Arandu Gestão de Fundos Imobiliários

A Arandu Gestão de Fundos Imobiliários (CNPJ 43.757.787/0001-43) é a antiga REAG Gestão de Fundos Imobiliários, rebatizada em novembro de 2025 após o grupo controlador, a REAG Investimentos (hoje Arandu Investimentos S.A., listada como ARND3), sofrer severo impacto reputacional. Segundo dados consolidados da plataforma Mais Retorno, a gestora administra atualmente 8 FIIs com AUM agregado de aproximadamente R$ 899 milhões, sendo o maior deles o LMAI11 (ex-RMAI11, R$ 588 milhões em PL). A origem do grupo remonta a 2012, com João Carlos Mansur à frente da REAG Capital Holding — estrutura que foi parcialmente listada na B3 via operação reversa com a GetNinjas.

Track record e governança

A Arandu carrega um passivo reputacional significativo. Em 2025, a Operação Carbono Oculto da Polícia Federal, conduzida com Receita Federal, investigou o grupo REAG e cerca de 40 fundos sob suspeita de lavagem de dinheiro com conexões ao PCC. O escândalo resultou em saída de executivos, venda de subsidiárias (Empírica Holding e Empírica Cobranças ao SmartHub por R$ 2,5 milhões + earn-outs) e renomeação do grupo. A gestora de FIIs sofreu impacto indireto: a administradora fiduciária REAG Trust DTVM foi liquidada extrajudicialmente pelo Banco Central (jan/2026), forçando migração emergencial para a Planner Corretora de Valores, que assumiu em 05/01/2026. A troca foi aprovada previamente em assembleia (dez/2025), o que evitou ruptura operacional — mas a sequência de eventos evidencia fragilidade institucional. A liderança atual recai sobre Carlos Alberto Heitor De Farias Maggioli Filho (diretor) e Felipe Oppenheimer Pitanga Borges (compliance/risco); no grupo, o CEO é Dario Graziato Tanure. Track record efetivo da Arandu como entidade autônoma conta apenas desde junho de 2025.

Estratégia e fundos sob gestão

No portfólio público, o único FII de maior visibilidade é o LMAI11 (ex-RMAI11), fundo multiestratégia com alocação em tijolo renda, FoF interno (cotas de Pedra Alta e Francorchamps, ambos sob gestão do próprio grupo) e CRIs. O patrimônio de R$ 588 milhões contrasta com valor de mercado em torno de R$ 90 milhões — reflexo direto do P/VP de 0,34, o mais baixo dentre fundos multiestratégia ativos na B3. A 3ª emissão de R$ 320 milhões captada para aquisição de cotas de fundos do próprio ecossistema levanta a questão de conflito de interesse: Arandu concentrou capital do LMAI11 em veículos internos (Francorchamps: R$ 73M PL; Trade Investimento Care II: R$ 180M PL). Estratégia de multi-ativos com sub-estratégias co-gerenciadas pelo mesmo grupo é legítima, mas exige transparência reforçada em cenário pós-escândalo.

Pontos fortes e de atenção

• AUM relevante: quase R$ 900 milhões em FIIs ativos colocam a gestora em posição não-irrelevante no mercado, com acesso a fluxo de transações imobiliárias — herança operacional do grupo REAG.
• Separação operacional consumada: a migração para Planner (administradora independente) e a desvinculação societária do braço liquidado (REAG Trust DTVM) reduzem o risco de contaminação direta nos FIIs.
• Escândalo reputacional não resolvido: a investigação da Operação Carbono Oculto ainda não tem desfecho público; o rebranding para Arandu não elimina o passivo jurídico do grupo controlador.
• Track record curto: menos de 1 ano como Arandu; histórico de gestão efetiva do LMAI11 é marcado por cortes de DPS (-53%), vacância elevada e instabilidade de governança — ainda sem prova de execução bem-sucedida.
• Conflito de interesse estrutural: captação direcionada a fundos internos (FoF dentro do grupo) sem evidência de melhores alternativas de mercado.

Para qual investidor faz sentido

A Arandu Gestão hoje só faz sentido para o investidor disposto a um trade especulativo de reestruturação — quem entra no LMAI11 apostando que a gestora vai locar os ativos vagos de Campinas, recompor DPS e comprimir o desconto patrimonial (P/VP 0,34 → 0,6+). Investidor de renda estável ou conservador deve evitar: o DPS atual está em payout insustentável, o escândalo reputacional permanece vivo e o histórico de múltiplas trocas institucionais em sequência (gestora → ticker → administradora) sinaliza instabilidade. Vigiar: progresso de locação em Campinas, desfecho da Operação Carbono Oculto e qualquer nova movimentação de emissão que beneficie fundos internos.