O O O O O TEPP11 (Tellus Properties, losas corporativas de São Paulo) cerró la negociación de 08/07/2026 a 2026. R$ 7,83XX, acumulando, acumulando -4,6% en 7 días e e e e e es e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e -8,9% en 30 días. En junio el fondo valía R$ 8,15. El valor patrimonial por cota es de R$ 9,64 (jun/2026), lo que pone la cota negociando a un P/VP de P/VP. 0,82 — es decir, con, con 18% descuento de 18% sobre el patrimonio (P/VP es la relación entre el precio de mercado y el valor en libros de la cotización; por debajo de 1,0 significa comprar los inmuebles del fondo por menos de lo que valen en los libros).
La caída no es aleatoria. Responde a una secuencia de hechos concretos de los últimos días 15 que, sumados, cuentan una historia incómoda: inaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaeeeaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaeaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa el dividendo mensual caerá a partir de agosto, e b b b b eooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb bbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbb e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e ebbbbbbbbbbbbbbbbbb e e e e e e e e e e e e e e e e e e e e eooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo la vacancia física va a más que duplicar en julio con la salida de Fujitsu, y y la vacancia física va a más que duplicar en julio con la salida de Fujitsu, y occc) la 5a emisión captó poco en la fase preferencial. Cada uno de estos puntos tiene un tamaño, y eso es lo que mide este informe.
La tesis central es simple de enunciar y difícil de aceptar: el descuento patrimonial de 18% ya embute buena parte de estas malas noticias. A R$ 7,83, el mercado precia un fondo con dividendo menor y vacancia mayor. La pregunta que importa no es: "¿Existen los problemas?" — ¿Existen? ¿Es "el precio de hoy paga por ellos?". Empecemos por las tres respuestas directas.
As 3 dudas que todo cotista está haciendo
El informe de gestión describe los hechos. Lo que no hace es responder, con números, las tres preguntas que dominan el grupo de cotizantes. Respondemos abajo.
1) ¿Cuánto caerán los dividendos?
Sí, y ese es el punto más importante. El DPS de de DPS R$ 0,131/mes solo está garantizado solo está garantizado hasta julio de ZQX0ZQQXX. Está inflado por un evento no recurrente: la ganancia de capital de la venta del Condominio São Luiz (R$ 39,8 millones), que la gestión está distribuyendo de forma linealizada. Árbol de la vida agosto de 2026 en adelante, la distribución converge hacia el recurrente puro — la suma de los ingresos por arrendamiento (~R$ 0,066/cuota) con los ingresos financieros — estimado en el rango de R$ 0,07 a R$ 0,09/mes, con base central en ~R$ 0,077.
En términos prácticos: una. Queda de aproximadamente 35% en el provento. (desde R$ 0,131 a ~R$ 0,08). El DY que hoy aparece como 19,3% al año es un espejismo — es el retrato de un dividendo temporalmente turbinado por venta de activos. El DY recurrente Real Real Real, sobre la cota de R$ 7,83, es de de ~11,3% por año. Quien compra por el número de 19,3% está comprando una promesa que expira en julio.
2) ¿La vacuidad está empeorando?
Sí, y visiblemente en julio. Fujitsu devolverá 4 pisos, lo que eleva la vacuidad física de la vacuidad. 5,69% para ~11,8%% para ~11,8% — más que doble. El área afectada es de ~2.850 m2 dentro de los 4.985 m2 que Fujitsu ocupaba. Contextualizando los 7 pisos originales: 2 ya han sido reubicados, 4 serán devueltos y 1 ha sido renovado con +16% de alquiler. La gestión aún sigue siendo la gestión. no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no el el el el el no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el el no no no no no no no no no no no no el no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no no Señaló al inquilino cerrado a las áreas devueltas — ese es el punto de atención.
