Aroeira Asset Gestão de Recursos

Aroeira Asset Gestão de Recursos Ltda. es una gestora independiente con sede en la Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1.600, en São Paulo (SP), autorizada por la CVM en diciembre de 2023. Su composición accionaria reúne a dos grupos: Ouro Preto Gestão de Recursos S.A., una boutique galardonada con más de 13 años en el mercado, activa en FIIs, FIDCs, private equity y fondos multimercado, y RP Partners Participações e Apoio Operacional Ltda. Esta estructura híbrida es el principal diferencial de la casa: Aroeira concentra la originación y gestión de los activos de crédito inmobiliario, con el respaldo institucional y de cumplimiento normativo de un socio ya consolidado. El AUM consolidado se aproxima a los R$ 109 millones, distribuidos entre el EIRA11 (R$ 35,8 millones) y un FIDC Multisectorial (R$ 73,5 millones, 531 cuotapartistas), una cartera aún pequeña, pero en expansión constante.

Track record y gobernanza

El historial de gestión es, por ahora, la principal limitación de Aroeira Asset: el EIRA11 inició operaciones en febrero de 2025, con poco más de un año de datos verificables. El FIDC multisectorial amplía la ventana de evaluación del equipo, pero sin un historial público consolidado disponible. En el aspecto positivo, la estructura de gobernanza cuenta con la auditoría de PricewaterhouseCoopers, un compromiso con la transparencia inusual para una firma de este tamaño. La administración y custodia del EIRA11 migraron de Singulare CTVM a QI Tech a finales de 2025, una plataforma con infraestructura robusta para fondos estructurados. La dirección de controles internos, riesgo y prevención de blanqueo de capitales está centralizada en una sola persona (Edson Vicente Carminatti Junior), una concentración de roles que merece seguimiento en una firma de tamaño reducido. Como aspecto positivo, los informes de gestión del EIRA11 presentan un análisis macro detallado, estado de resultados completo y comparativas con índices de referencia, lo cual constituye una señal coherente de un equipo técnico cualificado más allá de lo esperado para la etapa de la gestora.

Estrategia y fondos bajo gestión

Aroeira Asset opera en dos segmentos de crédito estructurado: inmobiliario (EIRA11) y multisectorial (FIDC). El EIRA11 se centra en CRIs de financiación a la producción (loteos e inmobiliario con garantía en el interior y la región de São Paulo) orientados a los segmentos Middle Market y Upper Middle Market, empresas que no encuentran acceso pleno al mercado de capitales tradicional. La cartera cerró abril de 2026 con 4 activos: 3 CRIs (Gran Lago — loteo GO, CDI+4,85%; Aparecida Garden — loteo GO, IPCA+12,50%; Botânica — desarrollo inmobiliario SP, CDI+4,00%) y una posición en FII (Mirante Realty, R$ 5,0 millones). La segunda emisión concluida en marzo de 2026 elevó el PL de R$ 20,9 millones a R$ 35,8 millones y la base de cuotapartistas de 123 a 234, con un 30,5% de caja disponible para nuevas aportaciones. El devengo medio es atractivo: un diferencial de IPCA+11,35% y CDI+2,34%, con un DY anualizado de ~14-15% exento de impuesto a la renta para personas físicas, un rendimiento que superó al CDI y al IPCA+7% en 2025. La concentración de la cartera preocupa: cerca del 44% del patrimonio está asignado a loteos en Goiás originados por la misma titulizadores (Leverage), lo que crea un riesgo geográfico y de cartera no diversificado para un fondo en fase inicial de construcción de cartera.

Puntos fuertes y de atención

• Socio experimentado: Ouro Preto Gestão (más de 13 años en el mercado, galardonada en multimercado) confiere un respaldo institucional inusual para una gestora tan joven.
• Devengo prémium: IPCA+11,35% promedio con cartera 100% al día, rendimiento constante por encima de los índices de referencia.
• Gobernanza superior a su tamaño: auditoría de PwC, QI Tech como administrador e informes de gestión de alta calidad técnica.
• Crecimiento en curso: dos emisiones exitosas en menos de 18 meses de operación, con AUM en expansión y caja disponible para diversificación.

• Historial muy corto: menos de 18 meses de track record; es imposible evaluar el comportamiento de la gestión en ciclos de tensión o morosidad.
• Concentración extrema: 4 activos, dos de ellos en loteos en el mismo estado (GO) por la misma titulizadora, sin diversificación real de contraparte o geográfica.
• Liquidez casi nula: un volumen medio diario de ~R$ 2 mil en el mercado secundario del EIRA11 hace que la salida sea extremadamente difícil en escenarios adversos.
• PL pequeño: R$ 35,8 millones y 234 cuotapartistas limitan la capacidad de diversificación futura y vuelven al fondo dependiente de nuevas emisiones para madurar la cartera.

Para qué inversor tiene sentido

El EIRA11 —y por extensión Aroeira Asset— es adecuado para el inversor persona física con horizonte a largo plazo, alta tolerancia al riesgo de concentración y liquidez mínima, e interés en un devengo prémium exento de impuestos. El perfil ideal es aquel que ya posee una posición diversificada en FIIs más grandes y busca un satélite de alto devengo en crédito inmobiliario estructurado de tipo boutique. No es recomendable para quienes necesitan liquidez o tienen baja tolerancia al riesgo de crédito concentrado. Puntos a vigilar: (i) el mantenimiento de la solvencia de los CRIs, especialmente los dos en Goiás; (ii) el ritmo de diversificación de la cartera en las próximas emisiones; (iii) el crecimiento del PL y de la liquidez en el mercado secundario; y (iv) la evolución del track record a medida que el FIDC multisectorial gane un historial público auditable.