Gestión irregular — nota de gestión 5,3/10
Argucia Capital Gestão de Recursos acierta en un frente y falla en el otro. Lo mejor de la gestora es costo de la gestión (6,7); el principal punto de atención es asignación de capital (1,9).
1 fondos inmobiliarios, R$ 110,0 millones bajo gestión, 1.170 cuotistas.
A Argucia Capital Gestão de Recursos Ltda. é unha gestora independiente con sede en Botafogo, Río de Janeiro, con CNPJ 07.221.832/0001-87 y aproximadamente R$ 418 millones en AUM consolidado. Su cartera de fondos abarca acciones, multimercados y fondos inmobiliarios —pero el peso de la operación pasa, en buena parte, por la subgestión del Sparta FIF Ações RL (R$ 222 Mi), un fondo de terceros. La casa se posiciona con una filosofía de preservación de capital y enfoque en empresas con flujos de caja previsibles y baja correlación con ruidos macroeconómicos de corto plazo. En el segmento de FIIs, la presencia es discreta: un único fondo activo, el BMLC11, que existe desde 2012 y nunca ha pasado por una expansión de cartera.
El BMLC11 ha completado más de 12 años en operación —una longevidad que, por sí sola, podría interpretarse como estabilidad. Pero el episodio más revelador de la relación entre la gestora y el fondo ocurrió en 2022: la propia Argucia Capital, poseyendo cerca del 5% de las cuotas del fondo que gestionaba, convocó una AGE proponiendo su propia sustitución por Suno Asset. La iniciativa venía acompañada de una oferta de R$ 98 millones por parte de 7 Bridges Brasil por los dos activos del fondo. El movimiento señala, como mínimo, que la gestora evaluaba que otra casa podría generar más valor para los cuotapartistas —o que vislumbraba una oportunidad de salida. Aparentemente, el cambio no fue aprobado, ya que los documentos de 2025 y 2026 todavía señalan a Argucia como la gestora activa. Aun así, el episodio deja un interrogante relevante sobre el compromiso a largo plazo de la casa con el producto.
En términos de estructura de gobernanza, el fondo cuenta con BTG Pactual como administrador y custodio y Ernst & Young como auditor independiente —nombres de primera línea que otorgan credibilidad operacional al acuerdo. La gestora está registrada en la ANBIMA con tres códigos de conducta y en la CVM. El modelo, sin embargo, incluye una capa adicional de costo: un consultor especializado (FG/A Consultoria e Gestão de Ativos) remunerado con el 0,95% mensual sobre los ingresos por alquiler, lo que representa una estructura de gastos no menor para un fondo monoactivo.
El BMLC11 es un fondo de ladrillo concentrado en cuatro plantas de la Torre Rio Sul, en Botafogo —edificio clasificado como AAA, en una ubicación prémium cercana al Shopping Rio Sul. Con una ocupación del 100% desde el cierre con Supermed en 2025, y una lista de once inquilinos entre multinacionales y empresas establecidas (CNOOC, Sony, Trench Rossi, Naval Group, Veolia), el fondo presenta una calidad operacional por encima de la media del subsector. La renovación de contratos con un reajuste del +7,2% en 2025 refuerza el poder de negociación del activo físico.
El DY de 8,29% en los últimos 12 meses, exento de impuesto a las ganancias para personas físicas, es competitivo, pero no excepcional frente al segmento. La distribución mensual de R$ 0,71 —con R$ 0,74 anunciado para mayo de 2026— muestra consistencia. El P/VP de 0,9346 indica un descuento patrimonial moderado, típico del segmento de plantas corporativas postpandemia. El patrimonio neto de R$ 109,38 Mi y la base de solo 1.227 cuotapartistas (con tres de ellos reteniendo ~50% de las cuotas) crean un riesgo de concentración y baja liquidez secundaria.
Otro dato que merece atención: desde la emisión inicial en 2012, el fondo nunca ha ampliado su cartera. En más de una década, la gestora no ha realizado ninguna nueva adquisición ni ninguna emisión adicional de cuotas con fines de crecimiento. Esto puede reflejar disciplina en la asignación o la ausencia de una estrategia de crecimiento. La ganancia neta de R$ 13,13 Mi en 2025 (frente a R$ 15,74 Mi en 2024) cayó debido a un menor ajuste a valor razonable, no por deterioro operacional —una distinción importante, pero que debe ser monitoreada.
El BMLC11 —y por extensión Argucia Capital en este producto— tiene más sentido para el inversor de perfil conservador-moderado que busca renta inmobiliaria de calidad física comprobada, acepta baja liquidez y no depende del crecimiento del fondo para su valorización. El descuento de P/VP puede atraer a quienes creen en un eventual reajuste de precios del segmento de plantas prémium en Río de Janeiro. Por otro lado, quienes priorizan la gestión activa, la expansión de cartera o un alineamiento impecable entre gestora y cuotapartistas encontrarán aquí puntos de fricción difíciles de ignorar.
Qué vigilar: la resolución de la morosidad de Ambipar, la eventual renovación o salida de inquilinos relevantes (especialmente CNOOC y Sony), y cualquier movimiento de la gestora que señale un nuevo cuestionamiento sobre su permanencia en el producto. La estabilidad operacional actual es real —pero la trayectoria histórica de Argucia en el BMLC11 exige un seguimiento más atento de lo habitual.
Segmentos: Oficinas Corporativas (Ladrillo)