite built-to-suite built-to-suite atípicos a largo plazo: uno con el Mercado Libre en Jacareí (12 años, yield on cost 10,90%) y otro con la misma. Amazon Amazon en San José dos Pinhais (10 años, yield on cost 10,50%).
¿Eso cambia la tesis? Cambia, pero no de la forma que el título sugiere a primera vista. La vacancia "cero" es en parte contable: dos de los tres galpones siguen siendo todavía. canteiros de obra. La renta contratada es robusta y los inquilinos tienen grado de inversión, pero el cotizante de hoy está comprando. Ejecución Futuro Ejecución Futuro, no flujo ya estabilizado. El dividendo recurrente cayó de R$ 0,20 a R$ 0,20 R$ 0,12/mes — y eso es normalización, no deterioro.
Veredicto rápido: ACUMULAR En términos absolutos (nota 7,0). En la disputa directa con pares de ladrillo logístico, MANTER (nota relativa 6,5, segundo del bucket). Quien entra paga prima de 9% sobre el valor patrimonial apostando que las obras salen en el plazo.
La foto actual del fondo.
Lo que ha cambiado en la tesis — los tres eventos del RG de mayo —
O O O O O CPLG11 es un fondo de desarrollo logístico de la Capitanía. Hasta abril, llevaba una vacancia residual en el galpón de San Bernardo y dos terrenos a punto de convertirse en obra. En 30 días, tres piezas encajaron:
En conjunto, estos tres movimientos convierten el CPLG11 de "fondo con terrenos y vacancia" en "fondo con 100% del ingreso contratado y bloqueado en IPCA durante una década o más". La calidad de los inquilinos es el punto alto: Mercado Libre carga rating rating Baa3/BBB-/BBB--ZQX (grado de inversión) y Amazon y Amazon. A1/AA/AA--A1/AA/AA (grado de inversión fuerte). No son inquilinos de riesgo, son dos de las operaciones logísticas más grandes del mundo.
El asterisco es importante y el propio informe no esconde: Dos de los tres galpones aún no existen físicamente.. Jacareí está con 0,37% de la obra terminada (terraplenaje e inicio de fundaciones) y São José dos Pinhais con 5,6%. La renta de estos dos extremos sólo comienza a fluir cuando se entregan las llaves — diez/2026 y abr/2027. Hasta entonces, la "vacación cero" es una verdad contractual, no operativa.
El modelo BTS de la Capitanía, explicado sin simplificar demasiado.
Built-to-suite Built-to-suite (BTS, o "construido a medida") es un contrato en el que el fondo construye un inmueble. específicamente para un inquilino inquilino, que se compromete a alquilarlo por un plazo largo antes de que comience la obra. A cambio de asumir el riesgo de desarrollo, el fondo mantiene un alquiler más alto y un inquilino cautivo durante muchos años.
La diferencia entre la diferencia entre hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor hor lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo hor lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lolo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo lo e e e e e es e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e contrato atípico contrato atípico es el corazón del riesgo aquí — y pocos cotistas entienden:
| cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara cara | Contrato típico contrato típico | Contrato atípico (BTS) |
|---|---|---|
| ¿Quién asume el riesgo? | Más del fondo Más del fondo | Más del inquilino |
| Salida anticipada. | Multa proporcional, puede revisar alquiler. | Inquilino paga alquileres remanescentes (multa llena) |
| Revisional de alquiler de coches | Cada 3 años (el mercado puede caer) | No hay — solo reajuste por índice (IPCA) |
| Plazo típico plazo típico | 5 años años | 10 a 20 años |
| Predicibilidad Predecible | Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Es Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média Média | Alta Alta |
Traducción: en el contrato atípico, si el Mercado Libre quiere salir de Jacareí en el año 3, tiene que pagar los 9 años restantes de alquiler. Esto blinda el flujo de caja del fondo de forma casi total — siempre y cuando el inquilino sea solvente (y ambos son grado de inversión). Por eso el galpón de San Bernardo (típico, 5 años) es tratado como el activo de menor calidad contractual de la cartera, mientras que Jacareí y SJP (atípicos, 12 y 10 años) son el motor de previsibilidad.
Yield on cost: lo que significan estos números.
