O fundo imobiliário KISU11 não existe mais como ativo negociável: segundo a Suno Asset, a carteira dele já foi para dentro do SNME11, na emissão que a gestora diz ter fechado agora. Sua posição está travada, não perdida. Ela vira cotas de SNME11 na entrega prevista para 24/11, e a quantidade só será conhecida quando sair o fator de troca.
O que aconteceu com o KISU11?
O KISU11 foi incorporado pelo fundo imobiliário SNME11, o Suno Multiestratégia. O SNME11 concluiu sua terceira emissão de cotas com captação de R$ 1,5 bilhão, e o movimento também envolve a incorporação das carteiras do KISU11 e do SNFF11, segundo a InfoMoney. O fiis.com.br atribui o anúncio à própria gestora: a Suno Asset concluiu a terceira emissão de cotas do SNME11, que movimentou R$ 1,5 bilhão.
A troca funciona em três etapas. O KISU11 e o SNFF11 subscrevem cotas da 3ª emissão do SNME11, com integralização em dinheiro ou por meio da entrega de bens e direitos. Depois disso, os dois fundos são liquidados e seus cotistas recebem as respectivas cotas do SNME11, além de eventual saldo em caixa. A notícia de hoje confirma que a primeira etapa terminou. As outras duas seguem o calendário abaixo.
Mas por que, então, o ativo sumiu da tela da corretora antes de a troca acontecer?
Por que o KISU11 não aparece mais na corretora e não consigo vender?
Porque a negociação foi encerrada de propósito e não há como vender até a entrega. Segundo o comunicado do fundo reproduzido no Clube FII, a partir do encerramento do pregão de 13/10, as cotas ficaram bloqueadas para compra e venda e permanecem assim até a liquidação; não é preciso comprar nem vender nada para receber as cotas do SNME11. Algumas corretoras deixam de mostrar o ticker bloqueado, e por isso a posição parece ter desaparecido. Ela continua registrada na B3, como mostramos na cobertura do último pregão do KISU11.
Só há uma tarefa: informar o custo médio, que é a única providência exigida do cotista neste processo. Isso tem efeito no bolso. A liquidação pode gerar imposto sobre a diferença entre o valor patrimonial entregue e o que você pagou. Quem não informa o custo médio corre o risco de ser tributado sobre uma base pior.
Com o SNFF11 acontece a mesma coisa, mas as fontes divergem sobre a data. A InfoMoney diz que, em outubro, o SNFF11 deixou de ser negociado na B3 e que seus investidores receberão cotas do fundo incorporador em 23 de novembro. Já os fatos relevantes de 28/09 tinham adiado a entrega de 23/11 para 24/11. Até a confirmação oficial, conte com 24/11. O histórico desse fundo está em o que aconteceu com o SNFF11.
O cronograma bate. O que não bate é o tamanho do número anunciado.
De onde sai R$ 1,5 bilhão, se as três carteiras somam menos de R$ 1 bilhão?
Essa é a pergunta que nenhuma das reportagens responde. Ao aprovar as fusões, a própria gestão projetava um fundo final menor. No relatório de abril, ela dizia que o novo SNME11 deveria atingir, após ambas as fusões, patrimônio líquido superior a R$ 800 milhões. Se somarmos os patrimônios mais recentes que temos, o resultado fica bem abaixo do valor que a Suno divulgou agora:
Os patrimônios vêm de datas diferentes: o do KISU11 é o informado pelo fiis.com.br, o do SNFF11 é de outubro e o do SNME11 já inclui os cerca de R$ 100 milhões levantados no mercado, que explicamos na análise da tranche de outubro da emissão. Mesmo com alguma valorização das carteiras no caminho, sobram mais de R$ 500 milhões sem explicação (estimativa nossa). Pode ser dinheiro novo de investidores que entraram depois. Também pode ser outra forma de contar o volume da oferta. As fontes não detalham. Para o cotista do KISU11, isso só vira problema se o dinheiro novo entrou a um preço diferente do usado para avaliar a carteira do fundo. É isso que o fator de troca vai mostrar.
A explicação da gestão é que o porte maior traz vantagem. "Num fundo multiestratégia, escala é o que permite ser seletivo", disse Vitor Duarte, diretor de investimentos da Suno Asset, ao fiis.com.br. Segundo o Brasil em Folhas, os recursos serão destinados prioritariamente a imóveis, cotas de fundos imobiliários e operações de crédito negociadas com desconto.
Na prática, o que isso faz com a posição de quem tinha KISU11?
Quantas cotas de SNME11 vou receber e quanto isso vale?
O número oficial ainda não existe. Pelo comunicado do KISU11, os ativos do fundo serão integralizados no SNME11 pelo valor de mercado à época da integralização, e a partir disso a administradora divulgará o fator de proporção. Nossa estimativa de outubro, com valor patrimonial de agosto e cota nova a R$ 10,00, era de cerca de 0,755 SNME11 por KISU11 e cerca de 8,30 por SNFF11.
Se o fator vier perto de 0,755, cada cota travada a R$ 6,20 (último preço) vira cotas de SNME11 que hoje valeriam cerca de R$ 7,01 na bolsa (0,755 × R$ 9,28), um ganho de uns 13% antes do imposto. A estimativa é nossa. O rendimento muda pouco: o material da assembleia projetava resultado recorrente de R$ 0,09 por cota para o fundo consolidado, ou uns R$ 0,068 por KISU antigo, contra os R$ 0,07 que o KISU11 pagava. O risco está no primeiro dia de negociação. Mais de 130 mil cotistas, somando KISU11, SNFF11 e SNME11, passam a ter o mesmo papel, e parte deles vai querer vender.
Esse risco de venda em massa também atinge quem já era cotista do SNME11, e o quadro deles é diferente.
Para quem tem ou quer comprar SNME11, a notícia é boa?
É mista. O SNME11 fecha a R$ 9,28, com P/VP de 0,95, e a carteira vai crescer várias vezes. O dividendo, porém, já vinha no limite antes da fusão: o resultado de agosto ficou abaixo dos R$ 0,10 pagos, como mostramos em o resultado que consumiu reserva.
- Escala para disputar CRIs, cotas e imóveis maiores, e liquidez diária que tende a subir com a nova base de cotistas.
- As carteiras do KISU11 e do SNFF11 eram negociadas com desconto (P/VP de 0,82 e 0,88) e entram pelo valor de mercado, com espaço para reciclar com ganho.
- Muito caixa novo para aplicar: até ser investido, rende menos que a carteira e pode pressionar o rendimento por cota.
- Pressão de venda a partir de 24/11, quando os ex-cotistas do KISU11 e do SNFF11 recebem as cotas e ganham saída.
- A diferença entre o valor anunciado e a soma das carteiras ainda não foi explicada pela gestão.
O que acompanhar nas próximas duas semanas
Fator de troca (até 17/11) — acima de 0,755 SNME11 por KISU11 é melhor que a nossa estimativa; abaixo de 0,73, a avaliação ou o preço de emissão pesaram contra o cotista do KISU11.
Composição do volume anunciado — quanto foi dinheiro novo e a que preço por cota. Preço acima do valor patrimonial de R$ 9,78 é neutro ou bom para quem já tinha cota.
Cotação do SNME11 depois de 24/11 — queda abaixo de R$ 9,00 (P/VP perto de 0,92) indica venda pesada dos novos cotistas, não piora dos ativos.
Primeiro dividendo do fundo consolidado — a régua é a projeção de R$ 0,09 por cota; abaixo disso, o caixa novo ainda não foi aplicado.
