Sim, o GARE11 é considerado um bom fundo imobiliário para o perfil certo de investidor. Nossa análise — baseada em 300 documentos oficiais até junho/2026 — atribui nota 7,8 de 10 com veredicto de COMPRA. É o segundo colocado entre os 30 FIIs híbridos do IFIX avaliados, atrás apenas do CPTS11 (nota 8,2). O fundo reúne fundamentos que raramente coexistem no mercado brasileiro: 100% de ocupação desde o IPO em 2020, 94% dos contratos são atípicos com multa integral de rescisão, WAULT de 10,2 anos e 11 inquilinos majoritariamente com rating AAA. A cotação atual de R$ 8,22 representa um desconto de 13% sobre o valor patrimonial por cota de R$ 9,48 — assimetria favorável que sustenta a recomendação de compra.
A tese de investimento do GARE11 descansa sobre quatro vantagens competitivas que se reforçam mutuamente.
A primeira é a previsibilidade contratual extrema. Com WAULT de 10,2 anos e 94% da receita protegida por contratos atípicos, o investidor sabe que a renda está garantida contratualmente até pelo menos 2031–2037 na maioria dos ativos. A multa de rescisão integral transforma o risco de vacância num problema do locatário, não do cotista.
A segunda vantagem é a qualidade dos inquilinos. O portfólio tem nomes como Carrefour/Atacadão (rating AAA da S&P), British American Tobacco, Air Liquide, Mercado Livre, Vale, Grupo Mateus e MRV Engenharia. São empresas que pagam aluguel mesmo em crises setoriais — exatamente o que o investidor de FII precisa para dormir tranquilo.
A terceira é a alavancagem líquida negativa de -13%. O caixa e os TVMs do fundo superam integralmente as obrigações de CRIs (R$ 830 milhões até 2043). Isso significa risco financeiro praticamente inexistente — o fundo não precisa vender imóvel em mau momento para honrar dívida.
A quarta é o desconto patrimonial de 13% combinado com DY de 12,07%. O investidor está comprando R$ 9,48 de imóveis por R$ 8,22 e ainda recebe 12% de renda por ano. Em ciclo de queda da Selic (o Focus BCB projeta 14,5% → 11% em 12 meses), FIIs descontados tendem a se reprecificar para cima — o GARE11 teria espaço de valorização adicional de 5% a 15% apenas pelo fechamento do P/VP.
Análise honesta exige expor os riscos com a mesma clareza que se fala das vantagens. O GARE11 tem quatro monitoramentos relevantes em 2026.
As 15 lojas Atacadão respondem por 37% da receita total do fundo — a maior exposição a um único locatário no portfólio. O risco é mitigado pelo rating AAA (S&P) do Carrefour e pelos contratos atípicos com vencimento em dezembro/2037, mas a concentração é estrutural: qualquer evento severo neste grupo afeta diretamente um terço da renda do fundo. Investidores que não toleram esta concentração devem considerar fundos mais pulverizados como o HGRU11 ou o ALZR11.
O complexo industrial da BAT (British American Tobacco) em Cachoeirinha/RS é o maior ativo individual do fundo — 79.984 m² de ABL e 21% da receita. O contrato vence em set/2027. Se não for renovado, o fundo enfrentaria vacância em ativo especializado, com dificuldade de reposição imediata e impacto potencial de -R$ 0,005/cota mensais durante o período de transição (12 a 24 meses). O gestor aponta como mitigação o terreno de 501 mil m² disponível para redesenvolvimento e seu histórico de TIR de 25% nas vendas — poderia reciclar o ativo com ganho. Mas é o principal risco a acompanhar nos próximos 18 meses.
Em março/2026 o Grupo Pão de Açúcar entrou em recuperação extrajudicial de R$ 4,5 bilhões (dívidas financeiras não operacionais). O GARE11 tem 7 contratos com o GPA, respondendo por 14% da receita. A Guardian Gestora confirmou via comunicado oficial que os aluguéis seguem sendo pagos normalmente. Até abril/2026, zero impacto no dividendo. O risco de médio prazo é que a crise corporativa avance e force renegociações de contrato ou fechamento de lojas — cenário que os dados atuais classificam como pouco provável, dado que as lojas ficam em localizações premium (Higienópolis, Paraíso, Búzios) com boa liquidez para reciclagem.
R$ 446 milhões captados na 7ª emissão permanecem em títulos de renda fixa (TVMs, operações compromissadas), gerando retorno de renda fixa em vez de imobiliário enquanto as 5 a 6 aquisições mapeadas aguardam aprovação do CADE, diligência e conclusão. A gestão indica visibilidade de conclusão ao longo do 2T2026. Enquanto isso, parte do PL não opera na capacidade imobiliária plena.
Nosso modelo de valuation aponta preço justo de R$ 9,48 (faixa R$ 8,72 a R$ 10,24) — o mesmo valor que o VP/cota, o que não é coincidência: o modelo híbrido usa quatro componentes (DY-Selic, P/VP relativo a pares, DY relativo a pares e fator qualidade) e os resultados convergem no valor patrimonial como âncora central.
