O mercado está com medo, e eu entendo: juros, inflação, dólar e petróleo sobem ao mesmo tempo, e a carteira de quem investe em fundos imobiliários mostra prejuízo dia após dia. Mas já vivi esse filme na eleição anterior do Lula, e ele não terminou como o pessimismo previa. Neste texto, que reúne tudo o que eu falei no vídeo, explico por que, na minha leitura, não é hora de ter medo, o que eu estou fazendo agora na carteira do canal (mais FIIs, em especial TRXF11 e TGAR11) e por que o TGAR11, que caiu cerca de 66% em um ano, virou o meu exemplo principal.
Assista ao vídeo completo no player acima ou leia a versão organizada abaixo. Tudo aqui é a minha opinião e a descrição do que eu estou fazendo com o meu dinheiro. Não é recomendação de investimento.
O medo de agora já aconteceu antes
Eu estou preocupado, e não vou dizer que não. O mercado caiu muito desde que o Lula foi eleito. Só que eu me lembro bem da última vez em que ele foi eleito: meu sentimento foi de que o Brasil afundaria de vez e tudo iria ladeira abaixo.
E o que aconteceu? Nos quatro anos seguintes, as coisas foram se amortecendo e, no fim das contas, nada tão ruim veio a acontecer. O país se comportou até relativamente bem, perto do que eu esperava. Não foi excelente: a dívida continuou piorando. Mas o mercado seguiu funcionando e teve momentos até de euforia.
Vejo muita gente caindo agora na mesma preocupação, e entendo que o mercado inteiro esteja pessimista. A previsão do futuro não está boa: juros futuros subindo, taxas altas no Tesouro Direto, inflação, dólar e petróleo para cima, e o fim de subsídios no horizonte. De fato, é isso que está acontecendo. Mas pode ter certeza de que, logo, logo, essas notícias e essa narrativa vão começar a se amortecer. O mercado exagera.
Por que eu não estava otimista (e quando vai chegar a vez de outros ativos)
Por que o mercado exagera? Porque todo esse pessimismo que ele está comprando agora eu já sabia desde o início do ano. Por isso eu não estava tão otimista. Basta olhar a carteira de exposição do canal: ouro com 0% de otimismo, Bitcoin com 0%.
O Bitcoin é um bom exemplo. Daqui a pouco, dos cerca de US$ 70 mil de hoje, ele pode cair para US$ 40 mil, e todo mundo vai dizer que o Bitcoin não serve mais, que vai ser hackeado, que vai morrer. Alguém vai me dizer: "Edinei, não vai cair para 40". Calma, ainda não é o tempo dele. É preciso colher as previsões do que vai acontecer antes de elas acontecerem. A vez do Bitcoin ainda vai chegar: será o momento de comprar no medo, e aí eu faço um vídeo sobre isso.
Neste vídeo, o foco é outro: hoje é o momento de comprar fundos imobiliários. Fazia muito tempo que eu não estava otimista com FIIs. Hoje estou ficando extremamente otimista, porque o mercado, infelizmente, não sabe precificar as coisas com base no valor real que elas têm.
Barato é barato, caro é caro
Eu estava muito posicionado em dólar, porque dólar a R$ 5 é sacanagem. Comprei muito dólar; na prática, estava todo vendido em dólar. A carteira de exposição do canal também estava assim, porque ela reflete mais ou menos o meu pensamento.
Quando veio a vitória do Lula, nossa carteira praticamente se manteve, e teve até lucro, enquanto o Ibovespa e o IFIX derraparam. Por quê? Porque a nossa visão é simples: o que está barato e o que está caro. O resto é narrativa de mercado, e o mercado muda de narrativa muito rápido.
A narrativa muda rápido
Estamos no fim do ano, e essa narrativa ainda deve continuar. Virou o ano, todo mundo volta com a energia revitalizada e assuntos novos. O governo pode sofrer alguma influência dos Estados Unidos e mudar algo; ou, mesmo que isso não aconteça, pode apresentar propostas boas e colocar alguém bom na economia. A narrativa pode se inverter completamente. E, quando ela se inverte, o mercado todo dispara.
Quem comprou agora, enquanto todo mundo precificava tudo de ruim, começa a colher bons frutos.
O Brasil não acaba do nada
"Ah, mas o Brasil não tem como se recuperar." Calma. Nós temos Petrobras, Vale, soja, arroz e todo o agronegócio. A gente produz isso e exporta. Quanto mais caro o dólar, mais o Brasil ganha com as vendas externas. Estamos vivendo um bom momento de commodities, o que significa que o país vai exportar muito. Quando exporta, o dólar se controla; e, com o dólar controlado, a inflação não sobe.
