FIIs · Módulo I4 · aula 8 de 9

Alavancagem: quando o fundo deve dinheiro

Aula visual: como um FII se endivida, LTV x passivo ÷ PL, por que 20% de queda nos imóveis vira 28,6% para o cotista e quando a dívida ajuda.

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Pergunta 1 de 2

Fundo com LTV de 50% vê os imóveis caírem 10%. Quanto cai o patrimônio do cotista?

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O fundo imobiliário pode ter dívida, e qual é o limite para não quebrar o patrimônio de quem investe?

Alavancagem é usar dívida para comprar imóveis, buscando ganhar mais que o custo do juro. A regulamentação permite dar o prédio em garantia, e medimos o risco pelo ele tê vê, a dívida sobre o valor total.

Imagine os ativos como uma barra de um bilhão de reais, com setecentos milhões de patrimônio e trezentos milhões de dívida. O valor da dívida é fixo, e entram gráficos para mostrar que ela não diminui quando o imóvel desvaloriza. Na queda, o credor recebe primeiro, enquanto o choque inteiro sobra para diminuir o patrimônio do cotista.

Um fundo com um bilhão de reais em ativos e trezentos milhões de dívida, tem setecentos milhões de patrimônio. Se os imóveis caem vinte por cento, o ativo vira oitocentos milhões de reais, e como a dívida de trezentos milhões não muda, o patrimônio cai para quinhentos milhões de reais. O seu prejuízo foi de vinte e oito vírgula seis por cento, bem maior que a queda dos imóveis.

O erro comum é achar que toda dívida é sempre ruim para o fundo. O risco real é o custo alto e o prazo curto, pois o crédito barato pode aumentar a sua renda.

Resumindo, a dívida amplifica resultados, o ele tê vê mede o risco e o custo decide a viabilidade. Na próxima aula, concentração, e como um inquilino pode derrubar tudo.

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Conteúdo educacional, escrito para quem está aprendendo. Não é recomendação de investimento.