Guía de ActivosAprender

🏢 Qué es un FII (Fondo Inmobiliario)

Hacete socio de shoppings, galpones y edificios con poco dinero y recibí tu parte del alquiler cada mes. Clases cortas, con video, slides y test.

  • 60clases
  • 652slides
  • ~284min
  • 3niveles
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Rodrigo.Argenton · Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0

Qué vas a aprender

  • Qué es un FII y qué es una cuota
  • De dónde viene la renta que cobrás cada mes
  • Cuándo se paga impuesto y cuándo no
  • Cómo evaluar y elegir un fondo

El recorrido

Tres niveles y sus módulos, de cero a avanzado. Cada clase tiene un video corto, los slides y un test rápido.

60 de 60 clases publicadas

Básico

Desde cero: qué es, cómo rinde y dónde se compra.

4 módulos · 18 de 18 clases publicadas
B1Módulo B1Qué es un FII4/4
  1. B1.1Empezá acáClase B1.1¿Qué es un fondo inmobiliario, en definitiva?Miles de socios, un inmueble grande y una cuota de pocos reales.12 slides · ~5 min · test al final
  2. B1.2Clase B1.2Por qué tenés una cuota, no el inmuebleEl inmueble está a nombre del banco, pero es de los cuotistas, y la ley pone un muro en el medio.12 slides · ~5 min · test al final
  3. B1.3Clase B1.3¿De dónde viene el rendimiento mensual?Del alquiler del inquilino a la plata en tu cuenta, con la cuenta hecha.12 slides · ~5 min · test al final
  4. B1.4Clase B1.4¿FII, alquiler directo o renta fija?Departamento, CDB o FII: cada uno gana en algo, y todos oscilan.12 slides · ~5 min · test al final
B2Módulo B2Quién manda en el fondo4/4
  1. B2.1Clase B2.1Quién es quién dentro de un FIIDos esenciales, un equipo de control y la corredora del lado de afuera.10 slides · ~4 min · test al final
  2. B2.2Clase B2.2Administrador: el dueño en los papelesLos inmuebles están a su nombre, y la responsabilidad también.10 slides · ~4 min · test al final
  3. B2.3Clase B2.3Gestor: quién decide qué comprarMismo galpón, dos gestores, 22% de diferencia en la renta.11 slides · ~5 min · test al final
  4. B2.4Clase B2.4Asamblea: donde el cuotista también decideTu cuota vota, y los temas que más pesan pasan por la asamblea.11 slides · ~5 min · test al final
B3Módulo B3Los tipos de FII4/4
  1. B3.1Clase B3.1Ladrillo: el fondo dueño de inmueblesGalpón, shopping, oficina: la renta viene del alquiler y el riesgo cambia con el inmueble.11 slides · ~5 min · test al final
  2. B3.2Clase B3.2Papel: el fondo que presta dineroSin edificio para alquilar: el fondo presta, cobra intereses y depende de que el deudor pague.12 slides · ~5 min · test al final
  3. B3.3Clase B3.3Fondos de fondos e híbridosUna cuota, varios fondos adentro — y dos comisiones en el camino.11 slides · ~5 min · test al final
  4. B3.4Clase B3.4Desarrollo, Fiagro y los tipos de nichoEl fondo que construye, el costo del atraso y el Fiagro, el fondo del agro en la ley de los FII.11 slides · ~5 min · test al final
B4Módulo B4Tu primera cuota6/6
  1. B4.1Clase B4.1Cómo comprar tu primera cuotaCorredora, código que termina en 11, orden limitada: la primera compra sin sustos.11 slides · ~5 min · test al final
  2. B4.2Clase B4.2Fecha con, fecha ex y pagoQuién cobra el rendimiento del mes — y por qué el precio de la cuota lo descuenta en la fecha ex.11 slides · ~5 min · test al final
  3. B4.3Clase B4.3¿Cuánto tarda vender y cobrar?Sin rescate: para salir, alguien compra tu cuota — y la plata llega en D+2.10 slides · ~4 min · test al final
  4. B4.4Clase B4.4¿Por qué la cuota sube y baja?Mismo alquiler, cuota −20%: la cuenta que separa las tasas de un problema en el fondo.11 slides · ~5 min · test al final
  5. B4.5Clase B4.5¿Un FII es seguro? ¿Hay garantía?Sin FGC, sin rescate, sin rendimiento garantizado — y lo que igual protege al cuotista.11 slides · ~5 min · test al final
  6. B4.6Clase B4.6¿El rendimiento de un FII está exento? Casi siempreEl rendimiento está exento con cuatro condiciones; la ganancia al vender paga 20%, sin los R$ 20 mil de las acciones.11 slides · ~5 min · test al final
Intermedio