O O O O O Cabeza ratatada cabeza es el alquiler anual dividido por el valor de mercado del inmueble — cuánto el ladrillo rinde al año. O O O O O Yield on Cost (Ingresos por costo) es el alquiler anual dividido por el alquiler anual dividido por el alquiler anual dividido por el alquiler anual dividido por el alquiler anual dividido por el alquiler anual dividido por el alquiler anual. ¿Cuánto costó construir? El inmóvil. En los proyectos BTS, el yield on cost es el número que importa, porque el fondo está comprando el terreno y construyendo: cuanto más alto, más rentable el desarrollo.
Los Os Os 10,90% de Jacareí e e e e e es e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e 10,50% de SJPX% Son yields on cost robustos para el actual entorno de interés. Para poner en perspectiva: un almacén logístico AAA listo y estabilizado en el mercado secundario negocia hoy a cap rates de 8,5% a 9,5%. Al desarrollar, la Capitanía captura un premio de 1 a 2 puntos porcentuales — exactamente la remuneración por el riesgo de ejecución de la obra.
El ciclo 1o como prueba de concepto
Esto no es teoría. El fondo fue lanzado en octubre de 2023 y, en su primer ciclo ciclo ciclo ciclo e e e primer ciclo ciclo ciclo e e e primer ciclo ciclo ciclo e e e e e e primer ciclo ciclo ciclo e e e e e primer ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e primer ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e primer ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e primer ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo e e e e e e e e e e ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo ciclo, hizo exactamente eso: desarrolló galpones AAA, estabilizó y estabilizó y Desinvertir con ganancia de capital. Los números del 1o ciclo:
El CPLG11 entregó la entrega. +37,9% en cotización a mercado desde el lanzamiento, contra +21,3% del IFIX y +31,2% del CDI neto. El modelo de ciclos funcionó una vez. El 2o ciclo — Jacareí, SJP e Inmigrantes — es la apuesta de que se repite. La diferencia es que, en el ciclo 2o, la gestora optó por frenar inquilinos de grado de inversión. antes antes e antes e antes antes e antes antes e e antes e antes antes e antes antes e antes e antes antes e antes antes e antes antes e antes antes e antes antes e antes antes antes e antes antes e antes e antes antes e antes antes antes e antes antes e antes antes antes e antes antes e antes antes antes e antes antes antes antes antes e antes antes antes antes e antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes e antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes e antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes e antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes antes de la obra, reduciendo el riesgo comercial que existía en el 1o ciclo.
El portafolio actual: tres almacenes, dos inquilinos.
| Activo | Inquilino Inquilino | ABL | Particip. | Contrato Contrato Contrato | Yield on cost on yield | Estágio Estágio |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CPLG Melli Jacareí (SP) | Mercado Libre Mercado Libre | 134.257 m2 m2 | 83% | BTS atípico, 12a IPCAX atípico, 12a IPCAX | 10,90% | En obra (0,37%) — entrega abr/27% |
| CPLG Amazon SJP (PR) | Amazon Amazon Amazon Amazon Amazon | 60.705 m2 m2 | 77% | BTS atípico, 10a IPCAX atípico, 10a IPCAX | 10,50% | En obra (5,6%) — entrega diez/26X% |
| CPLG SBC Inmigrantes (SP) | Mercado Libre Mercado Libre | 74.926 m2 m2 | 32% | Típico, 5a IPCAXQ | — | Performed — 100% locado |
Tres observaciones que la tabla no cuenta por sí sola:
Jacareí es el corazón del fondo. — responde por cerca de 61% de la cartera por valor, con 83% de participación. Es el galpón más grande, el de mayor yield on cost y, al mismo tiempo, el que está. más atrasado físicamente físicamente (0,37%). La tesis de la CPLG11 en los próximos meses 12 es, en buena parte, la tesis de Jacareí salir del papel.
São José dos Pinhais es el gatillo a corto plazo. — entrega en diciembre/2026 y ya está en 5,6% de obra. Es el primer activo del ciclo 2o que comienza a generar ingresos recurrentes, lo que debe sostener (o elevar) el dividendo al inicio de 2027.
Inmigrantes es el menor por valor. — a pesar de los casi 75 mil m2, la participación del fondo es de sólo 32% (el resto pertenece a otro fondo). Es el activo ya realizado y el único contrato típico, entonces es el de menor peso y menor calidad contractual. Fue, irónicamente, lo que nullificó la vacancia contable.
Dividendos: ¿por qué el DPS cayó de R$ 0,20 a R$ 0,12?