O petróleo está caro, mas conseguimos lidar com isso porque temos produção própria. Então, calma no coração: o Brasil não vai acabar do nada. Aproveite o susto, aproveite o medo e comece a montar posição nos ativos que você considera baratos.
O que eu estou fazendo agora
Na carteira do canal, a exposição em FIIs aparecia em 40% no momento da gravação, e eu já havia registrado o aumento para 50% (a tela ainda não tinha atualizado). Estou comprando mais 5% em TRXF11 e mais 5% em TGAR11. A mudança segue a regra da carteira: ela só é executada com a bolsa aberta, e a nova alocação está na carteira recomendada.
Eu estou com ódio desse mercado, porque ele me obriga a aumentar a posição nesses dois ativos em específico, quando eu queria diversificar mais. Só que os outros ativos não caem tanto, e esses dois estão sendo judiados, caindo muito, muito, muito. É justamente esse excesso, a queda sem muito cabimento, o ponto central deste vídeo.
Um detalhe importante sobre a credibilidade desses números: a carteira do canal é rastreada e registrada na rede do Bitcoin. Não há como alterar o histórico passado: o que foi feito está feito, e a carteira de exposição não pode ser manipulada. Toda a performance que mostramos é verídica.
TGAR11: queda de 66% em um ano
O TGAR11 está cotado a R$ 31. Há um ano ele era negociado a R$ 92: são cerca de 66% de queda. É uma queda astronômica.
Eu tinha cotas e vendi todas, lá em cima. Comprei um pouco, vendi de novo; comprei outra vez, vendi de novo, naquele topo. Quando ele caiu, comecei a comprar de novo e sigo comprando até hoje, porque acho que o mercado está pessimista demais.
O P/VP do fundo está em 0,29. Imagine: um negócio que vale R$ 100 no papel, e você pode comprá-lo por R$ 29. (O valor patrimonial por cota do informe mensal de setembro, R$ 107,80, dá essa relação.)
"Ah, mas é porque o dividendo diminuiu." Eu entendo, é frustrante para caramba. Só que, quando o dividendo cai e o preço da cota despenca junto, é exagero. E, desculpe dizer, quem não sabe investir nesse caso é quem vende. Se você compra algo e, na hora em que o dividendo cai, sai vendendo, a primeira coisa é que você não deveria estar investindo nesse tipo de ativo. Deveria estar na renda fixa.
A lição da terra de arroz
Eu venho de uma granja de arroz. Meu pai plantou arroz a vida toda e hoje adquiriu algumas terras. Olhando o histórico dele, penso o quanto ele conseguiria ser rico se vivesse no mundo de hoje.
Na lavoura de arroz, um ano você planta e ganha muito dinheiro; no outro, planta e perde. Trabalhou o ano inteiro, não ganhou nada, ainda perdeu dinheiro. Mesmo assim, quando você vai comprar um pedaço de terra para aumentar a plantação, ele não está barato: está pelo mesmo preço de quando o mercado estava na alta. O preço da terra funciona assim: ano bom, o preço sobe; ano ruim, o preço se mantém; ano ruim de novo, se mantém; ano bom, sobe. Nunca abaixa.
Por quê? Porque, na hora em que o preço abaixa, quem fez uma boa colheita guarda o dinheiro para comprar quando as pessoas querem vender mais barato. É um mercado em que um ano inteiro dá prejuízo e ninguém vende.
Nos fundos imobiliários, é o contrário. O gestor anuncia uma redução de dividendo, que pode ser momentânea ou não, e as pessoas saem vendendo a um preço em que o rendimento fica em 1,48% ao mês. Caramba, receber 1,5%! Meu pai sempre dizia: "se rende mais do que 1%, você está correndo risco de golpe". Esse seria um caso de risco de golpe. Só que não é.
Você está investindo num ativo com vários loteamentos e empreendimentos que não estão performando bem e não estão num bom momento de vendas, mas que, agora no fim do ano, tendem a melhorar. Mesmo com juro futuro ruim e estimativa para frente pouco animadora, há um período de dois a três meses que deve performar melhor. E, se o fundo precisa distribuir 95% do resultado obrigatoriamente, terá que pagar um valor extra. Quando esse adicional for distribuído, o preço da cota vai voar? Será que o mercado é tão ineficiente para precificar que vai fazer isso acontecer?