Cómo evaluar: indicadores, tipos de fondo y riesgos.

5 módulos · 22 de 22 clases publicadas
I1Módulo I1Cómo nace y crece un FII4/4
  1. I1.1Clase I1.1Cómo se crea un fondo inmobiliarioLa línea de montaje de un FII, y por qué el registro no es sello de calidad.11 slides · ~5 min · test al final
  2. I1.2Clase I1.2¿Cuánto cuesta estructurar y captar un FII?Un prospecto real abierto: 3,24% de la oferta es costo, y casi todo es comisión.10 slides · ~4 min · test al final
  3. I1.3Clase I1.3Oferta pública: IPO y nuevas emisionesLa primera captación y las siguientes, y por qué emitir no es señal de salud.11 slides · ~5 min · test al final
  4. I1.4Clase I1.4Derecho de preferencia, sobras y diluciónSi el fondo emite y no comprás: qué baja y qué queda igual.10 slides · ~4 min · test al final
I2Módulo I2Qué puede (y no puede) hacer el fondo3/3
  1. I2.1Clase I2.1Puede y no puede: la cartera del FIIEl estante de lo que el gestor puede comprar, y lo que queda detrás del vidrio.10 slides · ~4 min · test al final
  2. I2.2Clase I2.2La regla del 95%: caja, no contableEl fondo paga sobre la plata que entró: la revaluación no cuenta.11 slides · ~5 min · test al final
  3. I2.3Clase I2.3Reserva, reinversión y amortizaciónLa ganancia se vuelve rendimiento; el principal puede volver a vos, y eso no es renta.11 slides · ~5 min · test al final
I3Módulo I3Los documentos del fondo3/3
  1. I3.1Clase I3.1Informe gerencial: ¿hay que leerlo?Una guía de diez minutos y el hábito que detecta el empeoramiento escondido.10 slides · ~4 min · test al final
  2. I3.2Clase I3.2Informe mensual y hecho relevante: los obligatoriosEl calendario de lo que el fondo está obligado a contar, y la alarma fuera de él.10 slides · ~4 min · test al final
  3. I3.3Clase I3.3Reglamento: el contrato que manda en todoEl contrato que dice qué puede hacer el gestor, y qué depende de tu voto.10 slides · ~4 min · test al final
I4Módulo I4Indicadores de análisis9/9
  1. I4.1Clase I4.1Dividend yield: el número que más engañaUn DY alto puede ser venta de un inmueble o cuota en baja, no un fondo mejor.11 slides · ~5 min · test al final
  2. I4.2Clase I4.2P/VP: ¿barato en relación con qué?P/VP 0,80 solo es descuento si el VP es realista.11 slides · ~5 min · test al final
  3. I4.3Clase I4.3¿El dividendo entra en la caja generada?Un rendimiento estable puede estar gastando la reserva: contá los meses.11 slides · ~5 min · test al final
  4. I4.4Clase I4.4Vacancia física y financiera no son lo mismoVaciar el metro cuadrado más caro baja la renta más que el área.11 slides · ~5 min · test al final
  5. I4.5Clase I4.5Morosidad, carencia y descuento en el alquilerUn edificio 100% ocupado todavía puede cobrar la mitad del alquiler.10 slides · ~4 min · test al final
  6. I4.6Clase I4.6Contratos típicos, atípicos y plazo medioUn contrato largo garantiza una multa, no renta, y la multa cambia 40 veces.11 slides · ~5 min · test al final
  7. I4.7Clase I4.7FII de papel: indexador, spread, garantía, ratingEl papel también pierde: cuando el deudor deja de pagar y la garantía no alcanza.11 slides · ~5 min · test al final
  8. I4.8Clase I4.8Apalancamiento: cuando el fondo debe dineroLa deuda no se achica: toda la caída de los inmuebles recae en el cuotista.12 slides · ~5 min · test al final
  9. I4.9Clase I4.9Concentración: un inquilino puede tirar todo abajo15 inmuebles con 60% del ingreso en un inquilino no es diversificación.11 slides · ~5 min · test al final
I5Módulo I5Impuesto a las ganancias del cuotista3/3
  1. I5.1Clase I5.1Los requisitos de la exención, uno por unoTres candados deciden si tu rendimiento de FII está exento.10 slides · ~4 min · test al final
  2. I5.2Clase I5.2Vendiste FII: 20%, DARF y pérdidasDel precio medio al DARF pagado, con la pérdida en la caja correcta.12 slides · ~5 min · test al final
  3. I5.3Clase I5.3Cómo declarar FII en el IR anualLo que tenés, lo que cobraste y lo que vendiste, cada uno en su ficha.11 slides · ~5 min · test al final
Avanzado

