El mercado tiene miedo, y lo entiendo: los tipos de interés, la inflación, el dólar y el petróleo suben al mismo tiempo, y la cartera de quien invierte en fundos imobiliários muestra pérdidas día tras día. Pero ya viví esta película en la elección anterior de Lula, y no terminó como el pesimismo vaticinaba. En este texto, que reúne todo lo que expuse en el video, explico por qué, según mi lectura, no es momento de tener miedo, qué estoy haciendo ahora en la cartera del canal (más FIIs, en especial TRXF11 y TGAR11) y por qué el TGAR11, que cayó cerca de un 66% en un año, se ha convertido en mi principal ejemplo.
Mira el video completo en el reproductor de arriba o lee la versión organizada a continuación. Todo lo expuesto aquí refleja mi opinión y describe lo que estoy haciendo con mi dinero. No constituye una recomendación de inversión.
El miedo actual ya sucedió antes
Estoy preocupado, no voy a negarlo. El mercado ha caído con fuerza desde que Lula fue elegido. Solo que recuerdo muy bien la última vez que asumió la presidencia: mi sensación era que Brasil se hundiría por completo y que todo iría cuesta abajo.
¿Y qué ocurrió? En los cuatro años siguientes, las tensiones se moderaron y, al final, no pasó nada tan grave como se temía. El comportamiento del país fue incluso relativamente bueno en comparación con mis expectativas. No fue excelente: la deuda siguió empeorando. Pero el mercado continuó funcionando y registró momentos de auténtica euforia.
Veo a mucha gente cayendo ahora en la misma preocupación, y comprendo que el mercado en su conjunto se muestre pesimista. Las perspectivas futuras no pintan bien: tipos de interés futuros al alza, tasas elevadas en el Tesoro Direto, inflación, dólar y petróleo hacia arriba, y el fin de subsidios en el horizonte. De hecho, eso es lo que está pasando. Pero ten por seguro que, más pronto que tarde, estas noticias y esta narrativa empezarán a suavizarse. El mercado exagera.
Por qué yo no estaba optimista (y cuándo llegará el turno de otros activos)
¿Por qué exagera el mercado? Porque todo este pesimismo que está comprando ahora ya lo conocía desde principios de año. Por eso no estaba tan optimista. Basta con mirar la cartera de exposición del canal: oro con un 0% de optimismo, Bitcoin con un 0%.
El Bitcoin es un buen ejemplo. De aquí a poco, desde los cerca de 70.000 dólares actuales, podría caer a 40.000 dólares, y todo el mundo dirá que el Bitcoin ya no sirve, que será hackeado, que va a morir. Alguien me dirá: «Edinei, no va a bajar a 40». Tranquilo, todavía no es su momento. Es preciso recoger las previsiones de lo que va a suceder antes de que ocurran. El turno del Bitcoin llegará: será el momento de comprar en medio del miedo, y entonces grabaré un video sobre ello.
En este video, el foco es otro: hoy es el momento de comprar fundos imobiliários. Hacía mucho tiempo que no me sentía optimista con los FIIs. Hoy estoy experimentando un optimismo extremo, porque el mercado, lamentablemente, no sabe tasar los activos en función del valor real que poseen.
Lo barato es barato y lo caro es caro
Estaba muy posicionado en dólares, porque un dólar a 5 reales es un despropósito. Compré muchos dólares; en la práctica, estaba posicionado a favor de la divisa estadounidense. La cartera de exposición del canal también reflejaba esa postura, ya que representa más o menos mi forma de pensar.
Cuando se confirmó la victoria de Lula, nuestra cartera prácticamente se mantuvo e incluso arrojó ganancias, mientras el Ibovespa y el IFIX se desplomaban. ¿Por qué? Porque nuestra visión es simple: distinguir entre lo que está barato y lo que está caro. El resto es narrativa de mercado, y el mercado cambia de narrativa con gran rapidez.
La narrativa cambia rápido
Nos encontramos a fin de año, y es probable que esta narrativa persista un tiempo más. Al cambiar de año, todo el mundo regresa con energías renovadas y temas nuevos. El gobierno podría sufrir alguna influencia de Estados Unidos y modificar algo; o, incluso si eso no sucede, podría presentar buenas propuestas y designar a alguien competente en el área económica. La narrativa puede invertirse por completo. Y, cuando eso ocurre, todo el mercado se dispara.
Quien compra ahora, mientras el conjunto del mercado tasa todo en el peor escenario, comienza a cosechar buenos frutos.
Brasil no colapsa de la noche a la mañana
«Ah, pero Brasil no tiene cómo recuperarse». Calma. Contamos con Petrobras, Vale, soja, arroz y todo el sector agroindustrial. Producimos y exportamos estos bienes. Cuanto más caro esté el dólar, más se beneficia Brasil con las ventas al exterior. Vivimos un buen momento para las materias primas, lo que significa que el país exportará en grandes volúmenes. Al exportar, el dólar se estabiliza; y, con el dólar controlado, la inflación no se dispara.