Es un riesgo real, pero manejable. En el otro lado del balance, la Torre Sur (Berrini) tiene vacancia financiera de tan solo 0,91% y el GPA sigue adelanto. El vacío del ~11,8% es elevado al estándar del fondo, pero está lejos de los ~18% que presionan el Top Center. Losas corporativas en Sao Paulo con buena ubicación tienden a reabsorber — la cuestión es el plazo, y plazo sin inquilino contratado es DPS parado.
3) Con este descuento, es hora de comprar más?
Depende de qué tipo de cotista eres. El P/VP de 0,82 es un descuento real de 18%, y la cotización de $ 7,83 es Down Under del precio base justo de R$ 8,50 — existe margen de seguridad. Pero comprar aquí requiere aceptar dos verdades: El DY caerá de 19,3% para ~11,3%%. a partir de agosto, y el principal catalizador de valor (la venta de la Torre Sur) Puede tardar.. Para el cotizante de ingresos que quiere 19% ahora, es una trampa. Para el cotizante de valor a largo plazo, que acepta el vale de DPS a cambio de un activo con descuento y opciones, el riesgo/retorno es favorable. El rango de precios justo a continuación organiza esta decisión.
Rango de precios justo: R$ 8,50 (base) → R$ 10,00 (techo)
El precio justo de un fondo de losas no sale de un múltiplo único — sale de la de un múltiplo único — sale de la de un fondo de losas. Soma de las partes. Evaluamos cada activo por su estado: los inmuebles ZXQ de ZQQ presente, los inmuebles ZXQ con rendimiento a un cap rate de 7,5% a 8% (la tasa de retorno del alquiler sobre el valor del inmueble), el BFL con descuento de 5% por estar en retrofit, el Top Center con descuento de 10XX% a ZX% El resultado es la banda abajo.
La lectura de la pista de lectura de la pista
A R$ 7,83, el fondo negocia. 8,6% por debajo del precio base de R$ 8,50X% por debajo del precio base de R$ 8,50X O sea, por debajo hasta del escenario conservador. Hasta el central (R$ 9,25) hay ~18% de elevación hacia arriba, y hasta el techo (R$ 10,00), ~28% — fuera los dividendos. eso eso eso eso eso eso es es es es e e es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es des es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es es margen de seguridad. La reserva: el techo de R$ 10,00 presupone el reciclaje de los activos maduros (Torre Sur) y el llenado del Top Center; sin catalizador, el precio tiende a orbitar la base mientras el mercado espera que el DPS recurrente se estabilice.
Los catalizadores que pueden dar vuelta el juego.
Un fondo con descuento de 18% y tres malas noticias precisa de desencadenantes concretos para reprecificar. El TEPP11 tiene cuatro sobre la mesa — ninguno consumado, todos con fecha o condición definida.
1) Venta de la Torre Sur (Berrini). Este es el catalizador más maduro. La Torre Sur (18,6% del portafolio) fue declarada "performante" en abril de 2026, es decir, entró en la ventana de desinversión de la gestión. Es el activo más vendible del fondo: WAULT de 13,1 años años Vacunación financiera de y de vacuidad financiera de 0,91%. Una venta a cap rate 7,5%–8% liberaría de R$ 30 a R$ 50 millones para reciclaje y tendría impacto de de reciclaje. +R$ 0,50 a R$ 0,80/cotización En el precio.
2) Venta de Passarelli (Pinegros). En 27/05/2026, la administración publicó un MoU (memoria de entendimientos, memorando de entendimientos, etc.) no vinculante no vinculante) para la venta potencial de Passarelli — 7.130 m2 en Pinheiros — con beneficio estimado de R$ 27 millones (~R$ 0,55/cota) y TIR de ~12% al año. Es positivo, pero aún no consumado; un MoU puede no convertirse en contrato.
3) Asignación del Parque Cultural Paulista. El fondo anunció la adquisición de 9 conjuntos (5.033 m2) por R$ 77,1 millones, en cuotas de hasta 28 meses — asignación inmediata del caja de la emisión. Si el cap rate confirmado por la gestión vier viner rate encima de 9%% 9%, mejora el DPS recurrente. A resalva: o cabeza rateteada. No se ha confirmado aún..
