P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 24,59
R$ 155 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
22
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
Recomendação: MANTER · Nota 5,8/10
O SPVJ11 está em processo de venda/liquidação: os imóveis do fundo estão sendo vendidos ao HGRU11 (CSHG Renda Urbana). A operação foi aprovada em assembleia de cotistas em julho/2023 e o contrato de compra e venda (CCVC) foi assinado em março/2024 — o fundo, embora ainda operacional, está claramente em fase de desinvestimento planejado.
Na prática, o SPVJ11 é dono de 14 galpões de supermercado atacadista (a maioria bandeira Assaí, do Grupo Pão de Açúcar) espalhados pelo Brasil, alugados por contratos longos — a maior parte vence só entre 2039 e 2041. Todos os imóveis estão ocupados (vacância zero) e o fundo pagava cerca de R$ 0,67 por cota ao mês de aluguel até o começo de 2024. É um patrimônio sólido, de qualidade institucional.
O desfecho tende a ser positivo, mas a trajetória é incerta. Pelo contrato, o HGRU11 comprou 6 imóveis por R$ 252 milhões e tem opção de comprar os demais por mais R$ 392 milhões; o cotista do SPVJ11 deve receber uma combinação de cotas do HGRU11 mais amortizações em dinheiro. Para quem já tem cotas, faz sentido aguardar o desenrolar. Para quem não tem, não vale entrar agora: o fundo está sendo desmontado, a liquidez é baixíssima (era restrito a investidores qualificados) e a complexidade é alta.
O SPVJ11 é um FII de varejo alimentar (Sale & Leaseback / Built-to-Suit) de alta qualidade: galpões de atacarejo locados ao Assaí/GPA em contratos atípicos longos (vencimentos 2039-2041), com 0% de vacância e dividendos consistentes (~R$ 0,67/cota/mês em 2023). Do ponto de vista dos ativos, é um portfólio institucional sólido — locatário monopolista de atacarejo, fiança corporativa do Grupo Pão de Açúcar e diversificação geográfica.
O ponto central, porém, é que o fundo está em processo de liquidação via venda total ao HGRU11. A operação foi aprovada em assembleia (jul/2023) e o CCVC foi assinado em mar/2024: 6 imóveis vendidos por R$ 252 Mi + opção dos demais por R$ 392 Mi. O cotista do SPVJ11 deverá receber uma combinação de cotas de HGRU11 + amortizações em dinheiro — o desfecho é positivo, mas a trajetória é incerta (prazo não divulgado, opção ainda não exercida, sem RG desde mar/2024).
Para quem já detém cotas, a perspectiva é de amortização parcial em dinheiro + conversão para HGRU11 — vale aguardar o desfecho. Para novos investidores, não faz sentido entrar: o desinvestimento está em curso, a liquidez é mínima (fundo restrito a qualificados) e a complexidade é alta.
Nossa leitura do SPVJ11 hoje é MANTER, com nota 5,8/10. Essa nota não é do gestor nem do administrador: é a avaliação editorial do Rico aos Poucos, feita a partir dos documentos que o fundo publica na CVM. Abaixo está o que sustenta essa posição — e o que a contraria.
5º de 6. O SPVJ11 tem portfólio institucional sólido — 14 galpões de atacarejo Assaí/GPA em contratos atípicos longos (2039-2041), vacância zero, fiança do GPA —, mas está em processo de liquidação: venda ao HGRU11 já contratada (CCVC assinado). A tese é de desinvestimento, não de renda perene. Some-se concentração de 90%+ em Assaí/GPA, CRI com alienação fiduciária sobre os ativos a vender e liquidez baixíssima (fundo originalmente de qualificados). Qualidade de ativo alta, mas veículo em fim de ciclo.
