Tellus Investimentos e Consultoria

La Tellus Investimentos e Consultoria es una gestora brasileña 100% enfocada en real estate, con raíces en SDI Desenvolvimento Imobiliário — empresa fundada en 1974 que originó Tellus tras un rebranding en noviembre de 2019. Con más de 50 años de ADN inmobiliario acumulado, la gestora reporta R$ 6,76 mil millones invertidos desde su fundación, distribuidos entre uso mixto (R$ 2,1 mil mi), logística (R$ 1,8 mil mi), salud (R$ 1,5 mil mi), residencial (R$ 1,1 mil mi) y oficinas (R$ 0,7 mil mi). En el mercado de capitales, opera a través de cuatro vehículos cotizados en la B3 — TEPP11, TRBL11, TELM11 y EDFO11 — además de seis fondos privados de Private Equity en salud, logística, uso mixto y desarrollo residencial. Este perfil de desarrollador convertido en gestor de fondos cotizados es inusual en el sector y constituye la principal fuente de diferenciación de la casa.

Track record y gobernanza

El evento más revelador de la gestión de Tellus en los últimos años fue la venta del Condominio São Luiz, adquirido entre 2020 y 2021 por R$ 171,5 millones y enajenado en 2025 con una ganancia de capital de R$ 39,8 millones — una TIR del 11% en el ciclo completo, que incluyó la pandemia, el colapso de ocupación en losas corporativas y dos años de Selic elevada. La ganancia permitió sostener el DPS de R$ 0,131/cuota de TEPP11 hasta julio de 2026, creando visibilidad a corto plazo para el cuotapartista. En abril de 2026, la gestora declaró la Torre Sul como activo "performado" — una señal explícita de potencial desinversión — una práctica de disciplina de capital rara entre las gestoras de FIIs de ladrillo en Brasil.

El CAGR de DPS de TEPP11 desde la IPO (2019) es del 19,1% anual, un rendimiento que atravesó la pandemia y el ciclo de alza de la Selic sin recorte de proventos, lo que corrobora la tesis de generación de valor vía operación activa y no solo alquiler pasivo. En términos regulatorios, Tellus tiene una reputación limpia: sin procesos sancionadores en la CVM y sin penalizaciones u orientaciones de ANBIMA. El administrador y custodino de los fondos cotizados es BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, una institución de elevado estándar operacional. La gestora es signataria de los PRI desde 2021, señalando un compromiso formal con los criterios ESG, aunque la adopción práctica varíe según el fondo.

Estrategia y fondos bajo gestión

La lógica de portafolio de Tellus es la de un operador inmobiliario con una tesis value-add: identificar activos con potencial de valorización por retrofit, reposicionamiento o desarrollo, ejecutar la mejora y reciclar capital vía desinversión. TEPP11 concentra esta estrategia en el segmento de losas corporativas de São Paulo, con un DY de 18,84% sobre una cotización de R$ 9,04 y un P/VPA de 0,87 — un descuento en línea con el sector, pero con un historial de entrega superior a la media. TRBL11 diversifica a Tellus hacia la logística, con un PL estimado en R$ 640 millones y último rendimiento declarado de R$ 2,68/cuota en julio de 2026, aunque la cotización presenta presión en 2026. TELM11 (multimercado, R$ 31 mi) y EDFO11 (oficinas, R$ 49 mi) son vehículos más pequeños, más orientados a estrategias específicas o inversores institucionales. La complementariedad entre los fondos cotizados es real: TEPP11 y EDFO11 exponen al inversor a oficinas en diferentes etapas de maduración; TRBL11 ofrece diversificación sectorial dentro de la misma casa gestora.

Puntos fuertes y de atención

• ADN de desarrollador: la capacidad de ejecutar obras, reposicionar activos y desinvertir con una TIR positiva es una competencia rara en gestoras de FIIs — y fue demostrada en la práctica con el Cond. São Luiz.
• Disciplina de capital y comunicación: declarar la Torre Sul como "performada" antes de la desinversión demuestra transparencia y metodología de gestión del ciclo inmobiliario.
• Reputación regulatoria limpia: ausencia total de sanciones de CVM/ANBIMA en más de una década de operación como gestora registrada.
• Estructura de proventos con soporte a corto plazo: la ganancia de capital residual del São Luiz traba el DPS de TEPP11 hasta julio de 2026, ofreciendo previsibilidad.

• Concentración en un único fondo cotizado relevante: TEPP11 representa la casi totalidad del AUM cotizado en la B3. TELM11 y EDFO11 son demasiado pequeños para ofrecer escala; TRBL11 enfrenta presión de cotización en 2026.
• Transición de DPS post julio/2026: el tope de R$ 0,131/cuota expira y la sustentación de los proventos dependerá del ritmo de asignación de los R$ 120,1 millones captados en la 5ª emisión y de la absorción de la vacancia dejada por el São Luiz — dos vectores aún abiertos.
• Exposición concentrada en el São Paulo corporativo: todos los fondos cotizados de oficinas apuntan al mismo mercado geográfico y de nicho, reduciendo la diversificación real para el cuotapartista que posee más de un vehículo de la casa.
• AUM cotizado modesto frente al histórico privado: los R$ 6,76 mil millones de track record incluyen capital privado acumulado desde 1974; los fondos cotizados suman cerca de R$ 1,2 mil millones de PL, lo que limita la liquidez y la visibilidad en el mercado secundario.

Para qué inversor tiene sentido

Tellus como gestora tiene sentido para el inversor que valora la ejecución inmobiliaria activa por encima del acarreo pasivo — aquel dispuesto a aceptar cierta volatilidad de proventos en el mediano plazo a cambio de un potencial de ganancia de capital y un CAGR de DPS superior a la inflación en el largo plazo. TEPP11, el principal vehículo de la casa, es adecuado para perfiles moderados a audaces con un horizonte mínimo de 24 meses, que entiendan que el DY actual del 18,84% tiene un componente extraordinario y que el ciclo de asignación post-emisión determinará el nivel sostenible de proventos a partir del segundo semestre de 2026. Qué vigilar: el ritmo de alquiler de los espacios vacíos post-São Luiz, la desinversión de la Torre Sul (precio y timing), y la velocidad de asignación de los recursos de la 5ª emisión — estos tres vectores decidirán si la nota 6.6 del fondo sube o cede en los próximos 18 meses.