¿Qué pasó con el KISU11 y el SNFF11?
Hoy, 13 oct 2026, es la última rueda del fondo de inversión inmobiliaria (FII) KISU11 y del SNFF11; después del cierre, las participaciones quedarán bloqueadas. Ambos fondos se convertirán en participaciones del SNME11, que se entregarán el 24/11. El factor oficial se publicará el 17/11; la estimación es de ~0,755 SNME11 por KISU11 y de ~8,30 por SNFF11.
El KISU11 (antes Kilima, hoy bajo gestión de Suno) y el SNFF11 son fondos de fondos (FoFs), es decir, fondos de inversión inmobiliaria brasileños que, en lugar de comprar inmuebles o títulos directamente, adquieren participaciones de otros FIIs. Ambos serán liquidados: cada uno utiliza su cartera para suscribir participaciones de la 3ª emisión del Suno Multiestratégia (SNME11) y, en la liquidación, transfiere estas participaciones a sus propios partícipes. La fusión del KISU11 fue aprobada en la asamblea que concluyó el 18 may 2026 (quórum del 35,93%, con una aprobación del 30,54% de las participaciones); la del SNFF11, en una asamblea celebrada entre octubre y noviembre de 2025.
Los hechos relevantes del 28/09 actualizaron el cronograma difundido en septiembre: la entrega de las participaciones del SNME11 pasó del 23/11 al 24/11, y el factor de proporción, del 18/11 al 17/11. Los artículos sobre el final del KISU11 y sobre el cierre de negociación del SNFF11 contienen las fechas anteriores; consulte la tabla a continuación.
¿Cuál es el cronograma completo?
El KISU11 y el SNFF11 siguen exactamente el mismo calendario. La fecha de referencia (data-base) —el día que determina quién tiene derecho a recibir las nuevas participaciones— es hoy.
| Fecha | Evento | Qué significa |
|---|---|---|
| 13/10 | Último día de negociación y fecha de referencia | Quienes tengan participaciones al cierre participan del canje; después, no se negocia ni se transfiere nada |
| 16/10 al 16/11 | Envío del costo medio de adquisición | A través del Portal del Inversor de BTG Pactual (la administradora); el dato enviado no se puede modificar |
| 17/11 | Factor de proporción y valor de la amortización en efectivo | Cantidad oficial de SNME11 por participación |
| 18/11 | Fecha de referencia del evento | Referencia para la liquidación |
| 24/11 | Entrega de las participaciones del SNME11 | Las participaciones aparecen en la custodia de la sociedad de bolsa |
| 17/11 al 26/11 | Cálculo del impuesto a la renta (IR) | Cálculo del 20% retenido sobre la ganancia |
| 27/11 | Pago del efectivo restante | El dinero sobrante en los fondos, incluyendo la subasta de las fracciones |
¿Cómo funciona el canje y cuántas participaciones del SNME11 recibo?
El cálculo se basa en la división del patrimonio. Cada participación de KISU11 representa una fracción del valor patrimonial (VP) —el valor de los activos del fondo, menos las deudas, dividido por el número de participaciones—. Dicho patrimonio se utiliza para comprar participaciones de la 3ª emisión del SNME11, que cuestan R$ 9,64 como precio de emisión más R$ 0,36 de tasa de distribución, es decir, un total de R$ 10,00. La tasa de distribución corresponde al costo de colocar los nuevos títulos en el mercado y no pasa a formar parte del patrimonio del fondo.
Factor estimado = VP por participación del fondo saliente ÷ precio de la nueva participación del SNME11.
