FII Max Retail Responsabilidade Limitada — em processo de incorporação ao CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana) aprovada em 10/03/2026 (CNPJ 11.274.415/0001-70)
Segmento: Tijolo / Varejo Comercial — em incorporação · Cotação R$ 51,16 · P/VP 0,5491 · VP/cota R$ 93,17 · Patrimônio R$ 105 Mi · 3.481 cotistas · 7 ativos
O MAXR11 (Max Retail FII) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo / Varejo Comercial — em incorporação. FII Max Retail Responsabilidade Limitada — em processo de incorporação ao CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana) aprovada em 10/03/2026 (CNPJ 11.274.415/0001-70)
Trade de arbitragem de R$ 60 → R$ 67 (incorporação ao CPUR11) com risco de execução
Esta página é a ficha do MAXR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Serviços Financeiros (Administradora) — em transição para Capitânia.
O BTG Pactual Serviços Financeiros administra o MAXR11 desde 2010 com gestão passiva (taxa fixa de R$ 55 mil/mês corrigida pelo IGP-M + 0,30% a.a. de escrituração). O Fundo nasceu de uma operação de monetização de imóveis das Lojas Americanas — todos os imóveis foram locados para a varejista. Após a deflagração da crise das Americanas em 2023 e do PRJ em 2024, o fundo entrou em deterioração patrimonial: vendeu Nilópolis (R$ 16,5 Mi em 2024), Maceió (R$ 8 Mi em 2025), e finalmente os cotistas aprovaram a incorporação ao CPUR11 da Capitânia em mar/2026. A administradora cumpriu o papel de pôr fim ao veículo de forma ordenada, mas a deterioração foi gradual ao longo de 5+ anos sem ação efetiva sobre vacância e a relação com a inquilina principal.
7 imóveis comerciais em 7 estados — concentração em Lojas Americanas (rec. judicial)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Lojas Americanas — Belém | Av. Presidente Vargas, 940, Centro, Belém/PA | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Brasília | Brasília/DF | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Vitória | Av. Princesa Isabel, 475, Centro, Vitória/ES | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Taguatinga | Taguatinga/DF | 100,0% | 0,54% |
| Carrefour — João Pessoa | João Pessoa/PB | 100,0% | 0,0% |
| Magazine Torra Torra & Outros — Manaus | Av. Eduardo Ribeiro, 442, Centro, Manaus/AM | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Maceió (VENDIDO em 2025) | Av. Duque de Caxias, 1.792, Centro, Maceió/AL | 100,0% | 0,0% |
HHI 0,165 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Centro-Oeste (DF) 24,5% · Nordeste (PB) 20,4% · Norte (AM, PA) 36,6% · Sudeste (ES) 12,5% |
| Por locatário | Lojas Americanas S.A. (rec. judicial) 51,9% · Magazine Torra Torra + outros (Manaus) 22,5% · VAGO (Carrefour saiu) 20,4% |
| Por indexador | IGP-M 94,2% · Outros 5,8% |
último fechamento R$ 51,16 · mínima histórica R$ 56,99 · máxima R$ 88,0 · valor patrimonial por cota R$ 93,17.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 58.593 · média de 12 meses de r$ 65.000.
Liquidez muito baixa — saída de R$ 100k já consome 8-9 dias de volume médio sem mover preço. Para arbitragem de incorporação, OK desde que se aceite o prazo. Para qualquer estratégia de saída rápida, INADEQUADO.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Fundo constituído pelo BTG Pactual com 59.245 cotas para monetizar imóveis das Lojas Americanas (sale-leaseback típico). |
| OPERAÇÃO ESTÁVEL | Fase de operação madura — distribuições mensais regulares (~R$ 7-12/cota com a estrutura de 59.245 cotas) + extraordinárias semestrais (~R$ 35-50/cota em jun e dez). |
| DESDOBRAMENTO 1:19 | Desdobramento de cotas na proporção 1:19 — passa de 59.245 para 1.125.655 cotas. Cota cai de ~R$ 1.700 para ~R$ 90. Objetivo: aumentar liquidez em bolsa. |
| CRISE AMERICANAS | Lojas Americanas anuncia crise contábil em 11/01/2023 e entra em recuperação judicial. Ações despencam 80%+. MAXR11 cai de R$ 88 para mínima de R$ 58 em fev/2023. |
| VACÂNCIA JOÃO PESSOA | Carrefour (locatário do imóvel de João Pessoa, R$ 21,4 Mi de PL) rescinde contrato antecipadamente. Multa de R$ 839 mil paga ao Fundo, mas o imóvel fica vago. |
| VENDA NILÓPOLIS | Aprovada e executada a venda do imóvel Nilópolis (RJ) por R$ 16,5 Mi via Consulta Formal. Distribuição extraordinária total de R$ 14,66/cota (lucro + amortização). |
| DETERIORAÇÃO | Ano de prejuízo contábil de R$ 7,67 Mi e queda de VP/cota de R$ 103 para R$ 93. Auditoria muda da PwC para KPMG. Resolução CVM 175 adotada. |
| INCORPORAÇÃO APROVADA | Em 23/02/2026 inicia Consulta Formal para incorporação ao CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana). Aprovada em 10/03/2026 a R$ 67,00/cota. DFs 2025 já preparadas em base de não continuidade operacional. |