Acabou. O XPIN11 (inVista Industrial FII, ex-XP Industrial) está em liquidação: a negociação da cota foi suspensa em 07/07/2026 — o último pregão foi 06/07 — e o fundo está no processo final de devolver o dinheiro aos 39.441 cotistas. Se você tem a cota na carteira, há uma coisa que você precisa fazer entre 16 e 20/07, e é sobre isso que este relatório trata: o que você vai receber, quando, e o que fazer agora para não pagar imposto a mais.
⚠️ Ação urgente — prazo 16 a 20/07/2026: todo cotista precisa informar o custo médio de aquisição (PM) das cotas de XPIN11 num formulário Pipefy disponibilizado pelo administrador (Vórtx). Esse número é o que define quanto de Imposto de Renda incide sobre o ganho na liquidação.
Regra simples: se o seu PM < R$ 83,89 → há ganho e o IR incide sobre a diferença. Se o seu PM ≥ R$ 83,89 → não há ganho tributável (e, se houve prejuízo, ele pode ser usado para compensar ganhos futuros). Quem não informar o PM tende a sofrer retenção sobre uma base pior. Não perca a janela.
Quanto cada cota vale no desfecho
O Fato Relevante de 30/06/2026 (FundosNet id 1236212) fechou os números exatos. Cada cota de XPIN11 vira três coisas, somando R$ 83,89 por cota:
De onde saiu esse dinheiro: os cotistas aprovaram (fev-mar/2026) a venda dos 6 galpões industriais ao IBBP11 por R$ 339,1 milhões, com quitação dos CRIs do fundo (R$ 130,3 milhões) e a liquidação em seguida. O que sobrou depois de pagar dívidas e custos é o que está sendo devolvido.
Respondendo o que o cotista realmente pergunta
"Minha cota sumiu da carteira — o fundo fechou?" Sim, o fundo está sendo liquidado. A negociação foi suspensa em 07/07 porque não faz sentido comprar/vender uma cota que está prestes a ser convertida em outros ativos. Você não perdeu nada: sua cota de XPIN11 vai ser trocada pelo pacote acima (XPLG11 + IVBP11 + caixa). É uma substituição, não um desaparecimento.
"O que é esse tal de IVBP11?" É um FII novo, criado para absorver os cotistas do XPIN11. Ele investe exclusivamente em IBBP11 — o fundo que comprou os galpões (os mesmos condomínios industriais do tipo Brazilian Business Park que eram do XPIN11). Na prática, você deixa de ser dono direto dos imóveis e passa a ter uma camada de exposição via IVBP11 → IBBP11. A base de emissão do IVBP11 é R$ 10/cota.
"Não quero cotas de fundo nenhum, quero meu dinheiro." Entendível, mas a estrutura da operação não dá opção de receber tudo em caixa. O que você pode fazer: assim que XPLG11 e IVBP11 caírem na sua conta, vendê-los no mercado normalmente. O XPLG11 é líquido (veja abaixo); o IVBP11, por ser novo, pode ter liquidez mais fina no começo. Não há lock-up — você decide.
"Qual é o prazo final de tudo isso?" A distribuição da reserva de lucros é anunciada em 17/07 e paga em 24/07/2026. O processo de liquidação encerra em 31/07/2026. Entre uma data e outra, o único ato que depende de você é o Pipefy do PM (16 a 20/07).
A conta do Imposto de Renda
O IR incide sobre o ganho: a diferença entre os R$ 83,89 recebidos e o seu custo médio de aquisição (PM). A alíquota é de 20% (padrão de ganho de capital em FII). Aqueles R$ 2,517 em caixa não são um "bônus" — são o veículo pelo qual o administrador coleta o IR retido na fonte. Veja três cenários:
| Seu PM (custo médio) | Ganho por cota | IR (20%) |
|---|---|---|
| R$ 70,00 | R$ 13,89 | R$ 2,78/cota |
| R$ 90,00 | sem ganho (R$ 83,89 < R$ 90) | R$ 0,00 |
| R$ 100,00 (quem entrou no IPO) | prejuízo de R$ 16,11 | R$ 0,00 — compensa ganhos futuros |
Por isso o PM importa tanto: quem comprou barato (PM baixo) tem ganho e paga IR; quem comprou caro (PM alto, caso de boa parte de quem entrou nos últimos anos) não paga nada e ainda registra um prejuízo compensável. Se você não informar o PM no Pipefy, o administrador não tem como aplicar a base correta — daí a urgência.