Segurança em FII não é sim ou não — é o tamanho do risco que você aceita. O SPVJ11 tem perfil de risco alto. O que isso significa na prática:
| Componente | Nível |
|---|---|
| Concentração | 4,5 |
| Volatilidade do preço | 3,0 |
| Volatilidade do dividendo | 2,0 |
| Liquidez | 5,0 |
| Risco do ativo subjacente | 2,5 |
| Risco financeiro/alavancagem | 3,0 |
O CCVC foi assinado em mar/2024, mas não há prazo divulgado com precisão para a conclusão. A adaptação do regulamento à CVM 175/22 em jun/2025 sugere continuidade operacional durante 2025-2026, e não há confirmação pública de conclusão até ago/2026. A opção de compra dos ativos remanescentes ainda não foi exercida
Acompanhar Fatos Relevantes do SPVJ11 e do HGRU11 no FundosNet para capturar o cronograma quando divulgado
O CRI de R$ 80,5 Mi tem alienação fiduciária sobre os 6 ativos originais — os mesmos que serão vendidos. A transferência limpa depende da assunção ou quitação das obrigações do CRI pelo HGRU (previsto no contrato). Qualquer entrave nessa etapa trava a transação
Após mar/2024 não há Relatórios Gerenciais e os comunicados de rendimentos vieram como formulários HTML vazios. O investidor navega sem informação atualizada de DPS, VP e andamento da transação num momento crítico
Basear-se nos Fatos Relevantes e nas Demonstrações Financeiras auditadas quando publicadas
Mais de 90% da receita depende do Grupo GPA / Assaí. O GPA passou por reestruturação financeira nos últimos anos, e o Assaí carrega alavancagem relevante — deterioração de crédito do grupo afetaria quase toda a receita, ainda que a fiança corporativa mitigue parcialmente
Fiança pessoal do Grupo Pão de Açúcar e contratos atípicos (multa rescisória elevada) reduzem a probabilidade de default contratual
Maringá tem contrato de 5 anos (vence mar/2028), enquanto os demais vão até 2039-2041 e o CRI tem duração mais longa. Descasamento de prazo que a cisão para o SPVJ 01 transfere ao HGRU
Na estrutura prevista, o risco de renovação de Maringá é assumido pelo HGRU via cisão
| Cenário | Descrição |
|---|---|
| Transação com HGRU11 concluída conforme o CCVC | A venda dos 6 ativos por R$ 252 Mi e o exercício da opção dos remanescentes por R$ 392 Mi se concretizam. Cotista recebe amortização em dinheiro + cotas HGRU11, com ganho de capital sobre o VP contábil |
| Amortização extraordinária acima do preço de tela | Com a cota negociando abaixo do VP (P/VP ~0,90) e a venda acima do VP contábil, a amortização/distribuição extraordinária remunera bem quem comprou com desconto |
| Atraso ou não-concretização da opção de compra | A opção dos ativos remanescentes (R$ 392 Mi) ainda não foi exercida. Se o HGRU não exercer, o fundo fica parcialmente desmontado, com portfólio menor e liquidez ainda pior |
| Deterioração de crédito do GPA/Assaí | Como 90%+ da receita depende do grupo, uma crise financeira do GPA/Assaí durante a transição afetaria a avaliação dos ativos e a própria disposição do HGRU em concluir a compra |
| Investidor entra agora buscando renda | Quem compra hoje esperando fluxo de dividendos contínuo se depara com um fundo em desmonte, sem RG desde mar/2024 e com liquidez mínima — inadequado ao objetivo |
O SPVJ11 é um FII de varejo alimentar de qualidade institucional — portfólio de 14 galpões de atacarejo locados ao Assaí/GPA em contratos atípicos longos, 156.965 m² de ABL, 0% de vacância e dividendos consistentes (~R$ 0,67/cota/mês em 2023). Do ponto de vista dos ativos, é um dos portfólios mais sólidos do segmento.
Porém, o fundo está em fase terminal de desinvestimento: a venda ao HGRU11 (CSHG Renda Urbana) foi aprovada em assembleia em jul/2023 e o CCVC foi assinado em mar/2024 — 6 imóveis por R$ 252 Mi, com opção de compra dos demais por R$ 392 Mi. Isso muda completamente a natureza do investimento: o SPVJ11 não é mais um veículo de renda contínua, e sim uma situação especial de M&A.
Para quem já detém cotas, a perspectiva é de amortização parcial em dinheiro + conversão para cotas de HGRU11 — vale aguardar o desfecho, especialmente porque os valores negociados no CCVC (~R$ 89,20/cota líquido de CRI) tendem a superar o preço de tela descontado. O upside está em capturar a diferença entre o valor de liquidação e a cotação deprimida pela iliquidez.
Para novos investidores, porém, não faz sentido entrar agora: o desinvestimento está em curso, a liquidez é mínima (fundo restrito a qualificados), não há Relatórios Gerenciais desde mar/2024 e o prazo da transação não está definido. A complexidade é alta e a informação recente é escassa — um terreno para investidores sofisticados em situações especiais, não para quem busca renda simples e previsível.
Recomendação atual: MANTER. Nota 5,8/10. O SPVJ11 está em processo de venda/liquidação : os imóveis do fundo estão sendo vendidos ao HGRU11 (CSHG Renda Urbana) . A operação foi aprovada em assembleia de cotistas em julho/2023 e o contrato de compra e venda (CCVC) foi assinado em março/2024 — o fundo, embora ainda…
Nossa leitura atual do SPVJ11 é “MANTER”. Nota 5,8/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.
Os principais pontos de atenção do FII SuccesPar Varejo incluem: Processo de desinvestimento em andamento — venda ao HGRU11; Concentração de locatário em Assaí (GPA) — risco de crédito único; CRI com alienação fiduciária sobre os 6 ativos a serem vendidos; Contrato Maringá com vencimento curto (mar/2028).
O SPVJ11 é indicado para: Cotista atual que quer capturar o desfecho da venda ao HGRU11 (amortização + cotas) Investidor sofisticado que entende operações de M&A de FIIs e situações especiais Quem já tem exposição a HGRU11 e vê valor na consolidação dos ativos de varejo alimentar
Fundo dono de 14 galpões de atacarejo (a maioria Assaí/GPA) em contratos longos e com vacância zero, mas em fase terminal: os imóveis estão sendo vendidos ao HGRU11. Atenção: cotistas devem receber cotas HGRU11 + dinheiro, e a liquidez é baixíssima.