Zagros Capital Gestão de Recursos

Zagros Capital Gestão de Recursos (CNPJ 10.790.817/0001-64, con sede en Itaim Bibi, São Paulo) es una gestora de fondos de inversión inmobiliaria fundada alrededor de 2018 y que, en poco más de siete años, ha construido una posición destacada en el mercado de FIIs de ladrillo. Bajo el liderazgo de Pedro van den Berg (CEO y Director de Gestión, ex cofundador de Catuaí Asset), la casa administra hoy más de R$ 3,0 mil millones en activos, reúne a más de 340 mil cuotapartistas y concentra su actuación en dos vehículos de perfiles complementarios: GGRC11, un FII logístico/industrial maduro y buque insignia de la casa, y ZAGH11, un fondo híbrido joven enfocado en desarrollo y ganancia de capital. En nuestra evaluación, la gestora recibe una nota de 7,2 (BUENA).

Track record y gobernanza

El activo reputacional más fuerte de Zagros es un turnaround documentado y exitoso en GGRC11. Pedro van den Berg asumió el fondo a finales de 2021 encontrando una cartera problemática: Americanas representaba cerca del 19,5% de los ingresos y Covolan estaba en recuperación judicial. La gestión ejecutó un reciclaje agresivo de la cartera —apodado el "Pac-Man de los FIIs" por la prensa especializada— que elevó el patrimonio neto de aproximadamente R$ 1 mil millón a R$ 2,37 mil millones y la base de cuotapartistas de cerca de 100 mil a 340 mil. Hitos como la venta del CD Campinas, con una TIR de 16,94%, comprueban la disciplina de capital asignada en la práctica.

La estructura societaria es ágil y sénior: además de van den Berg en la gestión, Diego Rodrigues responde por Ingeniería y Nuevos Negocios, Ana Carolina Reis por Jurídico y Compliance, y Thais Dominicali por Backoffice y Relaciones con Inversores. La transparencia es un diferencial concreto —informes detallados, vídeos mensuales y sesiones de preguntas y respuestas—. Dos eventos recientes refuerzan la maduración institucional: la inclusión de GGRC11 en el índice global FTSE/EPRA NAREIT y el cambio de nombre de la marca de "GGR Covepi Renda" a "Zagros Renda Imobiliária" en 2026, alineando el fondo a la identidad del grupo.

Estrategia y fondos bajo gestión

Vista en su conjunto, Zagros opera una estrategia de dos ejes que se complementan. GGRC11 es el motor de renta madura: 36 inmuebles logísticos/industriales en 12 estados, una ocupación del 99,81%, 41 inquilinos y dividendos de R$ 0,10/cuota durante 13 meses consecutivos (DY 11,68%), negociado a un P/VPA de 0,90. En tanto, ZAGH11 es la apuesta de crecimiento: fondo híbrido creado en noviembre de 2022, con una OPI modesta de R$ 47 millones, que combina desarrollo inmobiliario, renta directa (contratos largos con Estácio y Colégio Ética) y una cartera de FIIs de terceros. El corazón de su tesis es Groenlândia 910, un edificio boutique prémium en São Paulo con una TIR proyectada de 25%–30% y entrega prevista para junio de 2026 —proyecto finalista de los GRI Awards 2025—.

El crecimiento de GGRC11 es financiado por un pipeline activo y por una estrategia de pago con cuotas (modelo similar al de TRX), que viabiliza adquisiciones sin presionar la caja. La casa lleva a cabo la 11.ª emisión del fondo, con un objetivo de hasta R$ 1,5 mil millones —la mayor captación de su historia— cuyo 1.er Periodo ya recaudó R$ 352,58 millones. Los recursos anclan la adquisición de Braspark Garuva B+C (R$ 192,3 millones, cap rate del 10,20%, concluida el 30/04) y los compromisos de Garuva A y CD3 Camaçari (R$ 165 millones, cap rate promedio del 9,54%).

Puntos fuertes y de atención

• Turnaround real y auditable en GGRC11, con un patrimonio neto más que duplicado y una base de cuotapartistas triplicada.
• Diversificación geográfica robusta —36 activos en 12 estados reducen el riesgo de concentración regional.
• Escala y reconocimiento: 340 mil cuotapartistas y entrada en el índice FTSE/EPRA NAREIT, algo poco común para gestoras de tamaño mediano.
• Gestión activa y transparente, con comunicación mensual e historial de reciclaje de capital comprobado.

• ZAGH11 aún no validado: fondo joven, con un rendimiento hasta ahora por debajo del IFIX y una tesis dependiente de la entrega de Groenlândia 910, que necesita concretarse.
• Concentración en apenas dos fondos deja a la casa expuesta al desempeño de GGRC11, que responde por la casi totalidad del AUM.
• La 11.ª emisión depende de la ejecución: captar R$ 1,5 mil millones y convertir las adquisiciones en renta recurrente es la prueba de la tesis de crecimiento en 2026.

Para qué inversor tiene sentido

Zagros tiene sentido para el inversor de FIIs de ladrillo que valora la gestión activa, la transparencia y el track record de reciclaje de capital. Quien busca renta corriente consistente en logística encuentra en GGRC11 uno de los vehículos más maduros y bien gestionados del segmento, con un DY cercano al 11,7% y un descuento sobre el valor patrimonial. En cambio, ZAGH11 se adapta únicamente a perfiles más tolerantes al riesgo, dispuestos a apostar por la maduración de carteras y la ganancia de capital en lugar de renta —explícitamente una tesis de crecimiento, no de dividendo—. Lo que hay que vigilar de aquí en adelante: la ejecución de la 11.ª emisión y la integración de las adquisiciones de GGRC11, la entrega de Groenlândia 910 como prueba de concepto de ZAGH11 y la eventual ampliación del abanico de fondos, lo que reduciría la dependencia de un único vehículo.