El documento de la emisión establece que la tasa de R$ 0,36 corre por cuenta de los suscriptores, incluso al ejercer el derecho de preferencia, y no se contempla ninguna exención explícita ni para el KISU11 ni para el SNFF11. Por este motivo, la estimación principal se calcula sobre la base de R$ 10,00; la columna contigua muestra el escenario de R$ 9,64 en caso de que la tasa no se cobre en la integración.
| Fondo | VP/participación (ago/26) | Factor a R$ 10,00 | Factor a R$ 9,64 | Ejemplo |
|---|---|---|---|---|
| KISU11 | R$ 7,5549 | ~0,755 | ~0,784 | 1.000 participaciones → ~755 SNME11 |
| SNFF11 | R$ 83,0027 | ~8,30 | ~8,61 | 100 participaciones → ~830 SNME11 |
Las cifras iniciales provienen de los informes mensuales de agosto: el KISU11 contaba con un patrimonio neto (PL) de R$ 449,8 millones, 59.544.167 participaciones y 98.266 partícipes; el SNFF11 registraba un PL de R$ 333,7 millones y 4.020.635 participaciones.
Por qué el factor es solo una estimación
Tres variables pueden modificar la cifra hasta el 17/11. En primer lugar, el VP de agosto no coincide con el VP de la integración: los activos del KISU11 se incorporan "al valor de mercado vigente en el momento de la integración", por lo que la fluctuación de los FIIs de la cartera entre agosto y noviembre altera el cálculo (los activos del SNFF11 se incorporan a valor contable, que para los FIIs cotizados equivale prácticamente a la misma cifra). En segundo lugar, la liquidación conlleva costos que aún no se han cuantificado. En tercer lugar, la aplicación o no de la comisión de R$ 0,36. Las fracciones de participación se agrupan, se venden en subasta y se abonan en efectivo.
¿Cuánto impuesto se retendrá y cómo informar el costo medio?
La liquidación se asimila a un rescate: la administradora retiene en la fuente un 20% de impuesto a la renta sobre el excedente respecto al costo medio de adquisición de cada partícipe. Quienes hayan comprado por encima del VP no obtienen ganancia y, por consiguiente, no se les retiene impuesto alguno. Los documentos no especifican si dicha retención se efectúa en efectivo o en participaciones.
El costo medio debe declararse en el Portal del Inversor de BTG Pactual entre el 16/10 y el 16/11. Quienes omitan este trámite tendrán como costo de referencia el precio histórico mínimo de cotización del fondo, lo que maximiza la ganancia calculada y, en consecuencia, el impuesto a pagar. Los datos enviados no se pueden corregir con posterioridad.
| Ejemplo: 1.000 KISU11 (valor de ~R$ 7,55/participación) | Costo utilizado | Ganancia | IR retenido (20%) |
|---|---|---|---|
| Compró a R$ 9,00 e informó | R$ 9.000 | ninguna | R$ 0 |
| Compró a R$ 6,20 e informó | R$ 6.200 | R$ 1.355 | ~R$ 271 |
| No informó (mínimo histórico hipotético de R$ 5,00) | R$ 5.000 | R$ 2.555 | ~R$ 511 |
La última fila utiliza un valor hipotético de R$ 5,00 meramente para ilustrar el mecanismo: el partícipe que pagó R$ 9,00 y no declaró el costo pasaría de no pagar impuestos a soportar una retención de varios cientos de reales.
El impuesto retenido ahora no constituye necesariamente una pérdida definitiva
Se trata de una inferencia pendiente de confirmación en el informe de rendimientos: el costo de adquisición de las participaciones del SNME11 recibidas tiende a coincidir con el valor de su integración, cercano a R$ 10,00. De ser así, el impuesto retenido en la liquidación actúa parcialmente como un pago a cuenta; una futura venta del SNME11 por debajo de dicho costo generará una pérdida que podrá compensarse con ganancias posteriores obtenidas en FIIs.
¿Cuánto cuesta una participación del SNME11 a través del KISU11 o del SNFF11?
