P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 101,36
R$ 1,22 Bi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
32.127
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
O GTWR11 recebe nota 5,5 / 10 com veredicto MANTER — e é um fundo que se resume a uma pergunta simples: você acredita que o Banco do Brasil vai renovar o contrato de aluguel quando ele vencer em outubro de 2028?
Se a resposta for sim (ou se você aceitar essa incerteza), o GTWR11 oferece um dos melhores DYs entre FIIs de lajes corporativas: 13,47% ao ano, isento de Imposto de Renda, com pagamento consistente de R$ 0,90 por cota há mais de 12 meses seguidos. Quem busca renda previsível a curto-médio prazo, com crédito de qualidade soberana, encontra aqui uma proposta concreta.
Se a resposta for não — ou se a incerteza de 2028 for insuportável para o seu perfil — o GTWR11 não é o investimento adequado. A totalidade da receita do fundo vem de um único contrato com um único inquilino, e o vencimento simultâneo de 100% dessa receita é o evento definidor do ativo.
A maior vantagem do GTWR11 é a qualidade do inquilino. O Banco do Brasil S.A. é uma instituição controlada pela União Federal — o risco de inadimplência em condições normais é praticamente nulo. Nos mais de 8 anos de operação do fundo, o BB nunca deixou de pagar o aluguel. Essa certeza de recebimento é rara em FIIs de lajes corporativas, onde a diversificação de inquilinos costuma vir acompanhada de maior risco de vacância pontual.
A estrutura do fundo é de uma simplicidade cirúrgica: zero alavancagem, zero obras em andamento, zero resultado não recorrente. O resultado de caixa de abril de 2026 (R$ 0,90 por cota) é idêntico à distribuição — 100% do que entra é repassado ao cotista. A taxa total de 0,50% ao ano (administração + gestão + consultoria imobiliária, sem performance) é uma das mais baixas do segmento de lajes corporativas.
O P/VP de 0,79 oferece uma margem de segurança para a renegociação de 2028: você paga R$ 79 por cada R$ 101 que o fundo vale em ativos imobiliários. Mesmo que o BB renegocie com desconto ou reduza área, o imóvel tende a ter valor residual significativo — o Setor de Autarquias Norte de Brasília é uma das localizações corporativas mais valorizadas da capital.
O risco principal do GTWR11 é binário e com data marcada: 31 de outubro de 2028. Nessa data, 100% dos contratos de aluguel vencem simultaneamente. Ao contrário de FIIs com muitos imóveis e contratos escalonados, aqui não há diluição temporal do risco — ou o BB renova, ou o fundo entra em vacância total.
O contrato é classificado como típico (não atípico), o que significa que o Banco do Brasil tem flexibilidade legal para renegociar, reduzir área ocupada ou encerrar o aluguel sem multas elevadas ao fim do prazo. Não há comunicado público de renovação ou sinalização de intenção de permanência — a incerteza é real e ainda não foi resolvida a ~28 meses do vencimento.
Um segundo ponto de atenção é a margem estreita do resultado caixa: o fundo distribui exatamente o que gera, com uma reserva de apenas R$ 0,15 por cota (~1,5 mês de complemento). Em março de 2026, o resultado ficou abaixo da distribuição e o fundo precisou usar a reserva. Qualquer mês com despesa atípica antes do reajuste de novembro pode forçar uma decisão difícil sobre o DPS.
A liquidez é moderada-baixa, com volume médio diário de aproximadamente R$ 690 mil em abril de 2026. Para posições maiores, a entrada e a saída podem impactar o preço. Há um ponto de governança a monitorar: a gestora Tivio Capital tem relação societária indireta com o Banco do Brasil (via Banco BV e Grupo Votorantim), o que pode criar conflito de interesse na negociação de 2028.
O GTWR11 faz sentido para o investidor que busca crédito soberano com isenção de IR e está confortável com a concentração em um único ativo até outubro de 2028. Quem valoriza zero alavancagem, taxas baixíssimas e simplicidade operacional encontrará aqui uma das estruturas mais limpas do mercado de FIIs. Perfil moderado que aceita concentração setorial e geográfica em troca de previsibilidade de renda.
O fundo não é adequado para quem não aceita o risco binário de 2028 (renovação ou não renovação), para quem precisa de distribuição crescente (o resultado caixa está no limite), para conservadores que exigem diversificação de inquilinos e geográfica, ou para quem busca liquidez diária elevada para posições grandes.
A nota de 5,5 é honesta: o fundo tem qualidade de crédito excepcional e estrutura limpa, mas o risco de concentração extrema (um imóvel, um inquilino, um vencimento) coloca um teto na pontuação. O investidor que entra hoje está, na prática, comprando um quasi-bond de 28 meses com o Banco do Brasil negociado a 21% de desconto — com a opção (incerta) de renovação.
O P/VP de 0,79 significa que as cotas negociam com 21% de desconto sobre o valor patrimonial — você paga R$ 79,22 por algo que vale R$ 101,38 em ativos imobiliários. Esse desconto é expressivo para um ativo com inquilino soberano e ocupação de 100%, e sinaliza que o mercado está precificando o risco de 2028.
No cenário de renovação com condições similares às atuais, o fundo teria espaço para compressão do desconto em direção a P/VP de 0,90–0,95, o que implicaria cotações entre R$ 91 e R$ 96 — upside de 15% a 21% sobre o preço atual, além dos dividendos recebidos no período. Num cenário de sinalização antecipada de renovação (antes de 2027), o gatilho de valorização poderia ser mais rápido.
No cenário pessimista de não renovação, o ativo continuaria valendo pelo imóvel — mas as cotas seriam reavaliadas com base na perspectiva de receita zero por tempo indeterminado até novos inquilinos. O P/VP poderia comprimir para 0,50–0,60 antes de qualquer notícia positiva.
Depende da tolerância ao risco de 2028. Com DY de 13,5% isento de IR e P/VP de 0,79, o fundo é atraente para quem aceita a incerteza do vencimento dos contratos com o Banco do Brasil em outubro de 2028. Veredicto: MANTER para posições existentes; entrada razoável aos R$ 80.
O fundo tem crédito soberano (BB), zero alavancagem e DY de 13,5% — isso são pontos fortes concretos. O risco principal é binário: em 31/10/2028, 100% dos contratos vencem. Se o BB não renovar, o dividendo pode cair drasticamente ou zerar.
Nota 5,5 de 10 com veredicto MANTER. A nota reflete a qualidade do crédito e a estrutura limpa, mas é limitada pela concentração extrema: um único imóvel, um único inquilino e um vencimento total em 2028.
Em 31/10/2028 vencem 100% dos contratos de aluguel com o Banco do Brasil. Se o BB renovar, a tese continua; se sair, o fundo entra em vacância total. Ainda não há sinalização pública de renovação. Esse é o evento definidor do fundo.
O risco de crédito do BB é soberano (banco controlado pela União Federal). Nos 8+ anos de operação, o BB nunca deixou de pagar o aluguel. O risco não é de calote, mas de não renovação do contrato em 2028.
Três torres de escritórios de alto padrão em Brasília, integralmente alugadas ao Banco do Brasil, que paga o aluguel até outubro de 2028. Fique atento: quando o contrato vencer, o BB pode sair ou renegociar — e todo o rendimento do fundo depende dessa decisão.