BlueMacaw Gestora de Recursos

La BlueMacaw Gestora de Recursos es una boutique de gestión inmobiliaria fundada en 2019 por Marcelo Fedak — ex Head de Real Estate de Blackstone para América Latina, ex BTG Pactual y ex Goldman Sachs — tras un spin-off de Blackstone. En 2020, recibió una inyección estratégica de capital por parte de XP Inc., manteniendo su independencia en la toma de decisiones. Con CNPJ activo desde octubre de 2018 y sede en São Paulo (Vila Leopoldina), la gestora acumula un historial de más de US$ 3 mil millones en equity asignado a lo largo de la trayectoria del equipo, aunque el patrimonio neto bajo gestión activa hoy es de aproximadamente R$ 220 millones — concentrado en el BLMG11, su único fondo activo cotizado.

Track record y gobernanza

El track record de BlueMacaw está marcado por una trayectoria de contrastes. El equipo fundador cuenta con credenciales sólidas en la estructuración de grandes transacciones inmobiliarias, pero la gestión del BLMG11 — su único producto cotizado — acumuló una secuencia de eventos negativos que deterioraron la relación gestor/inversionista: la rescisión del contrato con Baker Hughes en la bodega de Jandira (2023), una asociación con Oaktree que no se sostuvo (2022–2025) y la enajenación de una cartera logística en condiciones de mercado desfavorables, resultando en una TIR desde el IPO de -8,4% a.a. (frente a +8,7% en el patrimonio teórico). El reciclaje hacia el GGRC11 en septiembre de 2025 cerró el ciclo logístico, pero no borró el historial. En cuanto a la estructura de gobernanza, la administración está a cargo de Vórtx DTVM, y los socios listados públicamente son Marcelo Fedak, Ariel Araújo de Almeida, Yuri Isser Kibel y Caroline Miranda Ebel. No hay antecedentes de irregularidades regulatorias registradas en la CVM. En febrero de 2026, el fondo lanzó un programa de recompra de hasta 467.454 cuotas (10% del total), con cancelación inmediata, intermediado por Mirae Asset y XP Investimentos — una señal relevante de que el gestor confía en el descuento actual.

Estrategia y fondos bajo gestión

Con 3 fondos registrados (1 activo, 2 cancelados), BlueMacaw opera hoy como una gestora de cartera única. El BLMG11 pasó por un cambio de nombre y una ampliación de mandato en 2025–2026: de FII logístico puro a fondo híbrido/multiestratégica, habilitado para invertir en inmuebles de múltiples segmentos, cuotas de otros FIIs e instrumentos financieros. Con un patrimonio neto de R$ 221,5 millones, un P/VPA de 0,66 y un DY de 13,7%, el fondo opera con un descuento expresivo sobre el valor patrimonial (VPA/cuota de R$ 47,40). La comisión de administración es de 0,95% a.a. más un rendimiento del 20% sobre lo que exceda IPCA+6% — una estructura alineada con incentivos a largo plazo, pero que presionará los resultados cuando el fondo vuelva a superar el benchmark. La gestión se encuentra en negociaciones activas para la adquisición de nuevos activos mediante estructuras mixtas (cuotas + caja), sin un plazo divulgado públicamente.

Puntos fuertes y de atención

• Equipo fundador con historial de US$ 3 mil millones asignados en inmuebles en América Latina (Blackstone, BTG, Goldman Sachs) — capacidad de originación por encima de la media del sector.
• Descuento estructural elevado (P/VPA 0,66) + DY de 13,7% crean una asimetría favorable para quien compra al nivel actual, especialmente con el programa de recompra activo.
• Asociación estratégica con XP amplía la distribución y el acceso al flujo de transacciones (deal flow) de activos inmobiliarios.

• Ejecución por debajo de las expectativas en el ciclo anterior: la TIR negativa desde el IPO es un hecho objetivo que exige escrutinio antes de cualquier compromiso.
• Cartera en transición sin activos concretos anunciados: el mandato multiestratégica aún carece de asignación real — el fondo depende enteramente de la capacidad de reciclaje futuro del gestor.
• Base de inversionistas pequeña (13.385) y patrimonio neto reducido (R$ 221M) limitan la liquidez y el acceso a emisiones de escala.

Para qué inversionista tiene sentido

BlueMacaw — a través del BLMG11 — tiene sentido para el inversionista de deep value dispuesto a aceptar una alta incertidumbre a cambio de asimetría de precio: quien entra con un descuento del 34% sobre el VPA y un DY de 13,7% está comprando una opción de recuperación, no un activo estabilizado. No está indicado para inversionistas que buscan rentas previsibles o que necesitan un historial de distribuciones consistentes — el ciclo reciente estuvo marcado por oscilaciones y reestructuración. El seguimiento de los informes gerenciales es obligatorio: el momento en que el gestor anuncie la adquisición de nuevos activos será el principal catalizador de revalorización (re-rating). Quien no tolere la ambigüedad debe esperar a que se materialice la nueva cartera antes de asignar capital.