(Mono-ativo educacional | Administração BTG Pactual | Inquilino: Insper)
Segmento: Tijolo - Educacional (Laje BTS atípico) · Cotação R$ 121,75 · P/VP 0,9726 · VP/cota R$ 125,18 · Patrimônio R$ 435 Mi · 2.828 cotistas · 1 ativos
O FCFL11 (FII Campus Faria Lima) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Educacional (Laje BTS atípico). (Mono-ativo educacional | Administração BTG Pactual | Inquilino: Insper)
Dono de 100% do campus do Insper, com BTS atípico até 2037 — fluxo estável em troca de concentração total
Esta página é a ficha do FCFL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM.
O BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23) é administrador e gestor do FCFL11 desde o IPO em 2010, ininterruptamente. Credenciado pela CVM desde 20/03/2006 (Ato Declaratório nº 8.695), faz parte do maior conglomerado de banco de investimento da América Latina. O diretor responsável pelo FII é Gustavo Cotta Piersanti (sócio MD, Head de Fund Services), que ingressou no BTG em 2007 e tornou-se sócio em 2016.
O serviço inclui administração fiduciária, custódia, escrituração e tesouraria, todos concentrados no próprio BTG. A auditoria é da PricewaterhouseCoopers (PwC), que emitiu opinião sem ressalvas sobre as demonstrações financeiras de 2024. A gestão é classificada como 'ativa' pela autorregulação mas, na prática, é quase passiva por se tratar de mono-ativo. O grande mérito do BTG é operacional: manteve ocupação em 100% por 15 anos, negociou aditivos com Insper em momentos críticos (carência 2022, obra 2024), administrou o conflito Estapar/Netpark com aprovação em AGE e cobrou apenas 0,30% a.a. (taxa abaixo do benchmark do setor de 0,50-1,00%).
Ver a análise da gestora BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM →
Cota negocia a R$ 123,50 (01/06/2026) contra VP de R$ 124,54 (mar/2026): desconto marginal de 0,8%, praticamente em linha com o VP. O VP/cota é calculado sobre PL de R$ 432,66 Mi, que já incorpora R$ 250,2 Mi de ajuste a valor justo (58% do PL). O imóvel é avaliado por laudo independente pelo método de fluxo de caixa descontado, com vacância de 0%.
último fechamento R$ 121,75 · mínima histórica R$ 95,8 · máxima R$ 2522,5 · valor patrimonial por cota R$ 125,18.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar muito o preço (limite 20% do ADTV/dia), ~5 dias úteis. Posições grandes exigem paciência.
O FCFL11 é um dos FIIs mono-inquilino mais antigos e estáveis da B3. Nasceu em 2010 para adquirir o imóvel do Insper na Vila Olímpia cuja construção havia iniciado em 2004 por meio de contratos BTS atípicos. Em 15 anos, nunca teve vacância, nunca atrasou dividendos e manteve a mesma administradora (BTG Pactual). A trajetória é mais operacional do que transformacional: expansões do campus entre 2013 e 2015, 2ª emissão modesta em 2020 (R$ 13 Mi), desdobramento 1:20 em 2019 e administração cuidadosa de eventos pontuais (obras, falência da Serpal, disputa Estapar).
Os três momentos de maior tensão foram: (i) a falência da Serpal em 2014 que gerou obras de manutenção recorrentes; (ii) a proposta de compra do Insper em jan/2022 ao VP (não levada à AGE); e (iii) o aditivo do Contrato Típico em 2022 com carência de 12 meses para manter o inquilino. Em cada caso, a relação com o Insper se mostrou madura e simbiótica — mas também revelou a dependência absoluta do fundo da boa vontade do locatário. Com WAULT de ~12 anos (até 2037), o fundo ainda tem previsibilidade, mas o investidor deve acompanhar atentamente sinais de planos do Insper para expansão, aquisição ou mudança de sede.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONTRATO ORIGINAL | Em 01/10/2004, o Insper (à época chamado Ibmec-SP) celebra com investidores privados Contrato Atípico Built-to-Suit para construção do prédio inicial do campus na Rua Quatá, 300, Vila Olímpia/SP. Este contrato é anterior ao próprio FII e permanece vigente até 2037. |
| EXPANSÃO NOVA TORRE | Em 04/02/2010 é assinado o segundo Contrato BTS atípico ('Contrato Nova Torre') para construção da 1ª expansão do campus: 7.620 m² adicionais. A obra foi conduzida pela Serpal Engenharia, que entregou o imóvel mas viria a falir em 2014 — deixando o fundo sem garantia técnica sobre a obra. |
