Lo que ha cambiado desde el análisis anterior (19/05/2026)
Na análisis anterior de mayo Trabajamos con el número que el gestor estimaba en el Informe Gerencial de abril: cota patrimonial de R$ 73,19 y spread de ~10%. El Informe Mensal de mai/2026 trajo los datos consolidados después de la salida de los inmuebles del balance, y cuatro cosas cambiaron:
- VP confirmado en R$ 68,10/cota — R$ 5,09 por debajo del estimado. El spread real cayó de ~10% para ~6,2%.
- Rentabilidad de -23,6% en el mes (cota patrimonial cayó de R$ 89,15 a R$ 68,10) — es efecto contable de la venta, no pérdida operativa.
- Plazo de la Vórtx finalizó en 11/06/2026 — quien no informó el coste medio tendrá IRRF calculado por la base de R$ 40,02 (R$ 5,62/cota retida).
- PL final R$ 339,9 mi — 100% en cuotas HGLG11 (R$ 337,8 mi) + R$ 5,14 mi en títulos públicos para cubrir IRRF. Sin más inmuebles físicos.
Por qué VP cayó de R$ 89,15 a R$ 68,10
Quien abrió el Informe Mensal de mai/2026 y vio rentabilidad patrimonial de -23,6% en el mes Tuvo un susto legítimo. La cota patrimonial despencó de R$ 89,15 (abr/2026) a R$ 68,10 (mai/2026). Parece que el fondo perdió casi una cuarta parte del valor en 30 días. No perdió. Eso es contabilidad, no dinero saliendo del bolsillo.
La explicación está en cómo se marcaban los activos antes y después de la venta. En abril, los 4 galpones todavía estaban en el balance del PATL11 por el valor de evaluación, que embutía una valorización inmobiliaria histórica acumulada. Ese valor inflaba la cota patrimonial para R$ 89,15. Cuando la venta se venda HGLG11 Fue efectivamente contabilizada en mayo, ocurrieron tres lanzamientos al mismo tiempo:
- Los galpones Salieron del balance por el valor justo contable de la transacción (no por la evaluación llena que estaba en el activo).
- Las 2.130.508 cuotas HGLG11 recibidas en pago entrar marcado al mercado.
- La ganancia patrimonial no realizada que estaba "guardado" en la evaluación de los inmuebles fue descargado — porque dejó de existir como activo inmobiliario.
El resultado neto fue la cota patrimonial convergir para el valor que el cotista de hecho recibirá: ~R$ 68/cota en cuotas HGLG11 + caja. En otras palabras, el R$ 89,15 era un número de papel; el R$ 68,10 es el número real de lo que está en la mano del fondo hoy. El ejemplo numérico simple: si tenía 1.000 cuotas marcadas a R$ 89.150 en abril y a R$ 68.100 en mayo, no perdió R$ 21.050 — ese valor nunca fue rescatado. Lo que vale es lo que será amortizado en julio, y eso es ~R$ 68/cota (antes de IRRF).
Plazo de Vórtx ya ha pasado, lo que sucede ahora
Esta es la parte que no tiene más vuelta. La ventana para informar el coste medio de adquisición a Vórtx iba de 12/05 a 11/06/2026 y Cerro. Quien leyó el análisis anterior y actuó está protegido. Quien dejó pasar entra automáticamente en el cálculo conservador. Vea la diferencia práctica:
- Quien informó el costo medio: El IRRF se calculará sobre la ganancia real (VP − su costo de compra). Quien compró por encima de R$ 68,10 no tiene ganancia y paga R$ 0. Quien compró R$ 60 paga 20% sobre R$ 8,10 = R$ 1,62/cota. Impuesto justo.
- Quien NO informó: la Vórtx aplica como base de coste el menor precio histórico de la cota, R$ 40,02. El cálculo automático queda: R$ 68,10 − R$ 40,02 = R$ 28,08 de "lucro hipotético" × 20% = R$ 5,62/cota de IRRF retenido en la fuente — incluso si nunca has tenido esa ganancia.
El detalle injusto: la mayoría de los 33.546 cotistas compró por encima de R$ 40,02 (la cota solo se quedó en ese nivel en jan/2025). Quien compró R$ 64, R$ 70 o R$ 90 y no informó va a pagar impuestos sobre una ganancia que no existe — y quien compró por encima de R$ 68 va a pagar IRRF incluso teniendo perjuicio real. Es la regla, por más que doa.
El valor exacto del IRRF a ser retido por cota será divulgado en 30/06/2026, junto con el comunicado de amortización. Quien pagó DARF de ganancia de capital por cuenta propia en meses anteriores puede haber minimizado la mordida, pero si no informó el costo medio a Vórtx dentro del plazo, la retención en la fuente va a seguir el cálculo conservador de R$ 5,62/cota de cualquier forma. La recuperación del exceso sólo será posible después, mediante el ajuste en la declaración de IR de 2026, con toda la burocracia que ello implica.
Cronograma final: los próximos 18 días
| Fecha | Lo que sucede | Impacto para el cotista |
|---|---|---|
| 30/06/2026 | Divulgación del valor exacto de la amortización | Define cuántas cuotas HGLG11 por cota PATL, el valor en caja y el IRRF retenido por cota. |
| 03/07/2026 | Entrega de 2.130.508 cuotas HGLG11 | Cotas caen en la corredora al precio de mercado del HGLG en esa fecha — no al valor de adquisición. |
| 07/07/2026 | Pago del tramo en efectivo | Caja restante cae en la cuenta, líquido de IRRF y gastos. |
Tenga en cuenta: el número que importa no es el VP de R$ 68,10 aislado. Es el precio de mercado del HGLG11 en 03/07, porque es ese día y en ese precio que las cuotas son acreditadas. R$ 68,10 es la referencia contable de hoy; el valor real entregado depende del humor del mercado de aquí a 18 días.