Para quienes compran KISU11 o SNFF11 al precio actual, o para quienes comparan su posición con lo que van a recibir, es posible calcular el costo efectivo por participación de SNME11: el precio de la participación antigua dividido por el factor. Al importe se le añade el impuesto retenido sobre la diferencia entre el VP y dicho precio. Todas las cifras siguientes son ESTIMACIONES basadas en cotizaciones aproximadas de hoy (KISU11 ~R$ 6,20, P/VP ~0,82; SNFF11 ~R$ 72,79, P/VP ~0,88; SNME11 ~R$ 9,57).
| Vía | Costo por SNME11 (sin IR) | Costo por SNME11 (con IR) | P/VP efectivo |
|---|---|---|---|
| Vía KISU11 a R$ 6,20 (con comisión de R$ 0,36) | ~R$ 8,21 | ~R$ 8,57 | ~0,85 a ~0,89 |
| Vía KISU11 a R$ 6,20 (sin la comisión) | ~R$ 7,91 | — | ~0,82 |
| Vía SNFF11 a R$ 72,79 (con comisión) | ~R$ 8,77 | ~R$ 9,02 | ~0,91 a ~0,94 |
| SNME11 directo en bolsa | ~R$ 9,57 | — | ~1,00 (VP ago/26 R$ 9,59) |
El impuesto estimado asciende a ~R$ 0,27 por KISU11 (20% de R$ 7,55 − R$ 6,20) y a ~R$ 2,04 por SNFF11. El ratio P/VP efectivo compara el costo con los R$ 9,64 de patrimonio respaldados por cada nueva participación; los R$ 0,36 de la comisión quedan fuera y no se destinan al fondo. El P/VP representa el precio sobre el valor patrimonial: por debajo de 1, se paga un importe inferior al patrimonio contable correspondiente.
La diferencia entre los ~R$ 8,21 y los R$ 9,57 del SNME11 cotizado hoy no equivale a un descuento patrimonial. El precio actual del SNME11 corresponde a un fondo pequeño, de R$ 71 millones, antes de la incorporación de decenas de millones de participaciones nuevas, y no existen garantías de que se mantenga tras el 24/11. Para quienes ya poseen KISU11 o SNFF11, la relación con el patrimonio ya viene fijada por el VP de cada fondo: el partícipe pasa a tener SNME11 con un costo de integración de ~R$ 10,00.
Las dos alternativas para los actuales inversores de KISU11 o SNFF11
| Alternativa | Qué sucede | Qué implica |
|---|---|---|
| Vender hasta el cierre de hoy | Se percibe el precio de mercado (KISU11 ~0,82 del VP; SNFF11 ~0,88) | Se cancela la exposición; una eventual ganancia en la venta tributa según la norma general de los FIIs (20% mediante DARF ingresado por el propio inversor); no se participa en el SNME11 |
| Mantener y recibir SNME11 | Participaciones bloqueadas del 14/10 al 24/11; canje por el VP en la integración | Sin liquidez durante ~6 semanas; exposición a la cotización de los FIIs de la cartera hasta la valoración; retención de IR en la fuente; obligación de declarar el costo medio antes del 16/11 |
La última distribución del KISU11 fue de R$ 0,07 por participación (fecha de referencia 15/09, pagada el 25/09). A modo de comparación, R$ 0,07 por KISU11 equivalen a ~R$ 0,093 por participación de SNME11 recibida (ESTIMACIÓN, 0,07 ÷ 0,755).
¿Cuál ha sido el desempeño del SNME11 hasta la fecha?
El SNME11 cuenta actualmente con un PL de R$ 71,16 millones y 7.418.243 participaciones. El VP por participación ha registrado leves variaciones en los últimos 12 meses: R$ 9,637 en sep/25, R$ 9,614 en dic/25, R$ 9,495 en mar/26, R$ 9,434 en may/26, R$ 9,626 en jun/26, R$ 9,720 en jul/26 y R$ 9,592 en ago/26. La siguiente tabla, elaborada a partir de los informes de gestión, distingue los componentes recurrentes de los extraordinarios.
