(ex-FII BTG Pactual Terras Agrícolas — convertido em Fiagro de Responsabilidade Limitada em jan/2026; mesmo CNPJ 41.076.607/0001-32)
Segmento: Fiagro — Terras Agrícolas (Sale & Leaseback) · Cotação R$ 66,99 · P/VP 0,5827 · VP/cota R$ 114,97 · Patrimônio R$ 383,9 Mi · 11.099 cotistas · 6 ativos
O BTRA11 (BTG Pactual Terras Agrícolas FIAGRO) é um fundo imobiliário do segmento Fiagro — Terras Agrícolas (Sale & Leaseback). (ex-FII BTG Pactual Terras Agrícolas — convertido em Fiagro de Responsabilidade Limitada em jan/2026; mesmo CNPJ 41.076.607/0001-32)
Fiagro do BTG Pactual em nova fase: após resolver disputas judiciais e vender fazendas com lucro, o fundo alocou R$ 85 mi em café no sul de MG — renda recorrente sobe para R$ 0,73/cota. Fique atento: DPS de R$ 0,90 ainda depende parcialmente da reserva enquanto as novas alocações maturam.
Esta página é a ficha do BTRA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda..
A BTG Pactual Gestora de Recursos é a asset do maior banco de investimento da América Latina, entre os maiores gestores de recursos do Brasil, com portfólio amplo em FIIs, Fiagros, FIPs e fundos listados. A administração e custódia são da BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23) e a auditoria da Ernst & Young. O diretor responsável pelo fundo é Gustavo Cotta Piersanti (Head de Fund Services).
O grande mérito da gestão atual foi o turnaround do portfólio herdado: após adversidades severas em 4 dos 6 ativos originais (inadimplências, hipotecas não autorizadas, disputas de posse), a equipe interveio nos processos judiciais, reverteu decisões desfavoráveis, reintegrou posses e vendeu fazendas a valores superiores aos de aquisição — o lucro líquido saltou de R$ 16,5 mi (2024) para R$ 37,5 mi (2025). Parceiros técnicos incluem Farm Check, IHS Markit e StoneX. O ponto de atenção é que, encerrada a fase de venda de ativos, a gestão ainda precisa provar capacidade de realocar o caixa em operações geradoras de renda recorrente sob o novo mandato Fiagro.
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Cotação de R$ 64,81 (23/07/2026) frente ao VP/cota de R$ 114,97 (jun/2026). Desconto de ~44% — um dos maiores do segmento. Parte relevante do VP está em contas a receber de vendas já contratadas (R$ 122,4 mi), FIDC de cana (R$ 40,2 mi), nova Fazenda MG café (R$ 85 mi) e caixa em RF (~R$ 10 mi) — ativos em boa parte mais palpáveis do que terra a marcação de mercado.
último fechamento R$ 66,99 · mínima histórica R$ 36,75 · máxima R$ 71,0 · valor patrimonial por cota R$ 114,97.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~25 dias úteis. Posição de R$ 500 mil seria inviável de sair sem grande impacto no preço.
O BTRA11 percorreu uma trajetória atípica: nasceu com tese de Sale & Leaseback de terras produtivas (6 fazendas, 10.079 ha), enfrentou adversidades severas em quatro de seus seis ativos originais (inadimplências, hipotecas não autorizadas, disputas de posse), passou por troca completa de gestão e, a partir de 2023-2024, executou um programa consistente de reintegrações judiciais e monetização de ativos com lucro. O lucro líquido saltou de R$ 16,5 mi (2024) para R$ 37,5 mi (2025).
A conversão em Fiagro em jan/2026 e a primeira alocação em cana-de-açúcar (ACP Bioenergia) marcam a entrada em uma nova fase: vendidas as fazendas geradoras de renda, o fundo precisa agora realocar o caixa e as parcelas de venda em operações que sustentem a distribuição. O grande mérito (turnaround) e o grande risco (renda recorrente esvaziada) convivem no mesmo ativo.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | IPO (ICVM 400) a R$ 100/cota em jul/2021, captando R$ 350,4 mi (R$ 336 mi líquidos de custos). Aquisição de 6 fazendas (10.079 ha) via Sale & Leaseback com contratos atípicos de 10 anos e cap rate médio de ~12,3%. |
| CRISE | Inadimplências, hipotecas não autorizadas e disputas de posse em 4 dos 6 ativos originais. Substituição da consultoria/gestão e intervenção jurídica para reverter decisões desfavoráveis. |
| VENDA VIANMACEL | Após reintegração de posse exitosa, o fundo concretiza a venda da Fazenda Vianmacel por R$ 101,5 mi (valor superior ao de aquisição), em 10 parcelas semestrais. Imóvel permanece com o fundo até a quitação. |
| TURNAROUND | Reintegrações de posse de Colibri e Três Irmãos bem-sucedidas. Venda de 50% da Fazenda Três Irmãos (ago/24) por R$ 44,8 mi. Lucro líquido do exercício de R$ 16,5 mi (R$ 4,91/cota). |
| RECICLAGEM | Venda integral de Rui Prado (R$ 35,5 mi, set/25 — quitada) e Grupo Hendges (R$ 48 mi, dez/25). Lucro líquido salta para R$ 37,5 mi (R$ 11,14/cota). Programa de recompra de cotas em curso. |
| CONVERSÃO EM FIAGRO | Fundo convertido de FII para Fiagro de Responsabilidade Limitada (mesmo CNPJ), ampliando o universo de alocação para CRAs, equity e dívida do agro, mantendo a isenção fiscal para PF. |
| ALOCAÇÃO EM CANA | Alocação tática lastreada em áreas de cana-de-açúcar em parceria com a ACP Bioenergia — registrada como cotas de FIDC de R$ 40,2 mi (10,2% do PL nas Demonstrações de 31/12/2025). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 60,36 (01/06/2026), P/VP 0,52. DPS de R$ 0,90/cota referente a abr/26, pago em 29/05/2026. DY 12m 16,49%. Caixa R$ 22 mi e reserva a distribuir de R$ 13,44/cota. |
| VITÓRIA JUDICIAL JR | TJ-MT confirma por votação colegiada unânime o direito de propriedade do Fundo sobre a Fazenda JR (Campo Verde/MT), negando provimento ao recurso da Felícia Administração e Participações S.A. Ação Reivindicatória proposta pelo Fundo foi considerada procedente em ambas as instâncias. |
| NOVA ALOCAÇÃO CAFÉ (R$ 85 MI) | Fundo realiza segunda grande alocação sob o mandato Fiagro ampliado: R$ 85 mi em fazendas de café no sul de Minas Gerais (937 ha total, 714 ha agricultáveis). Gestão declara encerrado o período de sanitização — todos os ativos com posse regularizada, vendidos ou arrendados a novos parceiros. Receita recorrente estimada sobe para R$ 0,73/cota/mês. |
| DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA JR | A Felícia Administração e Participações S.A. confirma que procederá à desocupação voluntária da Fazenda JR até 03/08/2026, reconhecendo a decisão do TJ-MT. Solicitou Oficial de Justiça para lavrar Auto de Constatação — incluindo estado das plantações de milho, milheto e crotalária — no momento da entrega das chaves. |