4) Selic cayendo en 2027. Las losas corporativas de Sao Paulo son sensibles a los intereses. Una Selic retrocediendo hacia la casa de 12%–13% reprecifica el segmento entero hacia arriba, empujando el P/VP hacia atrás en dirección de 1,0. Es el vector macro que no depende de la gestión — depende del ciclo de interés ceder.
Tabla de sensibilidad: cuánto vale cada evento por cota.
Modelar el precio justo es útil; entender lo que lo mueve es más. La tabla siguiente aísla cada variable y mide el impacto en el precio de la cotización: los positivos son los catalizadores, los negativos son los riesgos que la asimetría impone.
| varivarivarivarivariable | Impacto en el precio Impacto en el precio |
|---|---|
| Venta Torre Sul a cap rate 7,5%% | +R$ 0,50 a R$ 0,80/cotización |
| Top Center: Vacunación volver a 5%% | +R$ 0,30 a R$ 0,50/cotización |
| GPA no renueva contrato. | -R$ 0,60 a R$ 1,00/cotizado |
| Selic se cae a 12% en 2027X% en 2027% | +R$ 0,80 a R$ 1,20/cotización |
| Emisión captada en menos de 50%% 50% | -R$ 0,20 a R$ 0,40/cotizado |
Tenga en cuenta la asimetría: el vector positivo más grande (Selic a 12%) y el negativo más grande (GPA no renovar) tienen órdenes de magnitud cercanos. Lo que el cotizante compra a R$ 7,83 es, en el fondo, una cesta de opciones: cada gatillo verde vale entre R$ 0,30 y R$ 1,20 por cuota, y el precio de entrada por debajo de la base amortiza los escenarios rojos.
Los puntos positivos que el tumulto esconde
Es fácil, en medio de la caída, olvidar lo que el fondo tiene de robusto. Cinco hechos equilibran la balanza.
Torre Sur es munición lista. Como ya se ha dicho, es el activo más maduro y vendible de la cartera (WAULT 13,1 años, vacancia financiera 0,91), declarado performante y en ventana de desinversión. No es un problema, es la fuente de efectivo que financia el reciclaje sin depender de nuevas emisiones.
GPA está acumulándose. Incluso en reestructuración extrajudicial en Río de Janeiro, el GPA confirmó pago al día. La reserva honesta: el WAULT de este contrato es sólo de apenas 1,4 año año — el riesgo no es hoy, es en el vencimiento, cuando la renovación (o no) entra en juego. De ahí la línea de -R$ 0,60 a R$ 1,00/cota en la tabla de sensibilidad.
La gestora tiene track record. El CAGR del DPS es de 19,1% desde el IPO de 2019X%, y la venta del São Luiz salió con TIR de 11% sobre el coste de R$ 171,5 millones. La gestión sabe comprar y vender losa — la linealización de la ganancia de capital que sostiene el DPS hasta julio es incluso prueba de gestión activa de caja.
Caja cubre compromisos hasta agosto de 2027. Las proyecciones indican suficiente liquidez para honrar las cuotas de las adquisiciones y el servicio de la deuda. sin emisión forzada ni desinversión bajo presión sin emisión forzada ni desinversión bajo presión hasta ago/2027. Esto cambia la naturaleza de la venta de la Torre Sur: se convierte en una elección de oportunidad, no una venta de necesidad, y vender por elección da más.
Contratos que se renuevan con reajuste real. Bauducco, en Passarelli, renovó por 5 años con el ajuste de 40%. Es la señal de que la ubicación de los activos tiene poder de precios — inquilino que acepta +40% no está con la mano en la puerta.
La tesis en tres horizontes
El error más común con el TEPP11 hoy en día es mezclar horizontes. El cotizante que quiere DY alto agora e agora agora agora agora agora e y el cotista de valor de valor de A largo plazo largo plazo están mirando el mismo fondo y viendo cosas opuestas. Separar los horizontes deshace la confusión.