| Mes | Resultado/participación | Rend. FIIs + intereses CRI (R$ mil) | Ganancia de capital bruta (R$ mil) | Distribución | Reserva/participación |
|---|---|---|---|---|---|
| sep/25 | 0,3193 | 309 + 353 | 2.195 (IR −439) | 0,15 | 0,1954 |
| oct/25 | 0,0851 | 391 + 281 | 0 | 0,15 | 0,1310 |
| nov/25 | 0,0883 | 412 + 239 | 0 | 0,15 | 0,0624 |
| dic/25 | 0,1215 | 397 + 327 | 556 (rendimiento −456) | 0,15 | 0,0339 |
| ene/26 | 0,1174 | 473 + 408 | 17 | 0,10 | 0,0513 |
| feb/26 | 0,0884 | 411 + 307 | 0 | 0,10 | 0,0397 |
| mar/26 | 0,1507 | 570 + 249 | 335 | 0,10 | 0,0904 |
| abr/26 | 0,1463 | 534 + 100 | 391 FII + 144 acciones | 0,10 | 0,1000 |
| may/26 | 0,0883 | 581 + 91 | −55 | 0,15 | 0,0429 |
| jun/26 | 0,2440 | 362 + 105 | 1.519 (IR −208) | 0,22 | 0,0669 |
| jul/26 | 0,4951 | 544 + 95 | 52 FII + 2.945 CRI | 0,10 | 0,4620 |
| ago/26 | 0,0965 | 526 + 35 | 130 (IR −26) | 0,10 | 0,3938 |
El informe de agosto ajusta la ganancia de junio a R$ 1.039 mil y el resultado del mes a R$ 1.330 mil. El mismo documento indica que la reserva de agosto asciende a R$ 0,3938 por participación en el texto y a R$ 0,4938 en el cuadro, lo que supone una incoherencia interna del propio informe.
El componente recurrente —rendimientos de los FIIs en cartera más los intereses de los certificados de recepción inmobiliaria (CRI), antes de gastos— se sitúa entre R$ 0,08 y R$ 0,10 por participación mensual. Los meses con mejores resultados se debieron a acontecimientos puntuales: en sep/25, una ganancia de capital de R$ 2,2 millones; en jun/26, la liquidación y amortización del RLGX11 (TIR del 52,5% anual, aproximadamente R$ 0,16 por participación), una posición corta (venta en corto) en GGRC11 (R$ 146 mil) y arbitrajes en RBVA11 (R$ 117 mil) y SNEL11 (R$ 102 mil); en jul/26, una ganancia de R$ 2,9 millones en un CRI. Asimismo, se observa un descenso en el peso de los intereses de los CRI, que pasaron de R$ 300 mil a R$ 400 mil mensuales a principios de 2026 a R$ 35 mil en agosto.
En qué consiste el "arbitraje" del SNME11
En el argot de la gestión, el arbitraje engloba operaciones de arbitraje estadístico o de pares (*long-short*) entre fondos en proceso de conversión o fusión: se compra el fondo que cotiza con descuento respecto a lo que va a recibir y se vende en corto el otro, capturando el diferencial al concluir la operación. Entre los ejemplos citados en los informes figuran: BRCO11 (R$ 290 mil entre marzo y abril), GGRC11, RBVA11 (unos R$ 0,65 millones en el semestre), el par PATL11 × HGLG11 (cerrado en julio) y HGRU11 (R$ 130 mil en agosto). También se contemplan una venta táctica en corto de HGLG11 en dic/25 y compras con descuento en el mercado secundario (SNEL11, RELG11/RLGX11). Durante el primer semestre de 2026, estas operaciones aportaron cerca de R$ 869 mil, o ~R$ 0,11 por participación. La gestora califica esta capacidad de "consistente", si bien no garantiza su recurrencia.
¿Qué cambia en el SNME11 tras la fusión?
