(Maior FII de papel multiestratégia do Brasil — gestão Capitânia + admin BTG Pactual)
Segmento: Híbrido / Multiestratégia (CRIs + FIIs) · Cotação R$ 7,34 · P/VP 0,8515 · VP/cota R$ 8,62 · Patrimônio R$ 3,13 Bi · 398.167 cotistas · 97 ativos
O CPTS11 (Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido / Multiestratégia (CRIs + FIIs). (Maior FII de papel multiestratégia do Brasil — gestão Capitânia + admin BTG Pactual)
Investe em empréstimos ao setor imobiliário e em cotas de dezenas de outros fundos imobiliários, entregando renda mensal
Esta página é a ficha do CPTS11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Investimentos.
A Capitânia Investimentos (sede Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 — São Paulo) é uma das principais gestoras independentes de fundos imobiliários do Brasil, com plataforma que abrange lajes corporativas (CPOF), logística (CPLG), shoppings (CPSH, ADSH), renda urbana (CPUR), FOFs (CPOP), agronegócio (CPTR) e crédito (CPTS).
O track record histórico é o principal ativo: desde o início do CPTS em 05/08/2014, a cota patrimonial acumulou 274,9% (12,1% a.a.), contra 179,9% do IFIX, 195,1% do CDI, 227,1% do IMA-B e 235,9% do Ibovespa — superior a TODOS os benchmarks no período. A estratégia de FOF iniciada em set/2019 entregou 103,81% versus 47,50% do IFIX (alpha de 2,2x). Em 2025, a casa executou transações relevantes: reciclagem de CPLG (TIR 19,55% a.a.), vendas em CPSH (TIR 22,52% a.a.), aquisição da sede Nubank no CPOF e estruturação de dois novos fundos (ADSH11 com AD Shopping e MIDW). A TIR média dos fundos Capitânia no CPTS é de 20,0% a.a. contra 16,0% do IFIX, 13,4% do CDI e 10,2% do IMA-B — alpha real de +4 p.p./ano vs índice de FIIs.
Alinhamento reforçado pela redução voluntária da taxa de gestão de 1,05% para 0,90% a.a. (reforma de nov/2024), pela isenção temporária da dupla taxação sobre os FIIs da própria casa investidos pelo CPTS, e pela transparência via tabela trimestral discriminando TIR de cada fundo relacionado.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| FII Capitânia Oportunidades Imobiliárias | — | 11,5% | — |
| FII VXXV | — | 5,6% | — |
| FII General Shopping e Outlets | — | 4,8% | — |
| FII AD Shopping | — | 4,4% | — |
| FII Capitânia Logística | — | 3,6% | — |
| FII Capitânia Office | — | 3,4% | — |
| FII HSI Real Estate | — | 3,0% | — |
| FII VVM Real Estate | — | 2,7% | — |
| FII Capitânia Renda Urbana | — | 2,6% | — |
| FII Capitânia Shoppings | — | 2,2% | — |
| FII VVCO Commercial | — | 2,1% | — |
| FII MIDW | — | 2,1% | — |
| FII Parque Dom Pedro | — | 1,9% | — |
| FII Guararema Renda | — | 1,6% | — |
| FII TRX Real Estate | — | 1,5% | — |
| cri-bari-83s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-truesec-340s-gazit | — | — | — |
| cri-truesec-236s-gsfi | — | — | — |
| cri-virgo-264s-v2 | — | — | — |
| cri-truesec-331s-maringa | — | — | — |
| cri-habitasec-148s-hbr | — | — | — |
| cri-habitasec-242s-hbr-comvem | — | — | — |
| cri-bari-93s-assai-cpur | — | — | — |
| cri-bari-98s-assai-cpur-ii | — | — | — |
| cri-opea-38e-mateus | — | — | — |
| cri-bari-85s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-bari-82s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-opea-296s-gpa-cpur | — | — | — |
| cri-truesec-346s-gpa-rbva | — | — | — |
| cri-opea-345s-gpa-rbva | — | — | — |
| carrego-fiis-terceiros | — | 4,4% | — |
| caixa-rf | — | 0,1% | — |
HHI 0,0346 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 100,0% |
Cota a mercado (R$ 7,63, 01/06/26) versus VP/cota (R$ 8,85, abr/26) = P/VP 0,86x, desconto de ~14%. Segundo o gestor (RG abr/26), há potencial de valorização de +11,6% até a cota patrimonial e +2,5% adicional caso todos os FIIs da carteira também fossem marcados ao valor patrimonial — upside total de ~14,4% sobre a carteira de FIIs (ou ~9,7% sobre o PL).
