Renomeado em mar/2026 após Pátria assumir o controle direto da RBR Gestão de Recursos em 02/02/2026. Em fev/2026 concluiu a venda de 100% do portfólio físico (5 galpões + 1 ABL leve, R$ 689 mi) ao XPLG11 — em dez/2025 o fundo ainda mantinha R$ 634 mi em 'Valores a Receber' (parcelas da venda) e PL de R$ 714 mi, com as cotas XPLG11 efetivamente entregues apenas em fev/2026 (Informe Mensal Dez/25 ID 1205359). Em abr/2026 o corte de DPS para R$ 0,60/cota foi concretizado (de R$ 0,75 anteriores), adequando a distribuição à receita recorrente (rendimentos XPLG + rebate). Mandato em transformação: ~89% do PL em cotas do XPLG11. CNPJ 35.705.463/0001-33.
Segmento: Logística (em transformação) · Cotação R$ 71,25 · P/VP 0,7489 · VP/cota R$ 95,14 · Patrimônio R$ 636 Mi · 16.746 cotistas
O RBRL11 (Pátria Logística II FII (ex-RBR Log)) é um fundo imobiliário do segmento Logística (em transformação). Renomeado em mar/2026 após Pátria assumir o controle direto da RBR Gestão de Recursos em 02/02/2026. Em fev/2026 concluiu a venda de 100% do portfólio físico (5 galpões + 1 ABL leve, R$ 689 mi) ao XPLG11 — em dez/2025 o fundo ainda mantinha R$ 634 mi em 'Valores a Receber' (parcelas da venda) e PL de R$ 714 mi, com as cotas XPLG11 efetivamente entregues apenas em fev/2026 (Informe Mensal Dez/25 ID 1205359). Em abr/2026 o corte de DPS para R$ 0,60/cota foi concretizado (de R$ 0,75 anteriores), adequando a distribuição à receita recorrente (rendimentos XPLG + rebate). Mandato em transformação: ~89% do PL em cotas do XPLG11. CNPJ 35.705.463/0001-33.
Proxy ruim do XPLG11 com upside dependente da execução Pátria
Esta página é a ficha do RBRL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Patria Investimentos (Real Estate).
A Patria é a maior gestora independente de FIIs do Brasil (R$ 38 bi+ em Real Estate, +30 FIIs listados) e uma das maiores gestoras de investimentos alternativos da América Latina. Em 02/02/2026, passou a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos, assumindo a gestão de RBRL11, RBRX11, RBRY11 e RBRP11. A reputação Patria é forte (track record HGLG11, HGCR11, KNRI11), mas o RBRL11 herda um caso ainda não resolvido: a operação de venda ao XPLG11 (estruturada pela RBR antes da migração) precisa ser desinvestida em momento favorável. A Pátria também propôs em abr/2026 alteração regulamentar para flexibilizar operações entre fundos da casa — voto de confiança vai depender da execução.
Ver a análise da gestora Patria Investimentos (Real Estate) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| XP Log FII | — | 88,2% | — |
| Fundo de Renda Fixa Itaú Soberano + LTNs | — | 7,1% | — |
| cri-rb-capital-19l0907914 | — | 2,7% | — |
| cri-opeasec-22l1086421 | — | 1,5% | — |
| CL Imigrantes V — Maria Loprete (participação minoritária 2,82%) | Rua Maria Loprete, s/n — São Bernardo do Campo/SP | 2,8% | 0,0% |
HHI 0,7783 — extrema.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por locatário | Look-through XPLG11 100,0% |
| Por indexador | IPCA (look-through XPLG11) 85,0% · IGP-M (look-through XPLG11) 10,0% · Outros 5,0% |
P/VP de 0,84 (R$ 84,80 / R$ 101,31) reflete o desconto pelo risco de transição. Mas atenção: o VP atual marca o XPLG11 a custo de R$ 102,53/cota — se o XPLG11 ficar abaixo desse patamar e o RBRL11 vender, o VP cai para refletir o prejuízo. P/VP 'real' considerando XPLG11 a mercado (R$ 100,59) seria ~0,86.
último fechamento R$ 71,25 · mínima histórica R$ 78,1 · máxima R$ 95,4 · valor patrimonial por cota R$ 95,14.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO e formação inicial | IPO em 02/01/2020 (após constituição em nov/2019), 1ª emissão R$ 180 mi. Aquisição de 50% do Galpão WT RBR Log, Itapevi I e Resende I; aquisição dos Hortolândia I e II. |
| Crescimento via emissões | 2ª emissão R$ 147 mi (set/2020) e 3ª emissão R$ 260 mi (set/2020), atingindo PL de R$ 605 mi. Aquisição do Galpão Extrema II em dez/2020. 4ª emissão R$ 111 mi em 2021. Desinvestimento do Resende I com TIR de 19,75% a.a. — primeiro grande retorno aos cotistas. |
| Estabilização operacional | Renegociações de obrigações a prazo, aquisição minoritária do CL Imigrantes I (mai/2022). Desinvestimento do Itapevi I em 2023 (TIR 20% a.a.). Portfólio estabilizado em 6 galpões (Extrema I, Extrema II, Hortolândia I, Hortolândia II, WT RBR Log, CL Imigrantes V). |
| Gestão ativa: troca de inquilinos e venda parcial | Rescisão e relocação de 100% do Hortolândia II (sem vacância). Desinvestimento parcial de 22,5% do WT RBR Log (TIR 12,5% a.a.). Mar/25: expansão da Vulcabras no Extrema II (substituindo Belmicro). DPS estável em R$ 0,72-0,77. |
| Carta de intenções com XPLG11 (gatilho da reciclagem) | Em 30/06/2025, o RBRL11 assinou Carta de Intenções com o XPLG11 para venda do portfólio inteiro por R$ 688,9 mi (cap rate 9,24%). Início do processo de reciclagem do portfólio. |
| Venda definitiva ao XPLG11 (R$ 689 mi) | Em 19-22/12/2025, fato relevante anuncia conclusão da venda dos 5 galpões logísticos ao XPLG11 por R$ 689 mi (preço final). Pagamento estruturado em parcelas: caixa + assunção de dívida + cotas do XPLG11. Valuation intrínseco anunciado: R$ 110,81/cota (prêmio de 25,6% sobre R$ 88,20 do mercado). |
| Pátria assume gestão e fechamento da venda XPLG11 | 02/02/2026: Pátria passa a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos , assumindo gestão do RBRL11. Fev/2026: conclusão financeira da venda ao XPLG11 — RBRL recebe R$ 630 mi em cotas do XPLG11 a custo médio ajustado de R$ 102,53/cota. Lucro bruto da venda: R$ 45 mi (R$ 6,73/cota); líquido após despesas obrigatórias: R$ 23,9 mi (R$ 3,57/cota). |
| Sinal de queda do DPS + Assembleia regulamento | Mar/26: Pátria anuncia que DPS de R$ 0,75 'não é sustentável sem consumo da reserva'; expectativa de adequação para ~R$ 0,60/cota a partir de abr-mai/2026. Abr/26: Assembleia Geral Extraordinária para alteração do Regulamento — flexibilização para 'ativos conflitados' (operações entre fundos da Pátria) e mudança da data de anúncio para o último dia útil do mês. |
| Reciclagem pendente — venda das cotas XPLG11? | A Pátria optou por NÃO vender as cotas XPLG11 a R$ 100,59 (abaixo do custo médio de R$ 102,53). A reciclagem para novos galpões depende de XPLG11 voltar para acima de R$ 102,53. Sem prazo definido. Cotista decide entre aguardar execução ou migrar para XPLG11/par logístico direto. |