(ex-GALG11 — Guardian Logística)
Segmento: Tijolo Híbrido · Cotação R$ 8,23 · P/VP 0,9034 · VP/cota R$ 9,11 · Patrimônio R$ 2,63 Bi · 547.102 cotistas · 34 ativos
O GARE11 (Guardian Real Estate) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo Híbrido. (ex-GALG11 — Guardian Logística)
Dono de 34 imóveis em 13 estados alugados para Carrefour, Pão de Açúcar, British American Tobacco e MRV, com contratos longos que já vêm corrigidos pela inflação e multa integral se o inquilino sair antes. Fique atento: o contrato do maior inquilino industrial vence em setembro de 2027 e a venda de parte da carteira ainda depende de aprovações.
Esta página é a ficha do GARE11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Guardian Gestora.
Gestora independente fundada em 2020 por Gustavo Asdourian e sócios com background forte em crédito estruturado e setor imobiliário. AuM de R$ 9,3 Bi distribuídos entre 35 veículos (2 FIIs listados — GARE11 e GAME11, 19 FIDCs, 1 FIM, 1 previdência). Track record do GARE11: 100% ocupação desde IPO, zero inadimplência, TIR de 25% nas vendas (mais notável: venda de 10 imóveis para XPRI em out/2025 com lucro bruto de R$ 145 Mi). 7ª emissão captou recorde de R$ 1,27 Bi em dez/2025. Crescimento de 440% no PL em 5 anos (R$ 500 Mi → R$ 2,74 Bi) e da base de cotistas de 2.500 → 470 mil (top-1 em ganho de investidores no IFIX desde dez/2022).
Tijolo híbrido pós-7ª emissão: Renda Urbana 61% + Logística 31% + Office 8%, 34 imóveis em 13 estados, 11 inquilinos investment grade
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| GPA - Angélica | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - N. Sra. Sabará | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Abilio Soares | São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Santo André | Santo André/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Campinas | Campinas/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Búzios | Búzios/RJ | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Goiânia | Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Tabuleiro | Maceió/AL | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Antares | Maceió/AL | 100,0% | 1,0% |
| Mateus - Itabuna | Itabuna/BA | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Araraquara | Araraquara/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Atibaia | Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Barretos | Barretos/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Caraguatatuba | Caraguatatuba/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Presidente Prudente | Pres. Prudente/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Santa Bárbara D'Oeste | Sta. Bárbara/SP | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Maringá | Maringá/PR | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Lucas do Rio Verde | Lucas do Rio Verde/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Barra das Garças | Barra das Garças/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Cuiabá Tijucal | Cuiabá/MT | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Campo Grande | Campo Grande/MS | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Três Lagoas | Três Lagoas/MS | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Anápolis | Anápolis/GO | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Boa Vista | Boa Vista/RR | 100,0% | 1,0% |
| ATC - Fortaleza Eusébio | Eusébio/CE | 100,0% | 1,0% |
| Desco - Alvorada | Alvorada/RS | 100,0% | 1,0% |
| Desco - Charqueadas | Charqueadas/RS | 100,0% | 1,0% |
| Air Liquide SJC | São José dos Campos/SP | 100,0% | 1,0% |
| Air Liquide Canoas | Canoas/RS | 100,0% | 1,0% |
| BAT Souza Cruz | Cachoeirinha/RS | 100,0% | 1,0% |
| Almanara | Jandira/SP | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (Mercado Livre) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (3 Corações) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Parque Logístico Confins (Vale) | Confins/MG | 100,0% | 1,0% |
| Edifício Corporativo BH (MRV) | Belo Horizonte/MG | 100,0% | 1,0% |
| Galpão Logístico Itapevi (Carrefour) | Itapevi/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,3036 — alta.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 37,2% · Sul 23,9% · Centro-Oeste 23,4% · Nordeste 10,0% · Norte 5,9% |
| Por locatário | Carrefour/Atacadão 38,0% · BAT (British American Tobacco) 21,0% · GPA 14,0% · Grupo Mateus 8,0% · MRV Engenharia 8,0% · Air Liquide 2,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
Cotação R$ 8,19 vs VP/cota R$ 9,19 (Informe Mensal CVM de 30/06/2026) = 10,9% de desconto sobre o valor patrimonial. Desconto que precisa de contexto: a mediana dos 27 pares de híbrido é 0,84× e a do mercado inteiro é 0,84× — este fundo negocia ACIMA das duas.
último fechamento R$ 8,23 · mínima histórica R$ 7,8 · máxima R$ 9,24 · valor patrimonial por cota R$ 9,11.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 13.222.611.
Liquidez excelente. R$ 13.2 mi de giro médio diário coloca o GARE11 entre os FIIs mais negociados do segmento tijolo. Posições até R$ 1 mi saem em <1 dia útil sem mover preço.| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO E INÍCIO COMO GALG11 | IPO em out/2020 como Guardian Logística (GALG11). 1ª e 2ª emissão consolidaram ~R$ 500 Mi de PL em 6 meses. |
| DESDOBRAMENTO 10:1 + 1ª VENDA | Split de cotas em ago/2022 para aumentar liquidez. Primeira venda lucrativa com TIR 18,31% a.a. |
| 5ª EMISSÃO R$ 625 Mi | Captação robusta e expansão da base de cotistas. |
| TRANSFORMAÇÃO HÍBRIDA — RENOMEAÇÃO PARA GARE11 | Aquisições massivas de Renda Urbana via FIIs Artemis 22 (GPA + Mateus) e Annecy 59 (Carrefour). Fundo deixa de ser puro logística e vira tijolo híbrido. |
| RECICLAGEM XPRI + 7ª EMISSÃO RECORDE | Reciclagem com lucro de R$ 145 Mi (venda 10 imóveis para FII XPRI) + 7ª emissão recorde de R$ 1,27 Bi. |
| CONSOLIDAÇÃO + ALAVANCAGEM NEGATIVA | Fundo consolida nova estrutura via 5 FIIs subsidiários (A22, A59, A25, Prime Log, Corporate). Alavancagem líquida atinge -13%. |