(Fundo de Investimento Imobiliário - FII Hospital da Criança Responsabilidade Limitada — monoativo hospitalar, locatária Rede D'Or São Luiz)
Segmento: Tijolo - Hospital (monoativo) · Cotação R$ 270,66 · P/VP 0,947 · VP/cota R$ 285,82 · Patrimônio R$ 57,2 Mi · 2.999 cotistas · 1 ativos
O HCRI11 (FII Hospital da Criança) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Hospital (monoativo). (Fundo de Investimento Imobiliário - FII Hospital da Criança Responsabilidade Limitada — monoativo hospitalar, locatária Rede D'Or São Luiz)
Renda previsível e isenta lastreada em um único imóvel e um único inquilino — P/VP 0,96 e DY recorrente ~11,8%, com concentração e liquidez como contrapesos centrais
Esta página é a ficha do HCRI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (Administradora).
O HCRI11 é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, que acumula as funções de administrador, gestor (gestão passiva — Tipo ANBIMA 'Renda Gestão Passiva'), escriturador, custodiante e tesouraria. Por ser um fundo monoativo de gestão passiva, o papel da administradora é menos de alocação de capital e mais de gestão contratual e jurídica do imóvel e do contrato de locação — exatamente o que foi testado e bem executado no longo litígio com a Rede D'Or.
O desfecho do acordo judicial (R$ 14,22 Mi recuperados + novo contrato de 30 anos sem cláusula de faturamento) mostra capacidade da administradora de defender o interesse dos cotistas em uma disputa complexa, encerrando anos de incerteza com ganho para o fundo. A auditoria é da Ernst & Young (opinião sem ressalvas em 31/12/2025). O ponto de atenção não é a competência da BTG, e sim a natureza do veículo: gestão passiva de um único ativo deixa pouca margem para criação de valor além de manter o contrato saudável.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (Administradora) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Hospital da Criança | Rua das Perobas, 295 — Jabaquara, São Paulo/SP | 95,2% | 1,0% |
HHI 1,0 — máxima (monoativo, inquilino único).
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo capital (Jabaquara) 100,0% |
Cotação de R$ 274,52 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 286,34 (mar/2026). Desconto de ~4% — modesto. Reflete a tensão entre a previsibilidade do novo contrato de 30 anos (positivo) e o risco de monoativo/inquilino único + liquidez baixa (negativo). Vale lembrar que o VP é sensível ao laudo (Nível 3) e já incorporou a desvalorização de 16% de 2025.
último fechamento R$ 270,66 · mínima histórica R$ 214,83 · máxima R$ 344,99 · valor patrimonial por cota R$ 285,82.
Com volume médio diário estimado em ~R$ 45 mil (volume mensal R$ 0,4-1,0 Mi), liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia) leva cerca de 11 dias úteis. Posições maiores exigem semanas e podem mexer na cotação.
O HCRI11 é um dos FIIs mais antigos do mercado (2000) e um caso clássico de monoativo hospitalar: 200.000 cotas, um único imóvel, um único inquilino. Por mais de uma década, a história do fundo foi dominada por litígios com a Rede D'Or sobre o valor e o critério do aluguel — disputas que geravam incerteza sobre quanto, de fato, o fundo receberia.
O capítulo decisivo se fechou entre set/2025 e out/2025: o fundo recuperou R$ 14,22 milhões de diferenças de aluguel e assinou um novo contrato de 30 anos (até 2055), com valor definido por laudo, reajuste IGP-M e sem revisão por 9 anos. Trocou-se incerteza jurídica crônica por previsibilidade contratual de longuíssimo prazo. O preço dessa estabilidade é aceitar, de olhos abertos, a concentração máxima — todo o resultado depende de um imóvel e da saúde da Rede D'Or.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Fundo constituído como condomínio fechado em 02/10/1998, com funcionamento aprovado pela CVM em 03/10/2000 e início das atividades em 25/10/2000. Objetivo único: adquirir e explorar via locação o imóvel do Hospital da Criança, em Jabaquara/SP. |
| AÇÕES REVISIONAIS | Início das disputas judiciais com a locatária sobre o valor e o critério do aluguel. Ações revisionais de 2011 (fundo credor de R$ 8,7 Mi) e 2016 (fundo devedor de R$ 9,7 Mi) tramitam na Justiça de SP. Em 2022 o fundo paga R$ 1,18 Mi líquido na composição conjunta dessas ações. |
| RENOVATÓRIA IMPROCEDENTE | Sentença julga improcedente e extinta a Ação Renovatória que a Rede D'Or propôs para renovar o contrato por 5 anos a R$ 267 mil/mês. A decisão reconhece descumprimento contratual da locatária (não apresentação de demonstrativo de faturamento) e afasta a cobrança do aluguel por percentual. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | Em 20/03/2025 o regulamento é adaptado à Resolução CVM 175/2022. O fundo passa a ser de classe única e 'Responsabilidade Limitada', protegendo o cotista contra aportes além do capital. Sem impacto na política de investimento nem nas taxas. |
| CONSULTA APROVA ACORDO | Em 25/09/2025 o Termo de Apuração da Consulta Formal aprova a autorização para a administradora celebrar acordo com a Rede D'Or: montante mínimo de R$ 13 Mi pela diferença de aluguel, encerramento de todos os processos e novo contrato de locação de prazo longo, com aluguel definido por média de três laudos e sem cláusula de faturamento. |
| ACORDO + NOVO CONTRATO DE 30 ANOS | Fato Relevante de 16/10/2025 formaliza o acordo: R$ 14,22 Mi totais (sinal de R$ 4,27 Mi pago + saldo de R$ 9,955 Mi em 180 parcelas mensais de R$ 55 mil corrigidas por IPCA). Junto, é assinado o novo contrato de locação de 30 anos (até out/2055) com aluguel de R$ 468.966,67/mês definido por laudos, reajuste IGP-M, sem revisão por 9 anos e multa por rescisão antecipada imotivada. |
| RENDIMENTO EXTRAORDINÁRIO | O recebimento do sinal do acordo (R$ 4,27 Mi) e o ganho contábil das 'demandas judiciais encerradas' (R$ 14,2 Mi no resultado) elevam o resultado de 2025. O fundo distribui rendimento extraordinário de R$ 21,78/cota (referência out/25), bem acima dos ~R$ 2,73 mensais recorrentes. |
| REAVALIAÇÃO DO IMÓVEL (-16%) | Laudo da Binswanger (out/2025) reduz o valor justo do imóvel de R$ 64,63 Mi para R$ 54,53 Mi (ajuste de -R$ 10,1 Mi). Taxa de desconto sobe de 9,5% para 11,0% a.a. e cap rate de 9,5% para 10,5% a.a. — efeito de juros mais altos. VP/cota recua para a faixa de R$ 276-286. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 274,52 (01/06/2026), P/VP 0,96 sobre VP/cota de R$ 286,34 (mar/26). Distribuição de R$ 2,5156/cota em 20/04/2026 (referência mar/26). Ocupação 100%, contrato novo vigente, aluguel R$ 468.966,67/mês corrigido por IGP-M. DY recorrente ~11,8%. |