La dilución representa el impacto de un volumen masivo de nuevas participaciones sobre cada título preexistente: si bien el patrimonio aumenta de manera proporcional, cualquier importe nominal fijo se distribuye entre un mayor número de partícipes. Este es el eje central de la operación.
| ESTIMACIÓN | Participaciones | Participación |
|---|---|---|
| SNME11 actual | 7,4 millones | ~9% |
| Nuevas vía KISU11 (R$ 449,8 mi ÷ R$ 10) | ~45 millones | ~52% |
| Nuevas vía SNFF11 (R$ 333,7 mi ÷ R$ 10) | ~33 millones | ~39% |
| Fondo consolidado | ~86 millones | PL de ~R$ 830–890 mi |
El documento de la asamblea del KISU11 (feb/2026) estimaba el patrimonio consolidado en unos R$ 890 millones; tomando los VP de agosto y descontando la tasa de distribución, la cifra se aproxima a los R$ 830 millones. Sus consecuencias prácticas son las siguientes:
- El arbitraje pierde peso por participación. La misma ganancia nominal, repartida entre ~86 millones de títulos, se reduce a una duplica parte aproximadamente. Los ~R$ 0,11 por participación del primer semestre se quedarían en ~R$ 0,01. Estas estrategias dependen del tamaño de la posición y de la liquidez de los pares, factores que no aumentan en la misma proporción que el fondo.
- La reserva se diluye. Hasta junio, la gestora había anunciado que distribuiría la totalidad de la reserva antes de la fusión; sin embargo, en julio y agosto modificó su postura, indicando que se conservará como un colchón frente a posibles pérdidas previas a la consolidación. La reserva de ~R$ 0,39 por participación suma cerca de R$ 2,9 millones; de mantenerse y distribuirse con posterioridad a la entrada de las nuevas participaciones, equivaldrá a ~R$ 0,03 por título.
- La cartera modifica su perfil. Actualmente, el SNME11 posee 28 activos: un 66,5% en FIIs, un 26,3% en liquidez, un 6,9% en CRI y un 0,3% en acciones. Las mayores posiciones corresponden a Alianza Renda+ (13,81%), SNEL11 (7,95%), TRXY11 (5,61%), IBBP11 (4,31%), SNFZ11 (4,19%) y el CRI Vanguarda (3,73%). Tras la fusión, la cartera pasará a estar compuesta mayoritariamente por los fondos de fondos del KISU11 (36 FIIs) y del SNFF11, configurando un gran fondo de fondos con una menor ponderación de CRI y operaciones tácticas.
- El CRI Vanguarda pierde relevancia. Con calificación D y en proceso de reestructuración desde la asamblea de acreedores de agosto de 2025, representa el 3,73% del fondo actual; en el consolidado, dicha exposición descenderá por debajo del 0,5% del PL (ESTIMACIÓN). La ratio LTV media de los CRI —deuda en relación con el valor de la garantía— se sitúa en el 55,68%.
- Nueva oferta en el mercado. Alrededor de 100 mil nuevos partícipes recibirán participaciones el 24/11 de manera simultánea. Una parte de ellos podría optar por venderlas, incrementando de forma abrupta el volumen de títulos disponibles en el mercado secundario en comparación con el fondo actual.
Comisiones: qué pasará a pagar el partícipe del KISU11
| Concepto | KISU11 actual | SNME11 (reglamento del 26 ago 2026) |
|---|---|---|
| Comisión global | 0,60% anual | 0,99% anual sobre el PL (o sobre el valor de mercado si el fondo ingresa en índices como el IFIX); mínimo de R$ 22 mil mensuales; 0,20% de administración + 0,79% de gestión |
| Comisión de rendimiento | Inexistente | 20% del exceso sobre el IPCA más el rendimiento del IMA-B, calculado semestralmente |
La comisión de rendimiento ya ha sido cobrada, con un costo de R$ 456 mil en dic/25. En términos monetarios, una comisión global del 0,99% sobre un patrimonio de R$ 9,64 por participación equivale a unos R$ 0,095 anuales, es decir, ~R$ 0,008 mensuales (ESTIMACIÓN). El documento de la asamblea del KISU11 estimaba un resultado recurrente de R$ 0,09 por participación para el fondo consolidado, lo que, al multiplicarse por el factor de ~0,755, se traduce en cerca de R$ 0,068 por antiguo KISU11, una cifra cercana a los R$ 0,07 que venía distribuyendo.
