FIIs · Módulo I4 · aula 6 de 9

Contratos típicos, atípicos e prazo médio

Aula visual: o que a Lei do Inquilinato garante no contrato típico e no atípico (built-to-suit), a conta da multa, a revisional e o prazo médio.

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Pergunta 1 de 2

No contrato atípico (art. 54-A), a multa por saída antecipada pode chegar a quanto?

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O que impede o inquilino de ir embora amanhã e deixar o fundo sem renda? A resposta está no tipo de contrato.

Existem dois tipos principais, o típico, que segue a lei comum, e o atípico, que é feito sob medida. No típico, a lei limita a multa, mas no atípico, o que foi pactuado prevalece sobre a regra geral.

No contrato típico, o inquilino sai pagando uma multa proporcional ao tempo, enviando o valor ao fundo. Já no atípico, a multa é muito maior e pode chegar ao valor de todos os aluguéis restantes até o fim. Além disso, no típico o aluguel pode ser revisado após três anos, enquanto no atípico as partes podem renunciar.

Imagine um galpão com aluguel de quinhentos mil reais por mês e contrato de dez anos, ou cento e vinte meses. Se o inquilino sair no fim do ano quatro, ainda faltam setenta e dois meses de contrato para cumprir. No típico, a multa de um milhão e quinhentos mil, multiplicada por setenta e dois e dividida por cento e vinte, dá novecentos mil reais. No atípico, quinhentos mil vezes setenta e dois meses resulta em trinta e seis milhões de reais de multa.

O erro comum é achar que um contrato de dez anos garante dez anos de renda certa na sua conta. Na verdade, o contrato garante uma multa, e o prazo médio ponderado mostra a proteção real da carteira do fundo.

Resumindo, o contrato típico é flexível, o atípico protege muito mais a renda e o prazo médio orienta o investidor. Na próxima aula, fundo de papel, indexador, spread, garantia e o rating.

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