Lectura de informes, valuación y armado de cartera.

5 módulos · 20 de 20 clases publicadas
A1Módulo A1Interés, precio y valor3/3
  1. A1.1Clase A1.1Por qué la Selic mueve la cuotaLa fracción que une la tasa del Tesoro con el precio de tu cuota.11 slides · ~5 min · test al final
  2. A1.2Clase A1.2Papel y ladrillo en cada ciclo de tasasCuando la tasa sube o baja, quién gana renta y quién gana precio.11 slides · ~5 min · test al final
  3. A1.3Clase A1.3Precio justo: cap rate, reposición y flujoTres reglas para el valor de un fondo, y qué hacer cuando se pelean.12 slides · ~5 min · test al final
A2Módulo A2Gobernanza: el poder del cuotista4/4
  1. A2.1Clase A2.1Quórum simple y calificado, en la prácticaCuántos votos pide cada decisión, y por qué a veces la mayoría no alcanza.11 slides · ~5 min · test al final
  2. A2.2Clase A2.2¿El fondo puede cambiar de tipo después?El fondo es lo que dice su reglamento, y el reglamento cambia en asamblea.11 slides · ~5 min · test al final
  3. A2.3Clase A2.3Cómo cambiar al gestor o al administradorUn mal gestor se puede remover: la regla existe, lo difícil son los votos.11 slides · ~5 min · test al final
  4. A2.4Clase A2.4Representante, poderes y la voz del minoritarioTres llaves que tiene el cuotista chico, y casi nadie usa.11 slides · ~5 min · test al final
A3Módulo A3¿El gestor puede destruir patrimonio?5/5
  1. A3.1Clase A3.1Cuánto ganan el gestor y el administradorLa tasa sale antes de tu rendimiento, y la base de cálculo moldea el incentivo de quien la cobra.11 slides · ~5 min · test al final
  2. A3.2Clase A3.2El interés del gestor no siempre es el tuyoCasi siempre el gestor quiere lo mismo que vos. Mirá los momentos en que no.11 slides · ~5 min · test al final
  3. A3.3Clase A3.3¿Puede un fondo estafar al cuotista?Vender bajo tasación: cuándo es gestión, cuándo es error y cuándo es infracción grave.11 slides · ~5 min · test al final
  4. A3.4Clase A3.4Las trabas: tasación, asamblea, CVM y JusticiaHay trabas reales contra el gestor, y todas tienen un agujero.11 slides · ~5 min · test al final
  5. A3.5Clase A3.5¿Elegir gestor vale más que el dividendo?Dividendo solo es retrovisor; gestor solo es fe. Juzgá los dos con datos.11 slides · ~5 min · test al final
A4Módulo A4Eventos que cambian el fondo4/4
  1. A4.1Clase A4.1Emisión con descuento: quién paga la cuentaCuota nueva vendida con descuento: el descuento sale del VP de quien ya estaba.10 slides · ~4 min · test al final
  2. A4.2Clase A4.2Fusión, incorporación y escisión: ¿quién gana?Cuando dos fondos se vuelven uno, la relación de canje decide quién se lleva el descuento.10 slides · ~4 min · test al final
  3. A4.3Clase A4.3Liquidación: qué pasa con tu plataSi el fondo termina, recibís lo que consiga la venta de los inmuebles, en cuotas y con IR retenido.10 slides · ~4 min · test al final
  4. A4.4Clase A4.4Recompra de cuotas y las reglas en debateCon la cuota debajo del VP, recomprar y cancelar puede aumentar el valor de quien se queda.10 slides · ~4 min · test al final
A5Módulo A5Armando y cuidando la cartera4/4
  1. A5.1Clase A5.1Los cuatro riesgos que mide el sitio“¿Este fondo es riesgoso?” Son cuatro preguntas, cada una con su nota.11 slides · ~5 min · test al final
  2. A5.2Clase A5.2Cuántos FIIs tener y cómo diversificarDiversificar es repartir las fuentes de riesgo, no coleccionar códigos.10 slides · ~4 min · test al final
  3. A5.3Clase A5.3¿Cuánto invertir para vivir de renta?Vivir de renta para siempre exige gastar solo el retorno real y reinvertir la inflación.11 slides · ~5 min · test al final
  4. A5.4Clase A5.4La rutina del cuotista: seguir, reaccionar, venderDespués de comprar: una rutina corta, una reacción para cada evento y motivos reales para vender.11 slides · ~5 min · test al final