Mirando el historial de los últimos 12 meses, es fácil asustar:
| Periodododo | DPS/mes/mes | Que era lo que era. |
|---|---|---|
| Jun/25X Jun/25 | R$ 0,03XX | Inicio, fondo aún asignando asignación |
| Ago/25X | R$ 0,04XX | Ramp-up Ramp-up |
| Set/25 – Dec/25X | R$ 0,20XX | Inflado por la ganancia de capital del 1o ciclo 1o ciclo |
| Jan/26 – Abr/26XX | R$ 0,13XX | Transición transicional |
| Mayo/26X | R$ 0,12XX | Recurrente normalizado, sin ganancia de capital. |
La caída de R$ 0,20 para R$ 0,12X No es deterioro, es normalización.. El patamar de R$ 0,20 entre septiembre y diciembre de 2025 estaba inflado por la distribución del ganancia de capital de la desinversión del 1 ciclo de desinversión del 1 (los R$ 101,9 millones). Eso era un evento no recurrente: vendió el cobertizo, distribuyó el beneficio, acabó. Esperar que ese nivel continuara sería lo mismo que confundir el salario con el 13o.
O O O O O Revelaciones La dirección de la empresa es clara: R$ 0,12/cuota/mes para los próximos 12 meses, en el rango de R$ 0,10 a R$ 0,14. Ese es el dividendo recurrente real, sostenido por la renta de los contratos ya firmados (con Inmigrantes performado y los atípicos travados). Sobre la cotización actual, eso da. DY de 13,28%% DY al año.
El dilema de la caja: saludable o preocupante?
Aquí mora la parte que separa el inversor atento del desavisado. El modelo de ciclos de la Capitanía Capitán Genera DPS estructuralmente volátil DPS estructuralmente volátil: distribución baja mientras desarrolla (capital yendo a la obra), pico cuando desinvierte (ganancia de capital), y nivel normalizado de recurrencia en el medio. De R$ 0,03 a R$ 0,20 en 12 meses no es inestabilidad — es el diseño del producto.
Ese es el caso. Aquellos que entienden y buscan retorno total. (dividiendo + valorización de la cuota), pero es Mala mala para quien necesita una renta mensual previsible.. Un jubilado que vive de la renta no debería depender de un fondo cuyo DPS varía 6x a lo largo de un ciclo. Ya un inversor en fase de acumulación, que reinvierte, captura la TIR llena del modelo — y esa TIR fue de más de 19% en el 1o ciclo.
Comparativa con pares de papel de pares
Un punto de atención honesto: el DY estandarizado de 13,3% del CPLG11, aunque bueno, queda. debajo de fondos de papel fondos de papel (CRI), que hoy entregan 14% a 16% de DY. La diferencia es de naturaleza: el fondo de papel paga más porque distribuye intereses de deuda (renta que no crece y se desgasta con la inflación alta), mientras que el CPLG11 paga alquiler indexado a IPCAXQ Esp Esp Esp Esp Esp la expectativa de ganancia de capital de la próxima desinversión. Comparar los dos solo por el DY es comparar naranja con manzana.
Valuation: la prima de 9% está justificada?
El CPLG11 negocia la P/VP de 1,09X — es decir, el mercado paga R$ 1,09 por cada R$ 1,00 de patrimonio neto. Son 9% de prima sobre el valor patrimonial de R$ 10,52/cota. La pregunta obvia: ¿por qué pagar por encima del valor del libro?
La respuesta es que lo El valor patrimonial aún registra los cobertizos en obra cerca del costo de construcción, no por el valor que tendrán listos y estabilizados.. Cuando Jacareí y SJP son entregados y reevaluados a las tasas de mercado cap, el VP tiende a subir, y el premio de hoy se convierte en descuento. El P/VP de 1,09 es en la práctica el mercado. anticipando la ganancia de capital del 2o ciclo 2o ciclo. Es la misma lógica que validó el ciclo 1o.
La matemática de los intereses: el diferencial real con NTN-B en 7,54%%
El riesgo que presiona esta prima proviene de la renta fija. En mayo, la NTN-B de 10 años subió de 7,39%% a 7,54%% — el título público indexado a IPCA es el "coste de oportunidad" de cualquier activo de renta inmobiliaria en Brasil. Si un título del gobierno paga IPCA + 7,54% sin riesgo de crédito ni de obra, ¿qué premio el CPLG11 necesita pagar para tener sentido?