El petróleo está caro, pero podemos lidiar con ello porque disponemos de producción propia. Así que tranquilidad en el corazón: Brasil no se va a acabar de la nada. Aprovecha el susto, aprovecha el miedo y empieza a construir posiciones en los activos que consideres baratos.
Lo que estoy haciendo ahora
En la cartera del canal, la exposición a FIIs figuraba en un 40% en el momento de la grabación, y yo ya había registrado el incremento hasta el 50% (la pantalla todavía no se había actualizado). Estoy destinando un 5% adicional a TRXF11 y otro 5% a TGAR11. Este movimiento sigue la regla de la cartera: solo se ejecuta con la bolsa abierta, y la nueva asignación se encuentra en la cartera recomendada.
Siento cierta animadversión hacia este mercado, porque me obliga a aumentar la posición en estos dos activos en específico cuando mi intención era diversificar más. Ocurre que los demás activos no bajan tanto, y estos dos están siendo castigados, cayendo de forma muy pronunciada. Justamente este exceso, esta caída sin demasiada lógica, constituye el punto central de este video.
Un detalle relevante sobre la credibilidad de estas cifras: la cartera del canal es rastreada y registrada en la red de Bitcoin. No hay forma de alterar el historial pasado: lo hecho, hecho está, y la cartera de exposición no puede manipularse. Todo el rendimiento que mostramos es verídico.
TGAR11: caída del 66% en un año
El TGAR11 cotiza a R$ 31. Hace un año se negociaba a R$ 92, lo que representa una caída aproximada del 66%. Se trata de un desplome astronómico.
Yo tenía participaciones y las vendí todas, allá arriba. Compré un poco, volví a vender; compré otra vez y vendí de nuevo en aquel máximo. Cuando empezó a bajar, retomé las compras y sigo comprando hasta hoy, porque considero que el pesimismo del mercado es excesivo.
El precio sobre valor patrimonial (P/VP) del fondo se sitúa en 0,29. Imagina: un negocio que vale 100 reales en los papeles y que puedes adquirir por 29 reales (el valor patrimonial por participación del informe mensual de septiembre, de 107,80 reales, da como resultado esta relación).
«Ah, pero es porque los dividendos se redujeron». Lo entiendo, resulta de lo más frustrante. Solo que, cuando el dividendo baja y el precio de la participación se desploma a la par, estamos ante una exageración. Y, con el debido respeto, quien no sabe invertir en este escenario es quien decide vender. Si compras un activo y, en cuanto bajan los dividendos, sales a vender, de entrada no deberías estar invirtiendo en esta clase de instrumentos. Deberías estar en renta fija.
La lección de las tierras de arroz
Provengo de una granja arrocera. Mi padre plantó arroz toda su vida y hoy en día ha adquirido algunas extensiones de tierra. Al repasar su trayectoria, pienso en lo rico que habría llegado a ser si viviera en el mundo actual.
En el cultivo de arroz, un año plantas y ganas mucho dinero; al siguiente, plantas y pierdes. Trabajaste todo el año, no ganaste nada y encima perdiste capital. A pesar de ello, cuando vas a comprar un terreno para ampliar la plantación, este no se consigue barato: se mantiene al mismo precio que cuando el mercado estaba en máximos. El precio de la tierra funciona así: en los años buenos sube, en los malos se mantiene, en otro año malo vuelve a mantenerse, y en los buenos sube. Nunca baja.
¿Por qué? Porque, en el momento en que el precio desciende, quien obtuvo una buena cosecha guarda el dinero para comprar cuando los demás quieren vender más barato. Es un mercado en el que un año entero arroja pérdidas y nadie vende.
En los fundos imobiliários ocurre lo contrario. El gestor anuncia una reducción en los dividendos —la cual puede ser temporal o no— y la gente sale a vender a un precio en el que la rentabilidad asciende al 1,48% mensual. ¡Caramba, recibir un 1,5%! Mi padre solía decir: «si te rinde más del 1%, estás corriendo riesgo de estafa». Este sería un caso de riesgo de estafa. Solo que no lo es.
Estás invirtiendo en un activo compuesto por diversos loteamientos y proyectos inmobiliarios que no están rindiendo al máximo y atraviesan un momento flojo de ventas, pero que, ahora a fin de año, tienden a mejorar. Incluso con unas perspectivas de tipos de interés desfavorables y estimaciones poco alentadoras hacia adelante, hay un periodo de dos o tres meses que debería registrar un mejor desempeño. Y, si el fondo tiene la obligación legal de distribuir el 95% de su resultado, tendrá que pagar un monto extraordinario. Cuando se distribuya ese adicional, ¿el precio de la participación se disparará? ¿Será el mercado tan ineficiente en su tasación como para provocar algo así?
El precio justo: R$ 42,80 (y ~R$ 37 en el peor escenario)
El precio justo calculado por la plataforma para el TGAR11, en el momento de la grabación, era de R$ 42,80. El P/VP histórico señalaba unos 83 reales, y la rentabilidad (*yield*) exigida ya se situaba en torno a los 36 reales, un valor inferior. Al considerar el flujo de caja descontado, con un horizonte de cinco años más perpetuidad bajo el mismo nivel adverso actual, la cifra resultante ya parecía una locura. Era necesario aguardar una mejora futura, y entonces el precio justo superaría los 37 reales. Pero, incluso suponiendo que el fondo continúe en esta mala racha, 37 reales constituiría el precio justo.