Lectura completa

Para profundizar en texto y ver fondos reales.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un fondo inmobiliario (FII)?

Es un fondo que reúne el dinero de muchos inversores para comprar inmuebles o títulos del sector inmobiliario. Al comprar una cuota te volvés socio de esos inmuebles y recibís tu parte del alquiler cada mes, sin comprar un inmueble entero.

¿Los FIIs pagan impuesto a las ganancias?

Para personas físicas, los rendimientos mensuales están exentos cuando el fondo cotiza solo en bolsa, tiene al menos 100 cuotistas y el inversor tiene menos del 10% de las cuotas (Ley 11.033/2004, vigente en 09/2026). La ganancia al vender la cuota paga 20%.

¿Por qué el ticker de FII termina en 11?

Por convención de la B3, las cuotas de fondos inmobiliarios usan el final 11, como MXRF11, HGLG11 y XPML11. Pero el 11 solo no alcanza: los ETFs y las units de empresas (como TAEE11) también lo usan, así que revisá el nombre del activo.

¿Qué tipos de FII existen?

Los de ladrillo son dueños de inmuebles físicos (shoppings, galpones, oficinas) y viven del alquiler. Los de papel le prestan al sector inmobiliario comprando CRIs y viven de intereses. Los fondos de fondos compran cuotas de otros FIIs y los híbridos mezclan todo.

¿El rendimiento del FII está garantizado?

No. Depende de los alquileres o intereses que cobra el fondo y cambia mes a mes. La vacancia, la morosidad y las tasas altas pueden bajar la renta y el precio de la cuota, que oscila todos los días en la bolsa.

Créditos de las imágenes

Contenido educativo, escrito para quien está aprendiendo. No es recomendación de inversión.