Corto plazo (hasta jul/2026)
Cerradura de DPS en R$ 0,131/mes — un DY de 19,3% al año, equivalente a ~157% del CDI neto. Es real, pero es real. Tiene plazo de validez.: termina en agosto. Quien entra solo por ese número está comprando la parte superior de un dividendo que ya está anunciado como temporal.
Mediano plazo (2026–2027)
Tres palancas seguidas: la emisión se asigna a activos con mejor tasa de capitalización, la Torre Sur se desinvierte con ganancia de capital, y el Top Center se llena. Si las tres funcionan, el DPS recurrente sube de ~R$ 0,08 en dirección a DPS. R$ 0,10++. Aquí es donde el valle del dividendo se recupera.
Largo plazo (post-2027) (post-2027)
Lajes corporativas de Sao Paulo con Selic en la casa de 12%–13% reprecifican. En un escenario de tasas de interés más bajas y vacancia normalizada, el P/VP podría volver a superarlo. 1,0 — y el descuento de 18% de hoy convierte la ganancia de capital de mañana. Es la tesis de valor puro: comprar el activo por debajo del costo de reposición y esperar que el ciclo gire.
El punto: el cotizante a largo plazo compra el vale de DPS a propósito, porque es la razón por la cual la cotización es barata. El cotista de renta que necesita de los R$ 0,131 cada mes es quien debe quedarse de fuera — para él, el step-down de agosto es una frustración, no una oportunidad.
La gestora: Tellus Investimentos
Fundada en 2014, la Tellus Investimentos AUM total de R$ 6,1 mil millones y es firmante de los principios PRI (inversión responsable) desde 2021. El TEPP11 es el principal vehículo de la casa, con R$ 478 millones de patrimonio neto, junto a otros fondos como TRBL11, TELM11 y TELM11 EDFO11. Es una gestora especializada en inmuebles, no un mostrador financiero – lo que se refleja en la gestión activa de reciclaje de activos que sustenta la tesis.
Veredicto del analista del analista
Recomendación: ACUMULAR (nota comparativa 6,5/10 — veredicto absoluto MANTER, nota 6,4)
Posición en el sector:: El TEPP11 es el 6o mejor colocado del cubo de 16 FIIs de oficinas de Sao Paulo FIIs. No es la mejor compra del segmento — hay nombres con nota superior. Pero el descuento de P/VP 0,82, con la cuota abajo hasta del precio base justo de R$ 8,50, hace el riesgo/retorno favorable favorable. para quien acepta la incertidumbre del posjulho..
Para quien ya es cotista: MANTER. Vender a R$ 7,83 es realizar pérdida en un fondo cuyos activos valen R$ 9,64/cota en los libros y que tiene caja hasta ago/2027 y la Torre Sur como munición. Lo que cayó fue el precio, no la calidad del portafolio — y el step-down del DPS ya era conocido.
Para quien quiera entrar: ACUMULAR de forma escalonada, con plena conciencia de que el DY cae a ~11,3% en agosto y de que el catalizador (venta de la Torre Sur) puede tardar. El gatillo verde para acelerar es el Hecho relevante que confirme la venta de la Torre Sur o del Passarelli. — el evento que transforma el descuento latente en valor realizado. Quien compra antes paga menos, pero lleva el vale del dividendo y la incertidumbre del resultado.
En resumen: el TEPP11 no cayó porque el portafolio se deterioró. Cayó porque el mercado anticipó tres hechos concretos —el step-down del DPS, la vacuidad de Fujitsu y la débil emisión— y los precisó de una vez. La R$ 7,83, con descuento de 18% y cotización por debajo del precio base de R$ 8,50, buena parte de estas malas noticias ya está en el precio. Lo que queda es una decisión de horizonte: renta alta ahora no es lo que este fondo ofrece a partir de agosto; valor con opcionalidad de reciclaje, sí. Es una posición de paciencia, no de dividendo inmediato.