El riesgo que todavía existe: precio del HGLG en 03/07
El VP de R$ 68,10 presupone el HGLG11 marcado cerca del valor de adquisición (R$ 166,58). Pero la entrega es el mercado. Hoy HGLG11 negocia en torno a R$ 166-167, prácticamente en el precio de adquisición — lo que valida el VP. El problema es que esto puede cambiar hasta 03/07.
La cuenta es directa. La proporción es de ~0,4267 cota HGLG por cota PATL (2.130.508 ÷ 4.991.535 cuotas). Logo:
- Si HGLG está R$ 166 en 03/07: cada cota PATL vale ~R$ 70,83 en HGLG (0,4267 × 166), en línea con VP + caja.
- Si HGLG caer 5% para ~R$ 158: cada cota PATL vale ~R$ 67,42 en HGLG — usted pierde ~5% del valor entregado, y el spread de ~6% prácticamente evapora.
- Si HGLG subir 5% para ~R$ 175: cada cota PATL vale ~R$ 74,67 en HGLG — la ganancia total está bien por encima del spread actual.
Quien está sentado en PATL11 hoy está, en la práctica, comprado en HGLG11 sin saber el precio final de ejecución. ¿Vale mantener el HGLG después de recibir? HGLG11 es el mayor FII logístico de Brasil, gestión CSHG (Credit Suisse Hedging-Griffo), 13+ activos logísticos en SP, RJ y MG, liquidez alta y cartera core. Para quien quería exposición logística de calidad, terminar el trade como cotista del HGLG es un buen resultado — mantener tiene sentido. Para quien solo quería salir, la decisión de vender en 03/07 dependerá del precio del HGLG en la fecha.
Quien ganó y quien perdió, el veredicto del trade
Ahora que el número final está prácticamente librado en ~R$ 68/cota, da para cerrar el balance honesto de cada perfil de cotista:
| Cuando compró | Coste | Va a recibir (~) | Salida |
|---|---|---|---|
| Mínimo (jan/2025) | R$ 44 | ~R$ 68 + dividendos | +~55% en 17 meses. Trade excelente. |
| IPO (ago/2020) | R$ 100 | ~R$ 68 + ~R$ 28,50 dividendos acumulados | Total ~R$ 96,50 → −3,5% nominal En 6 años (y mucho peor ya descontada la inflación). |
| Tese de spread (mai/2026) | R$ 66 | ~R$ 68 | +~3% bruto: puede ser cero o negativo si no ha informado costo medio. |
La lectura es clara: la "arbitraje" post-IPO destruyó valor para quien se quedó desde el principio. Quien compró en el IPO a R$ 100, recibió ~R$ 28,50/cota de dividendos a lo largo de 6 años y va a salir con ~R$ 68, cierra con perjuicio nominal de ~3,5% — y, descontada la inflación del período, la pérdida real al borde de los -35%. El fondo prometió logística de alto estándar y entregó vacancia, reevaluación hacia abajo y una venta a ~0,80× VP. Quien supo comprar barato en la mínima y está saliendo ahora es el único grupo que realmente ganó dinero con ese vehículo.
RMG y tail de 6 meses — lo que todavía puede cambiar
El número de ~R$ 68/cota no es necesariamente el punto final. Renda mínima Garantida (RMG) que el PATL dio al HGLG va de abr a set/2026 y mueve con el PL remanente en los dos sentidos:
- Si la vacancia en los inmuebles (Itatiaia y RDN) se reduce Durante la RMG, el PATL desembolsa menos al HGLG, sobra más caja en el PL y la amortización final puede ser ligeramente mayor.
- Si la vacancia persiste, el desembolso de la RMG consume parte del PL mínimo de R$ 5 mi reservado, y la parte final encoja.
- Tail: Si HGLG vende cualquiera de los activos recibidos antes de out/2026 con beneficios, el PATL tiene derecho a una parte — lo que pingaria como amortización adicional en meses posteriores.
Son ajustes de margen, no de orden de magnitud. El grueso (~R$ 68/cota en HGLG + caja) está definido; la RMG y el tail mueven céntimos hacia arriba o hacia abajo en el saldo final.
Veredicto — para el cotista actual: esperar
El PATL11 Dejó de ser un FII con inmuebles. Hoy es, contabilmente, "un fondo que tiene HGLG11 dentro" esperando la entrega. El VP de R$ 68,10 está confirmado, el diferencial real es ~6% (no los ~10% que se calculaba sobre el R$ 73,19 estimado), y el número final depende del precio del HGLG en 03/07.
Para quien ya es cotista: No hay nada que hacer ahora más allá de esperar. El pregón cerró en 11/05, las cuotas están bloqueadas, no existe mercado secundario. El plazo de informar coste medio pasó — quien informó está protegido, quien no informó va a ver R$ 5,62/cota de IRRF en la amortización y tendrá que buscar ajuste en la declaración de IR. Siga la nota de prensa de 30/06 con el valor exacto. Al recibir las cuotas HGLG11 en 03/07, mantener es defensable (HGLG es logística core de calidad); vender dependerá del precio en la fecha.
Para quien está fuera: No se puede entrar. Las cuotas de PATL11 están bloqueadas desde 12/05 - no hay cómo comprar para capturar el spread. Quien quiera exposición al resultado compra HGLG11 directamente, que es el destino de todo eso.
