Gazit Brasil Asset Management

Gazit Brasil Asset Management es la subsidiaria brasileña del grupo israelí G-City (TASE: GCT), una de las plataformas globales de centros comerciales más grandes, con cerca de 90 emprendimientos y 1,9 millones de m² de área alquilable en 12 países. En Brasil desde 2007, la gestora acumula entre R$ 2,7 mil millones y R$ 2,9 mil millones bajo gestión — íntegramente concentrados en GZIT11 (Gazit Malls FII), su único vehículo público, lanzado en marzo de 2018.

Track record y gobernanza

La trayectoria brasileña estuvo marcada por movimientos expresivos de capital. En 2023, el grupo enajenó participaciones en el Shopping Cidade Jardim (R$ 560 millones para JHSF) y en el Eldorado (R$ 93 millones), señalando capacidad de monetización de activos maduros. El fondo GZIT11, a su vez, generó un beneficio de caja de R$ 116,7 millones en 2025 — un crecimiento del 27% sobre el año anterior. La gestión inmobiliaria de los centros comerciales es ejecutada por Gazit Corporate, brazo especializado del grupo responsable de más de 800 tiendas. La administración fiduciaria es conducida por el BTG Pactual. La alineación de intereses es estructural: el FIM Norstar (vehículo del grupo G-City) posee las cuotas Clase B, remuneradas solo si el resultado supera los R$ 9,36/cuota por año — un mecanismo que reduce el conflicto de agencia y ancla al controlador. Riesgo relevante: transacciones intragrupo (Gazit Corporate administra los centros comerciales y es subsidiaria del mismo controlador), exigiendo atención a las condiciones de mercado en estas operaciones.

Estrategia y fondos bajo gestión

Gazit Brasil Asset Management opera con un enfoque monoproducto en el segmento de centros comerciales regionales y de vecindario en el estado de São Paulo. GZIT11 reúne cinco activos — Internacional Shopping (Guarulhos), Morumbi Town, Shopping Light, Mais Shopping y Prado Boulevard (Campinas) — totalizando ~142 mil m² de ABL y posicionamiento en mercados densos de la economía regional más grande de Brasil. En 2026, la gestora reveló expansión estratégica: pasó a ofrecer gestión comercial para centros comerciales de terceros, inaugurando el modelo con el TriMais Places (37 mil m² de ABL, Tucuruvi/SP). La CEO Mia Stark posicionó a Gazit Brasil como "plataforma de inteligencia comercial", abriendo una nueva fuente de ingresos sin necesidad de aporte de capital propio. En GZIT11, el ciclo 2026-2027 está dominado por la remodelación (retrofit) del Internacional Guarulhos, financiado por la 8ª emisión de R$ 70 millones, con maduración de NOI esperada para 2027.

Puntos fuertes y de atención

• Respaldo internacional sólido: la integración al grupo G-City proporciona acceso a capital, know-how de gestión de carteras complejos y un historial de transacciones a gran escala en Brasil.
• Alineación estructural del controlador: el lock-up y el mecanismo de remuneración de la Clase B crean un incentivo real para la generación de resultados para el cuotapartista minoritario.
• Crecimiento de resultado comprobado: un +27% de beneficio de caja en 2025 demuestra tracción operacional real, no solo guidance.
• Expansión del modelo de negocios: la gestión para terceros abre apalancamiento de ingresos con la utilización de la estructura existente.

• Concentración extrema: 100% del AUM público en un solo fondo (GZIT11) — sin diversificación de producto o estrategia gestionada.
• Riesgo de ejecución del Capex 2026-2027: la remodelación del Internacional Guarulhos es la tesis central del fondo; los retrasos o costos por encima de lo planeado presionan el DPS y el P/VPA.
• Apalancamiento: CRI IPCA+5,89% de R$ 817 millones (LTV ~40%) expone la cartera a escenarios de tasa de interés real elevada.
• Potencial conflicto de agencia: la gestión inmobiliaria intragrupo (Gazit Corporate) requiere el seguimiento de las condiciones contractuales por parte del cuotapartista.

Para qué inversor tiene sentido

GZIT11 — y por extensión Gazit Brasil Asset Management — está indicado para el inversor con un horizonte de 2-3 años, tolerancia al apalancamiento y disposición para asumir riesgo de ejecución a cambio de un descuento patrimonial (P/VPA ~0,47). El DY corriente del 10,5% remunera la espera; la tesis de valor proviene de la normalización post-remodelación. Qué vigilar: evolución del NOI del Internacional Guarulhos, cronograma de amortización del CRI y las condiciones de las contrataciones intragrupo de Gazit Corporate. Los inversores reacios al riesgo de concentración o apalancamiento deben evaluar otras plataformas de centros comerciales con carteras más diversificadas.