Com cotação de R$ 8,22 (base desta análise), o upside calculado é de 14,9%. A faixa pessimista de R$ 8,72 já embutia as incertezas sobre o BAT e o GPA. O spread de 4,73% sobre a NTN-B 2035 é considerado generoso para um fundo com WAULT acima de 10 anos e zero inadimplência histórica.
Em comparação com os pares do segmento tijolo híbrido (ALZR11, KNRI11, HGRU11, TRXF11), o GARE11 negocia com desconto vs a mediana (P/VP 0,87 contra mediana de 0,95), enquanto entrega DY acima da mediana (12,07% vs 9,2%). O desconto parece parcialmente justificado pela concentração Carrefour e pelo risco BAT 2027, mas não totalmente — o fundo tem o WAULT mais longo do grupo e a única alavancagem líquida negativa entre os pares.
O GARE11 encaixa bem no portfólio de quem busca renda mensal estável com horizonte mínimo de 5 anos, tolera concentração relevante em varejo alimentar (61% da receita) e valoriza a segurança dos contratos atípicos de longa duração. É especialmente adequado para investidores moderados que querem diversificar tipologia (renda urbana + logística + corporativo) em um único veículo sem precisar montar 5 ou 7 fundos separados. Quem já tem posição em renda fixa indexada ao IPCA e quer complementar com ativo real que também tem reajuste pelo IPCA encontra no GARE11 uma consistência de propósito.
Por outro lado, o fundo não é recomendado para quem busca crescimento agressivo de dividendos — o guidance 2026 é explicitamente de estabilidade (R$ 0,083–0,090), não expansão acelerada. Tampouco serve para quem não tolera a exposição de 37% da receita em um único inquilino, por mais que o Carrefour tenha rating AAA. Investidores que preferem logística pura encontram opções mais diretas em HGLG11, BTLG11 ou BRCO11. Perfis ultra-conservadores que preferem renda fixa pura (CDB, NTN-B) sem risco imobiliário também devem passar.
O GARE11 é um fundo de núcleo de carteira, não de especulação. A combinação de WAULT longo, alavancagem negativa e locatários AAA é feita para quem pensa em reais mensais estáveis ao longo de anos — não para quem quer dobrar o patrimônio em 12 meses.
Nossa conclusão é COMPRA para novos aportes na faixa de cotação atual (R$ 8,00–8,80), com horizonte de 3 a 5 anos. O conjunto de fundamentos do GARE11 — 100% de ocupação desde o IPO, 94% contratos atípicos, WAULT 10,2 anos, 7 inquilinos AAA, alavancagem líquida negativa — é raro no universo brasileiro de FIIs e justifica exposição mesmo com os riscos de concentração Carrefour e vencimento BAT 2027. Para quem já detém cotas, a recomendação é manter: não há deterioração de fundamentos que justifique saída, e o dividend yield de 12,07% isento de IR é consistente com o perfil de renda proposto pelo fundo.
O principal catalisador de médio prazo é a queda da Selic (Focus BCB projeta 14,5% → 11% em 12 meses): FIIs de tijolo descontados tendem a fechar o P/VP em ciclos de afrouxamento monetário. Com P/VP atual de 0,87 e mediana dos pares em 0,95, o GARE11 teria espaço de valorização de 5% a 10% somente por este efeito, somado à renda corrente de 12%. Para dividendos detalhados e cotação ao vivo, consulte as seções específicas desta página.
Sim. Nossa análise atribui nota 7,8 de 10 com veredicto COMPRA, 2º lugar entre 30 FIIs híbridos do IFIX. Fundamentos sólidos: 100% ocupação desde o IPO, 94% contratos atípicos, WAULT 10,2 anos, 7 locatários AAA e alavancagem líquida negativa de -13%.
Vale para o perfil certo: investidor moderado de renda, horizonte mínimo de 5 anos, que tolera concentração em varejo alimentar. P/VP 0,87 (desconto de 13%) e DY 12,07% criam assimetria favorável, especialmente em cenário de queda da Selic. O risco principal é o vencimento do contrato BAT em set/2027.
R$ 9,48 por cota, com faixa de R$ 8,72 a R$ 10,24 (±8%), considerando incertezas sobre renovação BAT e situação do GPA. Com cotação em R$ 8,22, o upside calculado é de 14,9% para o médio prazo.
Sim, mas controlado. O GPA representa 14% da receita do GARE11 (7 contratos). Em mar/2026 o GPA entrou em recuperação extrajudicial, mas a Guardian Gestora confirmou que os aluguéis seguem sendo pagos normalmente — o processo envolve dívidas financeiras, não os contratos de locação. Até abr/2026, zero impacto no dividendo.
Depende do objetivo. HGRU11 é puro Renda Urbana, mais simples e concentrado. GARE11 é híbrido (61% Renda Urbana + 31% Logística + 8% Office), com maior diversificação de tipologia e WAULT mais longo. Quem já tem HGRU11 tem ~60% do que o GARE11 entrega na vertical de varejo, mas não tem a exposição logística nem corporativa.
Fundo de tijolo (imóveis físicos), mais especificamente do tipo tijolo híbrido. Possui 33 imóveis reais em 13 estados: 61% em Renda Urbana (supermercados e atacado), 31% em Logística/Industrial e 8% em Escritórios. Nasceu como logístico (GALG11 em 2020) e virou híbrido em 2024.