El fondo entrega, en yield on cost, IPCA + ~10,7% promedio (promedio ponderado entre 10,90% y 10,50%%). Contra la NTN-B de 7,54%, esto es uno. Spread real de alrededor de 3,2 puntos porcentuales puntos porcentuales sobre el título soberano. Este spread es la remuneración por: (1) riesgo de ejecución de las obras, (2) riesgo de crédito de los inquilinos — bajo, dado el grado de inversión, y (3) el upside de la ganancia de capital en la desinversión. Con 3,2 p.p. de spread, la prima está Razonablemente justificado. — pero es un margen que se encoge si los intereses largos continúan subiendo.
El rango de precios justos que sostengo:
Qué sucede si la obra se retrasa
Es el escenario que baja la cota al piso de R$ 10,50. Un retraso en Jacareí (61% del portafolio) significa: renta contratada que no empieza a fluir en la fecha prevista, coste de obra que puede estallar el presupuesto, y — lo peor — riesgo de que la ventana favorable de interés se cierre antes de la entrega. El fondo mitiga eso con él. cero apalancamiento cero apalancamiento cero (no tiene deuda presionando el caja) y constructoras de primera línea bajo gestión de proyecto profesional (PMG). Aun así, el retraso de la obra en desarrollo es el riesgo número uno aquí — y el cotizante tiene que precisarlo, no ignorarlo.
Para quien es (y para quien no es)
El CPLG11 tiene sentido para usted si.
Estás en lo que estás. fase de acumulación fase de acumulación, reinvierte los dividendos y busca buscarlos. es es es es es es retorno total es es es es es es es es retorno total es es es es es es retorno total es es es es es es es retorno total es es es es es (renta + valorización). Usted entiende el modelo de ciclos y no se asusta con DPS variable. ¿Quieres exposición a la logística AAA con inquilinos de grado de inversión y tolera esperar 12 a 18 meses por las obras madurar. Usted confía en el track record de la Capitanía (TIR >19% en el ciclo 1o).
El CPLG11 no tiene sentido si.
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Donde se encuentra en el depósito de logística.
| FII | Nota RAPX Nota RAPX Nota | Posición Posición |
|---|---|---|
| FIIP11 | 7,0 | 1o del bucket |
| CPLG11 | 6,5 | 2o del bucket |
| MCLO11 | 5,7 | 3o del bucket |
En la nota absoluta el CPLG11 marca 7,0 (ACUMULAR). En la disputa relativa de ladrillo logístico se sitúa en 6,5, detrás del FIIP11 — que ofrece renta ya estabilizada, sin el riesgo de obra que el CPLG11 todavía lleva. Es la diferencia entre quien ya entrega y quien promete entregar.
Veredicto: la tesis mejoró, el riesgo cambió de lugar.
Recomendación: ACUMULAR (absoluto, nota 7,0) | MANTER (relativo, nota 6,5)
Para quien ya tiene: mantener. mantener. Vacaciones cero contratadas, apalancamiento cero, dos inquilinos de grado de inversión encerrados en IPCA durante una década, y un track record que validó el modelo en el ciclo 1o. Nada aquí pide venta.
Para quien quiera entrar: Acumular gradualmente, consciente de que usted paga 9% de premio sobre el VP apostando en la ejecución de Jacareí y SJP. El mejor punto de entrada surge si la cotización retrocede a cerca de R$ 10,50 en un eventual susto de intereses o ruido de obra.
Para quienes buscan renta mensual previsible: Evitar. El modelo de ciclos no está hecho para usted — busque ladrillo ya estabilizado o papel de alta calidad.
El RG de mayo hizo lo que prometía: cercó la vacancia, cerró los tres contratos y dio visibilidad de 10 a 12 años de ingresos indexados a la inflación con Mercado Libre y Amazon. La tesis mejoró de hecho. Pero el riesgo no desapareció — él lo hizo —. Cambió de lugar.. Salió de la columna "vacaciones e inquilino" y entró en la columna "ejecución de obra y curva de interés". Quien compra CPLG11 hoy no está comprando un fondo de renta lista; está comprando el. 2o ciclo de la Capitanía antes de que suceda, con el historial del ciclo 1 como única — pero fuerte — garantía de que la hoja de ruta se repite.
