Zion Gestão de Recursos

A Zion Gestão de Recursos Ltda. (Zion Invest) é uma gestora paulistana sediada no Itaim Bibi (Av. Nove de Julho, 4.865, São Paulo/SP), CNPJ 97.543.940/0001-69, especializada no nicho de death care — cemitérios, crematórios e serviços funerários. Fundada por Francisco Caetano Garcia, conta com estrutura societária formada por dez sócios, entre pessoas físicas e as holdings Zion Participações e Investimentos S/A e Zion Capital S/A. O AUM total da gestora gira em torno de R$ 95 milhões em patrimônio líquido consolidado (6 fundos operacionais de 13 historicamente criados — 7 cancelados). No universo de FIIs listados, sua única presença ativa é o CARE11 (Brazilian Graveyard And Death Care Services), com PL próximo a R$ 249 milhões, complementado por um FIP de mesmo foco: o Care 11 FIP Multiestratégia.

Track record e governança

O CARE11 estreou na B3 em 2011, sendo o primeiro FII brasileiro focado no setor funerário — posicionamento pioneiro que nunca se traduziu em retorno para o cotista. O fundo não distribui rendimentos desde setembro de 2021 e acumula retorno total de aproximadamente -85% desde o IPO. Em 2024, reportou resultado operacional de -R$ 6,3 milhões e prejuízo líquido de -R$ 37,5 milhões. A governança passou por turbulência expressiva: a administração migrou da Trustee DTVM para a Mérito DTVM (data-base jul/2025), e a transição foi conturbada — a administradora anterior reteve documentos, atrasando as demonstrações financeiras auditadas de 2025. O custodiante é a Master S.A. CCTVM e o auditor atual é a Next Auditores Independentes (Blumenau/SC). Um ponto crítico de reputação é a baixa transparência da gestora: a Zion não divulga relatórios gerenciais regulares nem mantém presença pública ativa, postura que destoa do padrão do mercado de FIIs e dificulta o acompanhamento independente pelos cotistas.

Estratégia e fundos sob gestão

A tese da Zion foi construída inteiramente sobre o crescimento do Grupo Cortel — holding pioneira no death care brasileiro, com 16 cemitérios, 8 crematórios, 2 cremapet e planos funerários em 6 estados. O CARE11 detém 19,92% da Cortel Holding (3,47 milhões de ações ON) além de 3.080 jazigos no Cemitério do Morumby e recebíveis imobiliários. Ao longo dos anos, a gestora realizou desinvestimentos parciais — como a venda de 734 mil ações da Cortel por R$ 38,6 milhões (ágio de 42% sobre o custo de 2018) — sem conseguir destinar retornos recorrentes aos cotistas. Em agosto de 2026, a AGE aprovou a elaboração de um Plano de Liquidação, encerrando formalmente a tese de destravamento de valor via IPO ou venda da Cortel: o CARE11 agora segue para liquidação ordenada. A gestora também lançou o ZIFI11 (Zion Capital FII), veículo mais recente com foco semelhante no setor funerário/Cortel, mas fora do escopo desta análise.

Pontos fortes e de atenção

• Nicho pioneiro e diferenciado: O setor death care é estruturalmente resiliente (demanda não cíclica) e o Grupo Cortel é o maior player verticalizado do Brasil — a tese de acesso a esse ativo via FII era inédita no mercado.
• Ativos reais subjacentes com valor: Cemitérios, jazigos e participação na Cortel representam patrimônio tangível, com VPA por cota de R$ 34,64 — bem acima da cotação de mercado.

• Quase cinco anos sem distribuições: Desde set/2021 nenhum rendimento foi pago, destruindo a proposta de renda recorrente que define um FII.
• Transparência muito abaixo do padrão: Ausência de relatórios gerenciais regulares e de acesso ao gestor coloca a Zion entre as gestoras de menor disclosure do mercado.
• Histórico de conflitos operacionais: A transição de administradora em 2025 resultou em retenção de documentos e atraso nas demonstrações financeiras — sinal de fragilidade estrutural na gestão.
• Fundo em liquidação: O evento de agosto/2026 encerra a fase de investimento; o risco agora é de execução do plano de liquidação e de realização justa dos ativos.

Para qual investidor faz sentido

Em seu estágio atual — fundo em liquidação, sem dividendos, com forte deságio (P/VP ~0,43) — o CARE11 não se enquadra em nenhum perfil clássico de FII. O único racional residual é especulativo: apostar que a liquidação da participação na Cortel (e dos jazigos do Morumby) realize valor acima do preço de mercado. Isso exige alta tolerância ao risco e horizonte indefinido. Para novos investidores, a recomendação é evitar enquanto o Plano de Liquidação não for formalizado e os primeiros desinvestimentos não sinalizarem preço de referência. Quem já detém cotas deve acompanhar as comunicações da Mérito DTVM sobre prazos e valores de desinvestimento — e vigiar se a gestora mantém o padrão de baixo disclosure durante o processo, o que pode indicar risco de execução abaixo do potencial.