Recomendação: MANTER · Nota 6,2/10
O PLAG11 (ex-QAGR11) é o único FII tijolo 100% dedicado ao agronegócio da B3 — possui 8 silos e armazéns de grãos no MATOPIBA, Centro-Oeste e Sul, todos locados em contratos atípicos longos (WALE 9,3 anos) para a MBRF (fusão BRF + Marfrig), com indexação 100% IPCA. Venda dos 4 silos da Belagrícola para a Coamo por R$ 136 mi em jan/2026 gerou ganho de 51% (R$ 8,42/cota) e elevou a distribuição mensal de R$ 0,48 para R$ 0,65/cota neste semestre.
O fundo passou por três mudanças de gestão em 5 anos (Quasar → VBI Real Estate em mai/2024 → consolidação Pátria em ago/2024) e trocou ticker de QAGR11 para PLAG11 em 04/02/2025. A 2ª Emissão de 03/2025 captou R$ 29,9 mi a R$ 60,51/cota — abaixo do VP atual.
Veredicto: MANTER — o ativo é raro (zero comparáveis tijolo-agro no Brasil), tem locatário AAA (MBRF é a maior produtora global de proteína animal), contratos atípicos longos e portfólio integralmente IPCA. Mas o P/VP de 0,99 já reflete tudo isso, e os R$ 104,8 mi a receber em parcelas semestrais (até 2028) precisam ser realocados em ativos com cap rate atrativo para sustentar o DPS atual além do horizonte do caixa. Não é compra — é manter quem já tem ou avaliar reciclagem em fundos com mais upside.
O PLAG11 representa a única tese de tijolo 100% agronegócio da bolsa brasileira — um fundo que detém 8 silos e armazéns de grãos integralmente locados para a MBRF (resultado da fusão BRF + Marfrig em 2025), em contratos atípicos longos (WALE 9,3 anos) com indexação 100% IPCA. Após a venda dos 4 silos da Belagrícola para a Coamo em jan/2026 (R$ 136 mi com 51% de ganho), o fundo passou a ter receita 100% MBRF e elevou DPS de R$ 0,48 para R$ 0,65/cota.
A tese de continuidade depende de um pilar: a gestão Pátria precisa reinvestir os R$ 104,8 mi a receber em parcelas semestrais (CDI) até 2028 em novos ativos com cap rate ≥ 11% IPCA — caso contrário, o DPS de R$ 0,65 não se sustenta após o esgotamento do caixa adicional. O P/VP de 0,99 já reflete a qualidade do locatário e do portfólio; o upside vem da execução do reinvestimento.
O PLAG11 (ex-QAGR11) chega a meados de 2026 transformado pela venda de R$ 136 milhões dos 4 silos da Belagrícola para a COAMO — operação que gerou ganho de 51% sobre o custo de aquisição, R$ 8,42/cota de lucro a ser reconhecido conforme as 4 parcelas semestrais (a primeira em set/2026), e elevou o DPS mensal de R$ 0,48 para R$ 0,65. Após essa venda, o portfólio ficou composto por 8 silos e armazéns de grãos integralmente locados para a MBRF (resultado da fusão BRF + Marfrig em 2025), em contratos 100% atípicos com WALE de 9,3 anos e indexação 100% IPCA.
Tecnicamente, o fundo é único na bolsa brasileira: não existe outro FII tijolo dedicado a silos do agronegócio. Patrimônio líquido de R$ 360,5 milhões, 14.099 cotistas, 5,45 milhões de cotas. Capacidade total de armazenagem de 389 mil toneladas distribuídas entre Triângulo Mineiro (Uberlândia, Nova Ponte), Sul-Sudoeste do Paraná (Francisco Beltrão, Pato Branco, Medianeira, Paranaguá), Sudoeste de Goiás (Jataí) e Oeste de Santa Catarina (Campo Erê) — todas regiões logisticamente integradas à malha BR-364/BR-277/Porto de Paranaguá. Estrutura financeira limpa (LTV 0%, sem performance, taxa fixa 1% a.a.), administração BTG Pactual desde IPO em 2019, gestão consolidada Pátria desde ago/2024 (após VBI mai/2024 e Quasar nov/2019).
Em projeção, o DPS de R$ 0,65/cota é sustentável até ~set/2028 (esgotamento das parcelas Coamo). A partir daí, sustentabilidade depende do reinvestimento dos R$ 104,8 milhões em parcelas a receber em ativos agro com cap rate ≥ 11% IPCA — caso contrário, o DPS recua para piso sustentável de ~R$ 0,52/cota (apenas receita dos 8 silos vigentes). A R$ 65,44 (P/VP 0,99), o preço já reflete a qualidade do portfólio e do locatário; upside vem da execução, não de desconto patrimonial. O ciclo de queda da Selic (Focus projeta 11% em 12m) tende a beneficiar o ativo no curto prazo (+3-5%), mas não muda a tese fundamental.
Recomendação atual: MANTER. Nota 6,2/10. O PLAG11 (ex-QAGR11) é o único FII tijolo 100% dedicado ao agronegócio da B3 — possui 8 silos e armazéns de grãos no MATOPIBA, Centro-Oeste e Sul, todos locados em contratos atípicos longos (WALE 9,3 anos) para a MBRF (fusão BRF + Marfrig) , com indexação 100% IPCA. Venda dos 4…
Nossa leitura atual do QAGR11 é “MANTER”. Nota 6,2/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do Pátria Logística Agro incluem: Concentração extrema em locatário único (MBRF); Caixa concentrado em parcelas a receber Coamo (R$ 104,8 mi); Histórico de instabilidade administrativa: 3 trocas em 5 anos; Cotistas em queda contínua (-29% desde jul/2024).
O QAGR11 é indicado para: Investidor que quer exposição direta ao agronegócio brasileiro via ativo físico, não CRA/papel Quem aceita concentração em locatário único AAA (MBRF — maior produtora global de proteína animal) em troca de WALE longo Investidor que busca hedge inflacionário direto (100% IPCA, sem mistura CDI)