A Binswanger Brazil registrou 4,9% de vacância em galpões logísticos de alto padrão no terceiro trimestre de 2026 — o menor patamar desde que a consultoria começou a medir, em 2013. Para quem tem cota de FII de galpão, o dado é de dupla validade: o aluguel médio nacional já subiu 27% em doze meses e o estoque vago mal cobre seis meses de demanda.
O que a Binswanger apontou no 3T26?
A taxa de vacância de condomínios logísticos e industriais classe A e A+ no Brasil fechou o terceiro trimestre no piso da série histórica — queda de 3 pontos percentuais em um ano (estava em 7,9% no 3T25) e nova mínima desde 2013. Para contextualizar o tamanho da virada: em 2016, quando os shoppings e galpões acumulavam espaço vago após a recessão, o índice nacional estava em 23,4%. Em uma década, o mercado reduziu a vacância em quase cinco vezes.
O trimestre também marcou o quarto ano consecutivo em que a absorção — o volume de área efetivamente contratada — ficou acima das novas entregas. Em 2026, o Brasil tinha 5,2 milhões de m² em construção, mas a pressão da demanda impede que o estoque novo deságue na vacância: quem chega com caminhão ao novo condomínio já tem contrato assinado antes de a obra terminar.
Quem está alugando os galpões — e não é só e-commerce
O terceiro trimestre trouxe uma surpresa que explica por que a tendência pode continuar: 62% da absorção veio de fora do e-commerce. Hyundai Mobis, Cemig, Renner, 3Corações e Vonder, entre outras empresas de setores variados, somaram 921 mil m² contratados em condomínios A+ e A. Mercado Livre e Shopee responderam pelos outros 561 mil m². Ao todo, o trimestre absorveu quase 1,5 milhão de metros quadrados.
A Shopee merece destaque pela escala de expansão. A empresa saiu de 63 mil m² em 2021 para 1,79 milhão de m² ao fim do primeiro semestre de 2026 — crescimento de 33% só em relação ao encerramento de 2025, sendo a maior pré-locação do período os 246 mil m² do GLP Guarulhos III. Fundos como o TRXF11, que tem Shopee entre seus inquilinos e diversificou acelerado o portfólio logístico, estão diretamente inseridos nessa dinâmica de demanda.
Menor patamar desde o início da série (Binswanger, 2013)
Em doze meses, de R$ 27,57 para R$ 31,55/m²/mês
Era 11 meses de demanda um ano atrás
O que a escassez faz com os aluguéis — e onde essa conta ainda não fecha
Com o estoque vago cobrindo apenas seis meses de demanda (contra onze meses em 3T25), o poder de barganha virou de lado. O aluguel médio pedido nacionalmente subiu de R$ 27,57/m² para R$ 31,55/m² em doze meses, alta de 27%. Na região de maior disputa — raio de 30 km da capital paulista —, o valor pedido já passa de R$ 40/m² por mês. Nos condomínios do Sudeste em geral, a média ficou em R$ 38,35/m².
Mas há uma ressalva importante: mesmo depois dessa alta, o aluguel médio praticado ainda está 16% abaixo da variação acumulada do IGP-M desde 2015. Isso significa que contratos antigos que vencem hoje são renovados em patamar de mercado inferior ao que o índice de inflação do setor sugeriria. Para o FII, qualquer vencimento de contrato vira oportunidade de reajuste real — mas o processo é gradual e acontece exclusivamente no vencimento.
O que isso muda para quem tem FII de galpão
O efeito da vacância mínima no resultado dos FIIs não é imediato nem uniforme — depende de quando cada contrato vence e de quanto o valor vigente ainda está defasado em relação ao mercado. Os fundos com maior porcentagem de ABL em vencimento curto têm mais a ganhar; os que já locaram tudo em contratos longos ainda não sentiram esse mercado no resultado do mês.
O BRCO11, por exemplo, operava com apenas 1,6% de vacância em setembro de 2026, quase zerado mesmo com a chegada de novos imóveis ao portfólio. A locação do Mercado Livre em Resende por cinco anos mostra o que acontece quando o mercado está nesse nível de aquecimento: inquilinos grandes assinam prazos longos para garantir o espaço antes de o concorrente chegar. A M. Dias Branco dobrou a área em Canoas pelo mesmo motivo. O XPLG11 tinha 3,8% de vacância física no mesmo período, também bem abaixo da média histórica do setor.
A outra face da moeda é o galpão com contrato próximo de vencer. O G1 de Viracopos do BRCO11, com vencimento em 2027, ilustra o tipo de risco que os fundos ainda carregam mesmo em mercado aquecido: em vacância setorial de piso histórico, encontrar novo inquilino para um galpão desse porte é mais fácil do que em 2019 — mas não é automático nem instantâneo, e o prazo pressiona a gestão a negociar com antecedência.
Para quem pensa em entrar no segmento, o cenário de preços altos e vacância baixa tem um efeito colateral: os FIIs de galpão estão mais caros. O dividend yield recuou na esteira da valorização das cotas, e o prêmio sobre renda fixa ficou menor. Não é um setor a evitar — mas exige atenção ao preço pago e ao prazo médio dos contratos, não apenas à tese de longo prazo.
Para o cotista de BRCO11, XPLG11 ou TRXF11, o mercado aquecido é contexto favorável: renovações e novos contratos tendem a sair acima do aluguel vigente, pressionando o resultado para cima ao longo do tempo. O risco não está na vacância — está no ritmo. O mercado pode desacelerar se a Selic subir mais ou se os grandes locatários travarem a expansão. Quem está de fora e pensa em entrar precisa verificar se o preço atual ainda embute o prêmio que justifica o risco imobiliário frente à renda fixa.
O que acompanhar nos próximos trimestres
Novas entregas versus absorção — a Binswanger projeta que a vacância pode chegar a 1,3% em 2027 se a demanda continuar superando as obras em andamento (5,2 milhões de m²). Se a absorção desacelerar antes disso, a pressão de preços arrefece antes do que o mercado espera.
Vencimento de contratos nos FIIs que você tem — fique atento ao relatório gerencial. Contratos que vencem em 2027 podem sair com reajuste real relevante; contratos longos vão demorar mais para refletir o mercado atual, e a DY do fundo não muda antes disso.
Taxa de juros — Selic em dois dígitos encarece o custo de construção e pressiona o preço das cotas. Uma alta adicional comprime o prêmio relativo e pode derrubar a cotação mesmo com fundamentos operacionais sólidos e vacância no piso.
Expansão do Shopee e Mercado Livre — as duas empresas concentram parcela relevante da demanda logística. Qualquer retração no plano de expansão delas impacta tanto os contratos diretos dos fundos que as têm quanto o aluguel de mercado no raio de São Paulo, onde a concentração é maior.
