Zion Gestão de Recursos

A Zion Gestão de Recursos Ltda. (Zion Invest) es una gestora de São Paulo con sede en Itaim Bibi (Av. Nove de Julho, 4.865, São Paulo/SP), CNPJ 97.543.940/0001-69, especializada en el nicho de death care —cementerios, crematorios y servicios funerarios—. Fundada por Francisco Caetano Garcia, cuenta con una estructura societaria formada por diez socios, entre personas físicas y las holdings Zion Participações e Investimentos S/A y Zion Capital S/A. El AUM total de la gestora ronda los R$ 95 millones en patrimonio neto consolidado (6 fondos operativos de 13 creados históricamente —7 cancelados—). En el universo de los FIIs listados, su única presencia activa es CARE11 (Brazilian Graveyard And Death Care Services), con un PL cercano a los R$ 249 millones, complementado por un FIP del mismo enfoque: Care 11 FIP Multiestratégia.

Track record y gobernanza

CARE11 debutó en la B3 en 2011, siendo el primer FII brasileño enfocado en el sector funerario, un posicionamiento pionero que nunca se tradujo en un retorno para el cuotapartista. El fondo no distribuye rendimientos desde septiembre de 2021 y acumula un retorno total de aproximadamente -85% desde la OPI (IPO). En 2024, reportó un resultado operativo de -R$ 6,3 millones y una pérdida neta de -R$ 37,5 millones. La gobernanza atravesó una turbulencia expresiva: la administración migró de Trustee DTVM a Mérito DTVM (fecha base jul/2025), y la transición fue convulsa; la administradora anterior retuvo documentos, lo que retrasó los estados financieros auditados de 2025. El custodio es Master S.A. CCTVM y el auditor actual es Next Auditores Independentes (Blumenau/SC). Un punto crítico de reputación es la baja transparencia de la gestora: Zion no divulga informes gerenciales regulares ni mantiene una presencia pública activa, una postura que desentona con el estándar del mercado de FIIs y dificulta el seguimiento independiente por parte de los cuotapartistas.

Estratégia y fondos bajo gestión

La tesis de Zion se construyó enteramente sobre el crecimiento del Grupo Cortel, una holding pionera en el death care brasileño, con 16 cementerios, 8 crematorios, 2 cremapet y planes funerarios en 6 estados. CARE11 posee el 19,92% de Cortel Holding (3,47 millones de acciones ordinarias) además de 3.080 sepulturas en el Cemitério do Morumby y cobros inmobiliarios exigibles. A lo largo de los años, la gestora realizó desinversiones parciales —como la venta de 734 mil acciones de Cortel por R$ 38,6 millones (una prima del 42% sobre el costo de 2018)— sin lograr destinar retornos recurrentes a los cuotapartistas. En agosto de 2026, la Asamblea General de Cuotapartistas (AGE) aprobó la elaboración de un Plan de Liquidación, cerrando formalmente la tesis de desbloqueo de valor vía OPI o venta de Cortel: CARE11 avanza ahora hacia una liquidación ordenada. La gestora también lanzó ZIFI11 (Zion Capital FII), un vehículo más reciente con un enfoque similar en el sector funerario/Cortel, pero fuera del alcance de este análisis.

Puntos fuertes y de atención

• Nicho pionero y diferenciado: El sector death care es estructuralmente resiliente (demanda no cíclica) y el Grupo Cortel es el mayor actor verticalizado de Brasil; la tesis de acceso a este activo vía FII era inédita en el mercado.
• Activos reales subyacentes con valor: Cementerios, sepulturas y participación en Cortel representan un patrimonio tangible, con un VPA por cuota de R$ 34,64, muy por encima de la cotización de mercado.

• Casi cinco años sin distribuciones: Desde sep/2021 no se ha pagado ningún rendimiento, destruyendo la propuesta de renta recurrente que define a un FII.
• Transparencia muy por debajo del estándar: La ausencia de informes gerenciales regulares y de acceso al gestor sitúa a Zion entre las gestoras con menor nivel de divulgación (disclosure) del mercado.
• Historial de conflictos operativos: La transición de administradora en 2025 resultó en la retención de documentos y retraso en los estados financieros, un signo de fragilidad estructural en la gestión.
• Fondo en liquidación: El evento de agosto/2026 da por concluida la fase de inversión; el riesgo actual es la ejecución del plan de liquidación y la realización justa de los activos.

Para qué tipo de inversor resulta adecuado

En su etapa actual —fondo en liquidación, sin dividendos, con un fuerte descuento (P/VPA ~0,43)—, CARE11 no encaja en ningún perfil clásico de FII. El único razonamiento residual es especulativo: apostar a que la liquidación de la participación en Cortel (y de las sepulturas de Morumby) realice valor por encima del precio de mercado. Esto exige una alta tolerancia al riesgo y un horizonte indefinido. Para los nuevos inversores, la recomendación es evitarlo mientras no se formalice el Plan de Liquidación y las primeras desinversiones no señalen un precio de referencia. Quienes ya posean cuotas deben seguir de cerca las comunicaciones de Mérito DTVM sobre plazos y valores de desinversión, y vigilar si la gestora mantiene el estándar de bajo nivel de divulgación durante el proceso, lo que podría indicar un riesgo de ejecución por debajo de su potencial.