Recomendação: MANTER · Nota 5,5/10
Aviso crítico: 100% dos contratos de aluguel vencem em 31/10/2028 — se o Banco do Brasil não renovar, o dividendo cai bruscamente ou some. O GTWR11 é dono de 3 torres de escritórios premium em Brasília, alugadas 100% para o Banco do Brasil S.A.: o banco paga aluguel todo mês e o fundo repassa pra você, isento de imposto de renda. Gestão da Tivio Capital (desde 2017, rating AMP-1 da S&P), com taxa total de 0,50% ao ano — entre as mais baixas do setor. O fundo valorizou +39% em 12 meses até abr/26, mas isso reflete a recuperação de cotas muito deprimidas em 2024, não uma mudança no negócio. O dividendo de R$ 0,90/cota/mês (13,5% ao ano, isento de IR) é real e vem 100% do aluguel do BB — em mar/26 caiu para R$ 0,86, mas voltou a R$ 0,90 em abr/26; a reserva de segurança é pequena (~1,5 mês). A cota negocia com 21% de desconto sobre o patrimônio do fundo (P/VP 0,79 — você paga R$ 80 por cada R$ 101 que o fundo vale em imóvel), o que oferece alguma margem para a renegociação de 2028. Serve para quem aceita risco concentrado num único inquilino até 2028 e busca renda isenta acima do CDI. Não serve para iniciantes, conservadores ou quem precisa de renda crescente. Veredicto: MANTER para posições existentes; entrada aceitável aos R$ 80, desde que entendido e aceito o risco binário de 2028.
O GTWR11 é um FII de ativo único monoinquilino premium: 3 torres AAA em Brasília 100% locadas para o Banco do Brasil S.A. A tese se apoia em simplicidade operacional (zero alavancagem, zero obras, taxa total 0,50% a.a.) e crédito soberano (BB é controlado pela União). A fragilidade é o vencimento de 100% do contrato em 31/10/2028 e a margem estreita do resultado caixa (R$ 0,90/cota em abr/26, igual à distribuição, com reserva de só R$ 0,15/cota). O P/VP 0,79 oferece margem de segurança e o DY 13,5% é robusto e isento de IR para PF.
O GTWR11 é um duration trade com data marcada: 31 de outubro de 2028. Você compra 3 torres AAA em Brasília alugadas 100% para o Banco do Brasil S.A., com isenção de IR para PF, P/VP de 0,79 (21% de desconto) e DY anualizado de 13,47%. Nos 12 meses até abr/26, entregou retorno de +39,4%, superando o IFIX (+15,2%) e o CDI líquido (+12,6%).
O sinal amarelo de mar/26 foi revertido: o resultado caixa recuperou para R$ 0,90/cota em abr/26 (igual à distribuição), depois de cair para R$ 0,86 em mar/26. Ainda assim, o saldo retido é magro — apenas R$ 0,15/cota, suficiente para ~1,5 mês de complemento. E o reajuste IGP-M concentrado em novembro pode não recompor o aluguel se o índice acumulado seguir perto de zero.
Tecnicamente, o GTWR11 é uma máquina de simplicidade: zero alavancagem, zero obras, taxa total 0,50% a.a., resultado 100% recorrente. Mudou de administradora em 28/11/2025 (Tivio → BEM DTVM/Bradesco), mantendo o gestor Tivio Capital e o auditor PwC. O PL é de R$ 1,217 Bi (VP/cota R$ 101,40), com o imóvel avaliado em R$ 1.192,7 Mi pela Consult (taxa de desconto 10,16% a.a.). Vale registrar a relação de parte relacionada: a Tivio tem vínculo societário indireto com o próprio BB via Banco BV.
Recomendamos MANTER COM CAUTELA para quem já possui — o desconto de 21% sobre o VP oferece margem para a renegociação de 2028, mas a concentração total não justifica posição principal. Para entrada nova, o ponto de entrada é razoável (preço justo ~R$ 90), mas o investidor deve aceitar conscientemente o risco binário de out/2028. A distribuição de R$ 0,90 é sustentável no horizonte de 12 meses; o verdadeiro teste vem com o vencimento contratual.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,5/10. Aviso crítico: 100% dos contratos de aluguel vencem em 31/10/2028 — se o Banco do Brasil não renovar, o dividendo cai bruscamente ou some. O GTWR11 é dono de 3 torres de escritórios premium em Brasília, alugadas 100% para o Banco do Brasil S.A. : o banco paga aluguel todo mês e…
Nossa leitura atual do GTWR11 é “MANTER”. Nota 5,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII Green Towers incluem: Vencimento total em 31/10/2028 (~28 meses); Inquilino único: Banco do Brasil (100% da receita); Reajuste IGP-M concentrado em novembro; Resultado caixa apertado — saldo retido de R$ 0,15/cota.
O GTWR11 é indicado para: Quem busca crédito soberano (Banco do Brasil) com isenção de IR Investidor que aceita prazo de ~28 meses para reavaliar a tese (até out/2028) Quem valoriza zero alavancagem e taxas baixas (0,50% a.a. total)