Se puede apreciar cómo el mercado está tasando erróneamente este activo en este preciso instante. Es una locura, y nos obliga a elevar la exposición a esta clase de activos y a mantenernos altamente concentrados. Pero no hay problema: ya he hecho esto muchas veces en la vida, y pocas veces ha salido mal o me he arrepentido. Podría salir mal aquí también. Estoy tomando un activo específico como ejemplo, únicamente para demostrar que el mercado está exagerando y que es preciso aprovechar el momento sin sentir temor.
Las cifras del fondo y el análisis completo están disponibles en la página del TGAR11; el TRXF11 también cuenta con su análisis respectivo en el sitio web.
¿Y si cae más?
Puede ocurrir que compres mañana, el dividendo baje a 0,30 reales y la participación caiga a 20 reales. Puede pasar. En tal escenario, aprovecha para incrementar aún más tu posición, o bien recalcula la tesis para comprobar si algo ha cambiado en el fondo o si algo está fallando. Si todo está en orden, limítate a aprovechar la oportunidad.
El mensaje: no es hora de tener miedo
No suelo hacer videos para YouTube, nhưng en esta ocasión sentí que el mercado está entrando en una fase en la que necesitaba venir a decir: no es momento de tener miedo, es momento de comprar activos.
Estoy muy entusiasmado. Mi cartera tenía prácticamente una participación nula en FIIs, entre otros activos, y ahora ha ganado peso: se sitúa con un 25% a 30% aproximadamente en activos de Brasil, cuando hasta hace poco era casi cero. Y estoy incrementando posiciones poco a poco, sin prisa y sin temor a quedarme fuera. Si los tipos de interés futuros descienden, surge una narrativa distinta o se produce un cambio de gobierno, estos fondos despegarán, y entonces todo será alegría. Pobre de quien vendió en mínimos y no lo aprovechó. No sabemos cuánto tiempo durará esta situación, si un año o cuatro, pero hay que pensar en el futuro y posicionarse.
Por ello, para dejarlo bien claro: esto no constituye un consejo de inversión, sino el lugar donde estoy asignando mis recursos. Confía principalmente en lo que estás comprando y en tu estrategia. Si dudas de lo que haces, terminarás cerrando malos negocios. Compra con convicción, tolera que las pantallas muestren pérdidas y continúa comprando hasta que llegue el momento en que solo veas ganancias, día tras día. Cuando llega el beneficio, se recoge.
La siembra es un gasto
Nos encontramos en la época de la siembra, y sembrar implica gastos. Sembrar significa ver pérdidas: pones el dinero ahí para que, algún día, crezca y pueda ser cosechado. La sensación es mixta. En todo lo que he comprado en el pasado, al principio solo veo pérdidas, día tras día. Pero, al mismo tiempo, el mercado me brinda cada vez más oportunidades de comprar más barato aquello que ya estaba dispuesto a pagar a un precio mayor.
Diversificación y liquidez
La cartera del canal no registró subidas espectaculares, pero tampoco caídas drásticas. Nos quedamos por debajo del CDI, aunque casi todo se quedó por debajo del CDI este año. Se mantuvo estable porque está diversificada y controlada: la idea no es ganar muchísimo, pero tampoco perder demasiado.
Comprar una gran cantidad de fundos imobiliários y aguardar la llegada de las alzas no significa que no puedan abaratarse aún más. Por eso no lo compré todo y conservo una buena reserva de liquidez. Si surgen más oportunidades, compraré más; si no aparecen, no pasa nada: la liquidez también rinde bien, y ya capturaré el repunte de los fundos imobiliários, así que todo está en orden.
El mercado es cíclico
Al poco tiempo la narrativa se invierte, y luego vuelve a invertirse. Es un ciclo: en un momento sube y en otro baja. Basta con observar el Ibovespa tan solo en este año: subió, bajó, subió, bajó. En el transcurso de un año cambian muchas cosas, y el humor del mercado oscila en repetidas ocasiones.
Les dejo aquí esta reflexión compartida con todos. Espero que sirva de apoyo, más que de inspiración, a quienes atraviesan estos momentos difíciles, al igual que nosotros también los estamos experimentando. ¡Un fuerte abrazo y que Dios los bendiga!
Aviso importante
Este texto resume el video publicado el 11 nov 2026 y expresa la opinión de Edinei Bauer, así como la asignación de la cartera del canal. No constituye una recomendación de inversión. Los fundos imobiliários, incluidos el TGAR11 y el TRXF11, conllevan el riesgo de pérdida de capital, y los dividendos pueden disminuir. Las cifras de cotización y precio justo citadas corresponden al momento de la grabación y varían con el tiempo; consulta los datos actuales en las páginas de cada fondo.