O preço justo: R$ 42,80 (e ~R$ 37 no pior cenário)
O preço justo que a plataforma calcula para o TGAR11, no momento da gravação, era de R$ 42,80. O P/VP histórico apontava cerca de R$ 83, e o yield exigido já ficava em torno de R$ 36, um valor mais baixo. Considerando fluxo descontado, cinco anos mais perpetuidade, no mesmo patamar ruim de hoje, a conta já seria uma loucura. Era preciso esperar que isso melhore no futuro, e aí o preço justo seria mais que R$ 37. Mas, mesmo supondo que o fundo continue nessa fase ruim, R$ 37 seria o preço justo.
Dá para perceber como o mercado está precificando mal esse ativo neste exato momento. É uma loucura, e ela nos obriga a aumentar a exposição a esse tipo de ativo e a ficar altamente concentrado. Mas não tem problema: já fiz muito isso na vida, e poucas vezes deu errado e me arrependi. Pode acontecer de dar errado aqui também. Eu estou pegando um ativo específico como exemplo, só para dizer que o mercado está dando uma exagerada e que você precisa aproveitar o momento sem sentir medo.
Os números do fundo e a análise completa estão na página do TGAR11; o TRXF11 também tem a sua análise no site.
E se cair mais?
Pode ser que você compre amanhã, o dividendo caia para R$ 0,30 e a cota vá a R$ 20. Pode ser. Nesse caso, aproveite para aumentar ainda mais a posição, ou recalcule a tese para verificar se algo mudou no fundo ou se alguma coisa está dando errado. Se não houver nada de errado, só aproveite.
O recado: não é hora de ter medo
Eu não costumo fazer vídeo para o YouTube, mas senti que o mercado está entrando num momento em que eu precisava vir dizer: não é hora de ter medo, é hora de comprar ativos.
Estou muito empolgado. Minha carteira estava praticamente zerada em FIIs, entre outros ativos, e agora ela pesou: está ficando com mais ou menos 25% a 30% em ativos do Brasil, quando até pouco tempo atrás era quase zero. E eu estou aumentando aos poucos, sem pressa e sem medo de ficar de fora. Se os juros futuros baixarem, uma narrativa diferente aparecer ou houver uma troca de governo, esses fundos decolam, e aí é só alegria. Pena de quem vendeu na baixa e não aproveitou. A gente não sabe quanto tempo isso dura, se um ano ou quatro, mas é preciso pensar no futuro e se posicionar.
Por isso, para deixar bem claro: isto não é uma dica de investimento, é onde eu estou me alocando. Confie principalmente no que você está comprando e na sua estratégia. Se você duvidar do que está fazendo, vai acabar fazendo negócios errados. Compre com convicção, deixe as telas mostrarem prejuízo e vá comprando mais, até chegar o momento em que você vai ver só lucro, dia após dia. Quando dá o lucro, você colhe.
Plantio é despesa
Estamos no momento do plantio, e plantio é despesa. Plantio é ver prejuízo: você coloca o dinheiro lá para, um dia, crescer e ser colhido. O sentimento é misto. Em tudo o que eu já comprei, só vejo prejuízo, dia após dia. Mas, ao mesmo tempo, o mercado me dá cada vez mais oportunidades de comprar mais barato aquilo que eu já estava disposto a pagar mais caro.
Diversificação e caixa
A carteira do canal não foi tão para cima, mas também não foi tão para baixo. Perdemos para o CDI, mas quase tudo perdeu para o CDI este ano. Ela se manteve estável porque é diversificada e controlada: a ideia não é ganhar muito, mas também não perder muito.
Comprar muito fundo imobiliário e esperar a alta chegar não significa que não vá ficar mais barato. Por isso eu não comprei tudo e ainda tenho um bom caixa. Se surgirem mais oportunidades, compro mais; se não surgirem, tudo bem: o caixa também rende bem, e eu já pego a alta dos fundos imobiliários, então está tudo certo.
O mercado é cíclico
Daqui a pouco a narrativa se inverte, e daqui a pouco se inverte de novo. É cíclico: uma hora vai para cima, outra hora vai para baixo. Basta olhar o Ibovespa só neste ano: subiu, desceu, subiu, desceu. Em um ano muda muita coisa, e o humor do mercado muda várias vezes.
Fica aqui o meu desabafo para todo mundo. Que sirva de suporte, mais do que de inspiração, para quem está passando por esses momentos difíceis, assim como nós também estamos passando. Um forte abraço, e fique com Deus.
Aviso importante
Este texto resume o vídeo publicado em 11/11/2026 e expressa a opinião de Edinei Bauer e a alocação da carteira do canal. Não é recomendação de investimento. Fundos imobiliários, inclusive o TGAR11 e o TRXF11, têm risco de perda de capital, e os dividendos podem cair. Os valores de cotação e preço justo citados são os do momento da gravação e mudam ao longo do tempo; confira os dados atuais nas páginas de cada fundo.
