FIIs · Módulo I4 · aula 2 de 9

P/VP: barato em relação a quê?

Aula visual: a conta do P/VP, de onde vem o valor patrimonial (laudo e marcação), como o cap rate muda o VP e quando o desconto é justo.

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Pergunta 1 de 2

Um FII de tijolo negocia a P/VP 0,75. Isso prova que ele está barato?

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Se um fundo imobiliário negocia com vinte por cento de desconto sobre o valor patrimonial, ele está sempre barato?

O valor patrimonial é o que o fundo vale no balanço, mas esse número nasce de uma estimativa, não de uma venda real. No fundo de tijolo, um avaliador faz um laudo, enquanto no fundo de papel, os títulos são marcados pelo preço de mercado.

Imagine uma gangorra, de um lado o preço de oitenta reais na bolsa, e do outro o patrimônio com cem reais. O indicador de preço sobre valor patrimonial fica em zero vírgula oito, mostrando vinte por cento de desconto na bolsa. Mas o laudo do imóvel pode estar otimista, usando uma taxa de retorno antiga. Se o mercado exige mais para imóveis parecidos, o valor real do prédio cai para oitenta reais. O prato do valor patrimonial esvazia até oitenta reais, e o indicador vai para um, com um desconto que some.

Na conta, setecentos milhões de reais de patrimônio divididos por sete milhões de cotas dão cem reais por cota. Com a cota a oitenta reais, dividimos o preço pelo valor patrimonial de cem e chegamos em zero vírgula oito. Uma pesquisa mediu que, em caso de liquidação, o valor real recebido pode ser quarenta e nove por cento menor que o balanço.

O erro comum é achar que comprar abaixo do valor patrimonial é garantia de lucro certo. O balanço aceita tudo, então verifique se a renda se sustenta antes de acreditar no desconto.

Resumindo, o indicador compara preço e balanço, o valor de tijolo é estimativa e o desconto pode ser ilusório. Na próxima aula, se o dividendo se sustenta no caixa que o fundo gera?

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