P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 111,18
R$ 189 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
214
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: VENDA · Nota 3,7/10
Nossa leitura do FISC11 hoje é VENDA, com nota 3,7/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Baixo: DY de 9,4% num fundo minúsculo (214 cotistas), taxa de administração de 3,6% a.a. (das mais altas) e liquidez de R$ 5,5 mil/dia. Análise lite sem base sólida o mantém na parte inferior do grupo.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O FISC11 tem perfil de risco muito_alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 5,0 |
| Volatilidade do preço | 3,0 |
| Volatilidade do dividendo | 3,0 |
| Liquidez | 5,0 |
| Risco do ativo subjacente | 4,0 |
| Risco financeiro/estrutura de custos | 5,0 |
O P/VP de 0,55 pode parecer atrativo para investidores de valor, mas o desconto reflete precificação racional de riscos reais: liquidez de R$ 5,5 mil/dia e taxa de 3,6% a.a. Com tão poucos cotistas, o desconto pode se manter indefinidamente.
Não há catalisador identificado para fechamento do desconto nesta análise lite
Com liquidez diária de R$ 5,5 mil, uma posição de R$ 50 mil levaria mais de 9 dias úteis para ser liquidada sem mover o preço — e com movimento de preço, pode levar semanas.
Entrar apenas com capital que se pode deixar imobilizado por prazo indefinido
A taxa de 3,6% a.a. sobre o PL de R$ 188,9 Mi implica custo anual de ~R$ 6,8 Mi em taxas. Com 1,7 Mi de cotas, isso equivale a ~R$ 4,00/cota/ano consumido em taxas — representando mais de 50% dos dividendos distribuídos.
Verificar se a taxa inclui todos os serviços ou se há camadas adicionais (performance, custódia)
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Fechamento parcial do desconto com melhora de liquidez | Se o fundo ampliar sua base de cotistas e melhorar a liquidez, o desconto de 45% pode fechar parcialmente. Upside teórico significativo mas probabilidade muito baixa sem mudanças estruturais. |
| Desconto se mantém indefinidamente | Com apenas 221 cotistas e liquidez de R$ 5,5 mil/dia, o desconto pode permanecer elevado por anos sem catalisador de fechamento. |
| Agravamento da vacância em ambiente macro adverso | Vacância atual de 9,42% pode piorar em cenário de desaceleração econômica, reduzindo ainda mais os rendimentos distribuíveis. |
O FISC11 é um fundo de lajes corporativas de nicho extremo: apenas 221 cotistas, liquidez diária de R$ 5,5 mil e taxa de administração de 3,6% a.a. — uma das mais altas entre todos os FIIs de tijolo listados na B3. O fundo existe desde julho de 2019 e tem patrimônio de R$ 188,9 Mi, mas essa escala não se reflete em acessibilidade para o investidor comum.
O P/VP de 0,55 pode parecer atrativo à primeira vista, mas representa precificação racional de riscos reais. Com taxa de administração 3-4× acima da média do segmento, o gestor consome ~R$ 4/cota/ano em taxas — mais de 50% dos dividendos distribuídos. Em ambiente de Selic a 14,75%, o DY de 9,56% não compensa os riscos assumidos.
Esta análise lite foi construída com dados públicos dos últimos 6 meses (Investidor10 e StatusInvest). Para uma avaliação completa do portfólio, contratos, histórico de gestão e sustentabilidade dos dividendos, é necessária a mineração dos documentos CVM/FundosNet, que será realizada em análise subsequente.
Recomendação atual: VENDA. Nota 3,7/10. O FISC11 é um fundo de lajes corporativas de nicho estreito : apenas 221 cotistas, liquidez diária de R$ 5,5 mil e taxa de administração de 3,6% a.a. — uma das mais elevadas entre os FIIs de tijolo. O P/VP de 0,55 indica desconto de 45% sobre o valor patrimonial, mas o desconto…
Nossa leitura atual do FISC11 é “VENDA”. Nota 3,7/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 incluem: Análise inicial LITE — base em dados públicos dos últimos 6 meses; Taxa de administração de 3,6% a.a. — das mais altas do segmento; Liquidez quase inexistente — R$ 5,5 mil/dia; Base de cotistas mínima — apenas 221 investidores.
O FISC11 é indicado para: Investidores com acesso privilegiado aos ativos do fundo (ex.: sócios do imóvel) Perfil muito arrojado disposto a aceitar liquidez mínima e horizonte indefinido Quem conhece profundamente os ativos do portfólio e tem convicção na tese de fechamento do desconto
Desconto patrimonial expressivo encoberto por estrutura cara e mercado secundário inexistente