FIIs · Módulo B3 · aula 2 de 4

Papel: o fundo que empresta dinheiro

Aula visual: como o FII de papel ganha com juros de CRI, a conta de IPCA + spread, o efeito da Selic e da deflação e o risco de calote.

Básico1:19

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Pergunta 1 de 2

CRIs atrelados ao CDI tendem a pagar mais quando…

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Tem fundo imobiliário sem nenhum prédio. Por que ele se chama imobiliário?

O fundo de papel empresta dinheiro ao mercado imobiliário, comprando títulos de dívida como o CRI. Ele também pode ter LCI, e a renda vem dos juros, não do aluguel.

A incorporadora precisa de dinheiro para a obra, e a securitizadora transforma a dívida num CRI. O fundo compra o CRI, e o dinheiro chega à incorporadora. Todo mês ela paga juros e correção, que passam pelo fundo até os cotistas. Quanto entra depende do indexador, o CDI segue a Selic, e o IPCA segue a inflação do mês. Num mês de deflação, a correção fica negativa e só o juro real entra. O risco central é o calote, e aí sobra ao fundo a garantia, o imóvel por trás da dívida.

Nos números, IPCA de quatro vírgula cinco por cento vira o fator um vírgula zero quatro cinco, e o juro de sete, um vírgula zero sete. Multiplicando e tirando o um, dá onze vírgula oito por cento no ano, e não onze e meio, porque o juro vem sobre o valor corrigido. Num CRI de dez milhões de reais, isso são um milhão, cento e oitenta mil reais no ano.

O erro comum é achar que papel não tem risco imobiliário. Por trás de cada CRI há um imóvel, e se o devedor quebra, o fundo pode virar dono de um terreno ou de uma obra.

Resumindo, papel vive de juros, o indexador manda no rendimento, e o risco é o calote. Na próxima aula, fundo de fundos e os fundos híbridos.

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  • Karola G · Pexels · Pexels License — Pexels

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