¿Qué ocurre con los inversores que ya tienen SNME11?
No es necesario realizar ninguna gestión operativa: las participaciones se siguen negociando con normalidad. Lo que cambia es la estructura del fondo. El partícipe actual pasará a representar en torno al 9% de un patrimonio diez veces mayor, la reserva acumulada se repartirá con los nuevos inversores si no se distribuye con anterioridad, y la contribución de las operaciones tácticas por participación se reducirá. En contrapartida, el fondo gana escala y liquidez, y el suelo de R$ 22 mil mensuales en concepto de comisiones pierde relevancia. Durante el ejercicio del derecho de preferencia de la 3ª emisión, que concluyó el 04/09, terceros suscribieron únicamente 2.161 nuevas participaciones, por lo que prácticamente la totalidad de la emisión será absorbida por el KISU11 y el SNFF11. En caso de que el fondo pase a formar parte de índices como el IFIX, la base de cálculo de la comisión pasará a ser el valor de mercado en lugar del patrimonio.
Aspectos clave a vigilar en adelante
| Cuándo | Qué observar |
|---|---|
| Hasta el 16/11 | Declaración del costo medio en el Portal del Inversor de BTG Pactual (sin posibilidad de rectificación) |
| 17/11 | Factor oficial de proporción y valor en efectivo, así como la confirmación de si se cobró la comisión de R$ 0,36 |
| 17/11 al 26/11 | Modalidad de retención del impuesto a la renta (en efectivo o en participaciones), pendiente de especificación |
| 24/11 | Entrega de las participaciones y primera rueda del SNME11 con la nueva base de inversores |
| 27/11 | Abono del efectivo restante y de las fracciones liquidadas en subasta |
| A partir de diciembre | Política de distribución del fondo consolidado, destino de la reserva e informe de rendimientos con el costo de las participaciones recibidas |
Resumen
Hoy se celebra la última rueda del KISU11 y del SNFF11. Quienes mantengan las participaciones recibirán títulos del SNME11 el 24/11, en una proporción estimada de ~0,755 por KISU11 y de ~8,30 por SNFF11 (el dato oficial se conocerá el 17/11), aplicándose una retención del 20% de impuesto a la renta sobre la ganancia que supere el costo medio, el cual debe declararse entre el 16/10 y el 16/11. El SNME11 resultante de la fusión es un fondo sustancialmente distinto: aproximadamente diez veces mayor, enfocado principalmente en fondos de fondos, con una comisión del 0,99% anual más rendimiento, y con las operaciones tácticas y la reserva que caracterizaron el último ejercicio diluidas entre ~86 millones de participaciones. Permanecen pendientes de confirmación: el factor oficial, el cobro de la tasa de distribución, el procedimiento de retención fiscal y la política de distribución posterior a noviembre.
Fuentes
- KISU11 — Hecho relevante con cronograma actualizado (28 sep 2026)
- SNFF11 — Hecho relevante con cronograma actualizado (28 sep 2026)
- KISU11 — Hecho relevante con el cronograma original (17 sep 2026)
- SNME11 — Hecho relevante de la 3ª emisión (14 ago 2026)
- SNME11 — Acta de aprobación de la 3ª emisión
- SNME11 — Resultado del derecho de preferencia (4 sep 2026)
- KISU11 — Informe mensual de agosto/2026
- SNFF11 — Informe mensual de agosto/2026
- SNME11 — Informe de gestión de agosto/2026
- SNME11 — Reglamento (26 ago 2026)
