P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 93,37
R$ 71,2 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
1.027
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,4/10
Nossa leitura do NEWU11 hoje é NEUTRO COM RISCO ALTO, com nota 5,4/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
Fecha o grupo: negocia com ÁGIO (P/VP 1,18) e DY de apenas 4,41%, abaixo da média de lajes. Micro porte, base de ~1.000 cotistas, caixa alto (14% do PL) e análise lite baseada em fontes web deixam o fundo como o de menor convicção do bucket.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O NEWU11 tem perfil de risco medio_alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração geográfica | 4,0 |
| Porte do fundo | 4,5 |
| Valuation (P/VP) | 3,5 |
| Qualidade operacional | 1,5 |
| Transparência / dados disponíveis | 4,0 |
Sem documentos CVM, não é possível saber quantos locatários há por imóvel, o prazo médio ponderado dos contratos (WAULT) nem a exposição a um único inquilino. Vacância zero com poucos locatários pode esconder risco de concentração de receita.
Análise será revisada com documentos CVM assim que disponíveis.
Qualquer revisão negativa de expectativas (aumento de vacância, queda de renda, piora macro regional) pode derrubar a cotação de R$ 105 em direção ao VP de R$ 94,93 — perda potencial de ~9,6% só de ajuste de valuation, sem contar dividendos.
Vacância zero mitiga parcialmente, mas a precificação não deixa margem de segurança.
R$ 10,4 Mi em caixa representam 14,42% do patrimônio. Sem relatório gerencial, não se sabe se há aquisição em andamento ou se esse caixa dilui o rendimento dos cotistas de forma permanente.
Se direcionado a nova aquisição com cap rate atrativo, pode ser positivo para os dividendos futuros.
Investidor10 indica Banco Genial como administrador; StatusInvest indica Plural S.A. Banco Múltiplo. A divergência sugere que um dos cadastros está desatualizado. Sem impacto operacional direto, mas indica que dados públicos do fundo podem estar defasados.
Confirmar via comunicados CVM.
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Mercado corporativo Nordeste em expansão + contratos renovados | Crescimento da demanda por lajes em Recife e Salvador leva a ajustes positivos de aluguel. Renda cresce, DY sobe e o ágio se justifica. |
| Nova aquisição com caixa disponível | R$ 10,4 Mi de caixa são direcionados para um quarto imóvel com cap rate atrativo (>9%). Dividendo sobe e base patrimonial cresce. |
| Desaceleração regional + vacância | Algum locatário não renova. Vacância parcial leva à redução do dividendo e à queda da cotação em direção ou abaixo do VP. |
| Compressão do ágio | Mercado revisa as expectativas e a cotação converge para o VP (R$ 94,93) — perda de ~9,6% sobre o preço atual sem qualquer deterioração operacional. |
O NEWU11 é um fundo de lajes corporativas de micro porte com foco exclusivo no Nordeste brasileiro — especificamente em Pernambuco (2 imóveis) e Bahia (1 imóvel), totalizando 12.224 m² de área bruta locável. A ausência de vacância nos três edifícios é o principal ponto positivo do portfólio no momento da análise.
O DY de 4,41% anualizado está abaixo da média histórica do segmento de lajes corporativas, mas atenção: o último dividendo de R$ 0,70 anualizado (R$ 8,40/ano) representa yield de ~8% sobre a cotação de R$ 105 — o número de 4,41% provavelmente reflete o acumulado de um histórico com meses de dividendos menores, que deve ser confirmado com o histórico completo das distribuições.
A principal ressalva de valuation é o P/VP de 1,16: o investidor paga hoje R$ 105 por um ativo que vale R$ 94,93 no patrimônio. Esse ágio de 10,6% é comum em fundos que o mercado precifica com expectativa de crescimento — mas elimina a margem de segurança típica de quem compra abaixo do valor patrimonial.
Esta é uma análise lite baseada em dados de plataformas de mercado. Conclusões mais aprofundadas sobre qualidade de contratos, WAULT, indexadores, estrutura de locatários e uso do caixa dependem de análise dos documentos CVM.
Recomendação atual: NEUTRO COM RISCO ALTO. Nota 5,4/10. NEWU11 é um fundo de tijolo focado em lajes corporativas no Nordeste : três edifícios de escritório em Pernambuco e Bahia, com 12.224 m² de área locável e vacância zero . O dinheiro vem do aluguel desses espaços — contratos com empresas que precisam de escritório de qualidade em…
Nossa leitura atual do NEWU11 é “NEUTRO COM RISCO ALTO”. Nota 5,4/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Newport Renda Urbana Fundo de Investimento Imobiliário incluem: Análise lite — baseada em fontes web (últimos 6 meses); P/VP acima de 1 — fundo negociado com ágio; DY de 4,41% abaixo da média do setor de lajes; Micro porte e baixíssima base de cotistas.
O NEWU11 é indicado para: Investidores que acreditam na expansão do mercado corporativo nordestino e aceitam DY abaixo da média Perfil moderado a arrojado com horizonte de médio prazo (2-4 anos) Quem já tem posição e busca manter exposição ao segmento regional
Portfólio compacto de 3 edifícios em PE e BA, vacância zero, cotado acima do VP. Adequado para quem aposta na valorização do mercado corporativo regional.