último fechamento R$ 7,34 · mínima histórica R$ 5,96 · máxima R$ 12,51 · valor patrimonial por cota R$ 8,62.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 13.451.783 · média de 12 meses de r$ 7.346.890.
Liquidez ALTA. Posição de R$ 1 milhão liquida em <1 dia útil (média 21d R$ 13,5 mi). Top entre FIIs híbridos.Desde 05/08/2014 a cota patrimonial ajustada por proventos do CPTS11 acumula +274,9% (12,1% a.a.), superando todos os benchmarks no período: IFIX 179,9% (9,3% a.a.), CDI bruto 195,1% (9,8% a.a.), IMA-B 227,1% (10,8% a.a.) e Ibovespa 235,9% (11,1% a.a.). A cota a mercado acumula 238,5% (11,1% a.a.). O DY histórico anualizado sobre cota patrimonial é de 12,01% a.a., equivalente a CDI bruto + 3,4% — performance que se manteve mesmo durante ciclos de Selic alta (2022-2026).
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Início das operações do CPTS11 com estratégia de papel high-yield em CRIs. Constituição em 17/12/2013, registro CVM. Administrador inicial: BNY Mellon. Gestor: Capitânia desde o início. |
| VIRADA HIGH GRADE | Transição estratégica do high-yield para high-grade: operações maiores, devedores corporativos com garantias robustas (AF + CF), gestão ativa de mercado secundário. |
| PANDEMIA E TESTE | COVID-19 estressou o crédito imobiliário mas o portfólio passou sem inadimplência. CDI caiu a 2% enquanto IPCA disparou — a estratégia de compromissadas (CDI+1%) com CRI a IPCA+6% gerou margem de ~13% a.a. naquele período. |
| AUGE INFLACIONÁRIO | IPCA acumula 10%+ em 12 meses e CRIs IPCA+ disparam: DPS sobe para R$ 1,00-1,12/cota. PL ultrapassa R$ 2,8 bilhões, base de cotistas explode. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdobramento de cotas 1:10 aprovado em assembleia. Cota de ~R$ 90 passa a ~R$ 9, expandindo acessibilidade ao varejo. DPS pré-split de R$ 0,79 (ago/2023) torna-se R$ 0,054 (set/2023). |
| REFORMA DO REGULAMENTO | Assembleia aprova nova política de investimento transformando o fundo em híbrido com flexibilidade total entre CRIs e FIIs . Taxa de gestão reduzida de 1,05% para 0,90% a.a. Isenção temporária da dupla cobrança sobre FIIs da própria casa. Reciclagem iniciada: R$ 1,8 bi → R$ 0,9 bi em CRIs (Mar/26). |
| EXECUÇÃO E ALPHA | Reciclagem entrega resultado: rentabilidade patrimonial de +20,46% no ano (vs IMA-B +13,17%, IFIX +21,15%). Cota a mercado +30,46%. Reciclagem de CPLG entrega TIR 19,55% a.a., vendas em CPSH com TIR 22,52% a.a. Estruturação do ADSH11 (parceria AD Shopping) e MIDW. |
| ATUAL | Portfólio consolidado: 19 CRIs (24,8% PL, 100% adimplentes) + 78 FIIs (63,9% PL com upside +14,4%) + carrego 4,4% + caixa 0,1% + compromissadas 16,5%. DPS estabilizado em R$ 0,09/cota desde set/2025. PL R$ 3,28 bi, 378,4 mil cotistas, ADTV R$ 9,3 mi/dia. |