P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 274,56
R$ 220 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
32
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 4,5/10
Nossa leitura do LPLP11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 4,5/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
12º de 30. Lago da Pedra distribui (DY 15,56%) e negocia com desconto (P/VP 0,82), mas tem apenas 32 cotistas e renda pura muito baixa — a queda de cota é amortização. Fica no meio por pagar, ainda que com liquidez quase inexistente.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O LPLP11 tem perfil de risco muito_alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Liquidez | 9,5 |
| Concentração de cotistas | 9,0 |
| Risco do ativo subjacente | 5,5 |
| Transparência / visibilidade | 5,0 |
| Risco financeiro/alavancagem | 3,0 |
Investidor iniciante pode interpretar a distribuição total de ~R$ 172,66 em 12M como 'DY de 77%'. Na realidade, a maior parte é devolução de capital (amortização), que reduz o VP/cota. O retorno econômico líquido é muito diferente do rendimento bruto aparente.
Segregar sempre amortização de rendimento na análise. Avaliar retorno total sobre capital investido ajustado pelas amortizações recebidas.
Com apenas 34 cotistas, qualquer cotista que detenha participação relevante e decida sair pelo mercado secundário pode pressionar o preço de forma severa em volume diário de R$ 3 mil.
Verificar a distribuição de cotas entre os cotistas via Informes CVM. Concentração em poucos investidores eleva o risco substancialmente.
O modelo de amortização progressiva depende da velocidade de vendas das unidades residenciais. Desaceleração do mercado imobiliário local, aumento de distrato ou piora macroeconômica (juros altos) pode atrasar ou reduzir os fluxos de amortização.
Gestora Riza Real Estate tem histórico no segmento. Mas sem portfólio detalhado disponível, não é possível avaliar o estágio atual das vendas.
Esta análise baseia-se apenas em dados de portais públicos (Investidor10, StatusInvest). A ausência de mineração dos documentos CVM impede conhecer: localização do desenvolvimento, estágio da obra, velocidade de vendas, alavancagem estrutural, prazo de duração efetivo do fundo.
Consultar diretamente FundosNet/CVM para Relatórios Gerenciais e Informes Mensais do LPLP11.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Aceleração de vendas e amortizações antecipadas | Boa velocidade de vendas das unidades residenciais encurta o ciclo do fundo e maximiza o retorno total. Amortizações antecipadas elevam a TIR efetiva. |
| Queda de juros facilita absorção do mercado imobiliário | Com Selic mais baixa, crédito imobiliário fica mais acessível, acelerando as vendas do desenvolvimento e o retorno ao cotista. |
| Desaceleração de vendas — juros altos pressionam absorção | Selic elevada (>13,5%) encarece o crédito imobiliário e reduz a velocidade de vendas. Amortizações ficam menores ou postergadas. TIR efetiva do fundo se comprime. |
| Saída de cotista relevante — colapso de liquidez | Cotista relevante decide sair pelo mercado secundário, pressionando o preço em um mercado de R$ 3 mil/dia. Cotação pode cair 20-40% sem relação com os fundamentos do desenvolvimento. |
O LPLP11 é um fundo de desenvolvimento residencial para venda gerido pela Riza Real Estate — gestora com experiência no segmento de estruturas imobiliárias alternativas. Com patrimônio de ~R$ 248 milhões e apenas 34 cotistas, o fundo funciona na prática como um veículo privado, essencialmente inacessível para o investidor de varejo.
A queda de ~58% na cotação em 12 meses deve ser interpretada com cuidado: em fundos de desenvolvimento para venda, a redução do preço é estrutural e esperada, pois reflete a devolução progressiva de capital via amortizações — não perda de valor econômico equivalente. O retorno econômico real ao cotista é a TIR total do investimento, considerando todas as amortizações recebidas desde a entrada, e não o DY convencional.
A liquidez de R$ 3 mil por dia e o acesso exclusivo a investidores qualificados são as características mais restritivas do fundo — na prática, eliminam qualquer possibilidade de entrada ou saída eficiente via mercado secundário para posições relevantes.
Esta análise é inicial (lite), baseada exclusivamente em dados de portais públicos. O entendimento completo do LPLP11 requer acesso aos documentos CVM (FundosNet) — Relatórios Gerenciais, Informes Mensais e Fatos Relevantes — para avaliar o portfólio, estágio das obras, velocidade de vendas e cronograma de amortizações futuras.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 4,5/10. O LPLP11 é um fundo de desenvolvimento residencial para venda gerido pela Riza Real Estate — uma das gestoras mais reconhecidas no segmento de FIIs de desenvolvimento. Com apenas 34 cotistas e liquidez diária de R$ 3 mil , o fundo é essencialmente privado e inacessível para o…
Nossa leitura atual do LPLP11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 4,5/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Lago da Pedra FII incluem: Análise inicial lite — base apenas em fontes web públicas; Liquidez extremamente baixa — R$ 3 mil/dia; Apenas 34 cotistas — fundo essencialmente privado; Queda de cotação (~58% em 12M) é principalmente amortização — não perda.
O LPLP11 é indicado para: Investidor qualificado com acesso ao fundo via mercado primário ou rede da Riza Perfil que entende o modelo de desenvolvimento para venda e aceita retorno via amortização Quem tem horizonte de 3-7 anos compatível com o ciclo do desenvolvimento
Veículo fechado para qualificados — retorno via amortização progressiva, não renda corrente