Foi um bom negócio? A conta dos 7,5 anos
O XPIN11 estreou em jul/2018, com IPO a R$ 100/cota (captação de ~R$ 180 mi, 121 cotistas iniciais). Nos anos seguintes cresceu forte: o patrimônio saltou de R$ 191 mi para R$ 730 mi e a base chegou a quase 47 mil cotistas. O pico da cota foi R$ 124,50 em jan/2021. Depois vieram os problemas: a inadimplência atingiu o ápice de ~21% em 2023 (com destaque para a Sogefi, hoje em cobrança judicial), o DPS foi comprimido, e a solução acabou sendo vender tudo.
Para quem entrou no IPO a R$ 100, o desfecho é positivo no total, ainda que decepcionante no preço: R$ 83,89 de devolução mais os dividendos acumulados ao longo de 7,5 anos. Com pagamentos rodando entre ~R$ 0,62 e R$ 0,85/mês por mais de sete anos, isso soma na casa de ~R$ 60 a R$ 65/cota de proventos. Somado, dá retorno bruto acima do capital investido — mas bem abaixo do que valeria ter saído perto do pico de R$ 124,50.
O ponto contábil incomoda: o valor patrimonial da cota era R$ 105,14, mas a devolução é R$ 83,89 — uma perda de R$ 21,25/cota (-20,2%) cristalizada na operação. É preciso honestidade aqui: esse VP nunca foi realizável pela cota — o mercado precificava o XPIN11 a P/VP de 0,59 (cota a R$ 62,04 na última cotação, já suspensa). O desfecho a R$ 83,89 ficou, na verdade, acima do preço de tela, mas abaixo do valor contábil que nunca se materializou.
Detalhe técnico importante: o DPS de R$ 0,85/mês nos últimos meses não era geração corrente. Ele foi sustentado pela uniformização do saldo de caixa da venda parcial de set/2024. O resultado operacional real do fundo rodava mais perto de R$ 0,57 a R$ 0,67/cota. Ou seja: o yield de 14% na tela era em parte devolução de capital, não lucro imobiliário.
O spread da última cotação: por que 35% "de graça" não existe
Na conta fria, a última cotação (R$ 62,04) contra a devolução (R$ 83,89) dá um gap de +35%. Alguém poderia pensar: "então é só comprar e esperar o desfecho". Não dá — a cota está suspensa desde 07/07. A janela fechou. Esse spread só beneficia quem já tinha a cota antes da suspensão. Quem estava de fora não tem como entrar.
O que fazer com XPLG11 e IVBP11 ao receber
Assim que os ativos entrarem na sua conta, você tem duas decisões independentes:
XPLG11 é um FII de galpões logísticos consolidado e negociado com boa liquidez — se você quer sair, o mercado absorve. IVBP11 é o ponto de atenção: por ser recém-criado e ter uma única exposição (IBBP11), o cotista herda a variação do IBBP11 entre a aprovação e a liquidação, sem trava de preço. Se o mercado reprecificar os galpões para baixo nesse intervalo, o valor efetivo do IVBP11 pode ficar diferente dos R$ 47,42 nominais. Não há lock-up: você pode vender no dia em que receber — mas avalie a liquidez antes de mandar ordem grande no IVBP11.
Veredicto — Neutro: a operação de liquidação é justa e transparente nos números, e o desfecho a R$ 83,89 ficou acima do preço de tela. Mas o gap de -20,2% contra o VP é real e recai justamente sobre quem entrou nos últimos anos pagando caro. Se você tem XPIN11: não precisa fazer nada além de preencher o Pipefy com seu PM entre 16 e 20/07 — o resto acontece automaticamente até 31/07. Se você pensava em comprar para pegar o desfecho: tarde demais, a cota está suspensa. Ao receber XPLG11 e IVBP11, trate cada um como uma nova decisão: XPLG11 é líquido e você escolhe; IVBP11 é novo e ilíquido — avalie antes de vender no susto.