| CONSTITUIÇÃO E IPO | O FII Campus Faria Lima é constituído em 18/02/2010 sob forma de condomínio fechado, prazo indeterminado. Início das atividades em 21/05/2010 e aprovação de funcionamento pela CVM em 29/06/2010. A 1ª emissão colocou 167.000 cotas originais a R$ 1.000,00 (pré-desdobramento). |
| CONTRATO ESTAPAR (ORIGINAL) | Em 01/12/2011, o fundo assina contrato de locação dos subsolos com a Allpark Empreendimentos (Estapar) para operação do estacionamento (360 vagas). Este contrato seria objeto de longa disputa judicial entre 2020-2023. |
| 2ª EXPANSÃO (TÍPICO) | Em 01/11/2013, o Insper assina com o fundo Contrato de Locação para Fins Não Residenciais (TÍPICO, não BTS) sobre 2.000 m² do 9º ao 12º andar. Diferentemente dos BTS, esse contrato é sujeito a revisional trienal pela Lei de Locações, o que abre risco de repactuação de preço a cada ciclo. |
| CONTRATO SUBSOLO | Em 23/10/2015, o Insper aluga adicionalmente 287 m² do 1º subsolo do imóvel (contrato típico, vencimento em 2027). |
| DESDOBRAMENTO 1:20 | Em AGE de 24/09/2019, aprovado desdobramento das cotas na proporção 1:20 por 66,36% dos votos presentes (apenas 2,91% das cotas compareceram). A partir de 01/10/2019, cada cota antiga passa a equivaler a 20 novas cotas. Objetivo: ampliar a liquidez e permitir acesso de investidores menores. |
| OBRAS DE MANUTENÇÃO | Entre dez/2019 e ago/2020, área de 1.763 m² do imóvel foi interditada para obras de manutenção. O fundo reembolsou o Insper em R$ 1.620 mil (9 parcelas de R$ 180 mil a partir de out/2020) e, em seguida, R$ 115 mil/mês pela área residual de 1.085 m² ainda interditada — impacto negativo de R$ 0,05 e depois R$ 0,03 por cota ao mês. |
| 2ª EMISSÃO | Única emissão pública relevante após o IPO: 134.010 novas cotas a R$ 98,50 (mais R$ 1,97 de custo unitário), totalizando R$ 13,2 milhões. Esgotada com direito de preferência + oferta restrita (ICVM 476). Cotas integralizadas em 10/06/2020. Total passa a 3.474.010 cotas — patamar mantido até hoje. |
| TROCA ESTAPAR → NETPARK | Fundo assina novo contrato de estacionamento com a NETPARK (NNP Participações) por 5 anos, impactando +0,77% na receita mensal. Estapar já havia denunciado o contrato em 2020, originando ação declaratória (processo 1051109-32.2020.8.26.0100) que tramitou até 2023. |
| PROPOSTA DE COMPRA DO INSPER | Em 25/01/2022, o Insper apresenta Proposta vinculante de aquisição de 100% do imóvel pelo valor patrimonial do fundo na data de aceitação. A proposta NÃO foi submetida à AGE dos cotistas e perdeu validade. Este é um marco silencioso: o inquilino demonstrou interesse em ser proprietário — possibilidade latente nos próximos ciclos. |
| ADITIVO REVISIONAL 2013 + REJEIÇÃO IPCA | Em setembro/2022, firmado Aditivo ao Contrato Típico de 2013 (9º-12º andar): redução do aluguel (-R$ 0,058/cota na receita) + 12 meses de carência (-R$ 0,118/cota por 12 meses) para manter o Insper. Na mesma janela, em AGE de maio/2022, proposta para trocar o índice IGP-M por IPCA foi REJEITADA (71,17% contrários, 28,06% favoráveis, participação 29,91%). |
| ESTAPAR RENEGOCIADO | Em AGE de 18/01-03/02/2023, aprovado acordo com a Estapar (parte relacionada à Administradora, conflito de interesse declarado): novo contrato de locação, distrato da Netpark e desistência da ação judicial. Aprovado com 27,57% vs 13,18% contra (participação 40,87%). Contrato efetivo a partir de 01/04/2023. |
| QUEDA DO FORRO + OBRA HIDRÁULICA | Em 2023, entupimento recorrente na rede hidráulica causa queda de parte do forro do andar de baixo. O Insper executa obra de manutenção + melhoria (nova quadra poliesportiva e arquibancada) no valor total de R$ 1,77 Mi. Fundo reembolsa: R$ 1,3 Mi à vista em out/2024 + 16 parcelas de R$ 29.375/mês (nov/2024 a fev/2026). Reserva de contingência usada. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | Regulamento atualizado em 25/03/2025 para adequação à Resolução CVM nº 175/2022 (novo marco regulatório dos fundos). Passa a se chamar oficialmente 'FII Campus Faria Lima Responsabilidade Limitada'. Sem impacto em taxas, política ou governança essencial. |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 123,50 (01/06/2026), P/VP 0,99. PL de R$ 432,66 Mi e VP/cota R$ 124,54 (mar/26). Rendimento de R$ 0,93/cota referente a abr/26 (pago em 25/05). DY 12m 8,88%. Contas do exercício 2025 aprovadas em AGE de 04/05/2026. |