📘 Qué es, de verdad

Imaginá que un shopping vale R$ 500 millones. Nadie lo compra solo. Entonces se junta el dinero de miles de inversores, se compra el shopping, y se divide en pequeños pedazos llamados cuotas. Cada cuota cuesta, por ejemplo, R$ 100 — y comprás cuantas quieras desde el home broker.

Eso es un FII (Fondo de Inversión Inmobiliario): un condominio de inversores, dueño de inmuebles reales. Cada mes, el alquiler que generan esos inmuebles se divide entre los cuotistas. Recibís tu parte proporcional, en dinero, en la cuenta de la corredora.

La gran ventaja fiscal

Ese "alquiler" mensual (llamado rendimiento) está exento de impuesto a las ganancias para personas físicas. Si tuvieras un inmueble alquilado, pagarías impuesto — en el FII, no. Por eso se usa tanto para generar renta pasiva.

🏷️ Cómo reconocer un FII (el ticker)

Todo FII se negocia por un ticker (código) con un patrón fácil: 4 letras + el número 11. Cada vez que veas un código que termina en 11, es un fondo.

Ejemplos reales

MXRF11   HGLG11   XPML11   KNRI11   VISC11

🧱 Los tipos de FII

No todo FII es dueño de edificios. Hay familias diferentes:

  • FII de ladrillo: dueño de inmuebles físicos — shoppings, galpones logísticos, oficinas, hospitales. La renta viene del alquiler.
  • FII de papel: no tiene inmuebles; presta dinero al sector inmobiliario comprando títulos de deuda (CRIs). La renta viene de los intereses. Suele rendir más cuando las tasas están altas.
  • FII de fondos (FOF): compra cuotas de otros FIIs. Es una forma de diversificar en varios fondos comprando uno solo.
  • FII híbrido: mezcla ladrillo y papel.

⚙️ El P/VP — el número que todo cuotista mira

Hay un indicador clave para saber si un FII está "caro" o "barato": el P/VP (Precio sobre Valor Patrimonial). Compara el precio de la cuota en bolsa con el valor real del patrimonio del fondo.

  • P/VP = 1,00 → la cuota cuesta exactamente el valor de los inmuebles.
  • P/VP por debajo de 1,00 (ej.: 0,90) → comprás los inmuebles por menos de lo que valen. Puede ser oportunidad.
  • P/VP por encima de 1,00 (ej.: 1,15) → pagás una prima sobre el patrimonio. A veces justificada por la calidad de la gestión.

Junto con el P/VP, se mira el dividend yield (cuánto rinde por año en relación al precio) y la calidad de los inmuebles y la gestión.

🛡️ El riesgo

FII es renta variable: el precio de la cuota fluctúa cada día en bolsa. Los principales riesgos son:

  • Vacancia: si los inmuebles quedan vacíos, el alquiler (y tu rendimiento) baja.
  • Tasas altas: con la Selic alta, la renta fija compite y los precios de los FIIs suelen caer.
  • Incumplimiento: en FIIs de papel, el incumplimiento en los títulos reduce la renta.

El rendimiento mensual no es garantizado — varía según los inmuebles y el mercado. Por eso conviene diversificar entre varios fondos y tipos.

✓ Cuándo tiene sentido

Para quien quiere renta pasiva mensual y exposición a inmuebles sin comprar uno entero. Excelente comprando buenos fondos con P/VP atractivo y manteniéndolos a largo plazo.

✗ Cuándo evitar

Comprar solo por el "dividendo alto" sin mirar la salud del fondo, o concentrar todo en un único FII. No es reserva de emergencia — el precio fluctúa.

Análisis por fondo

Aquí en el sitio cada FII tiene un análisis completo y actualizado — P/VP, dividendos, documentos de la CVM y nota. Cuando quieras pasar del "qué es" al "¿vale la pena?", consultalo.

🏢 Ver análisis de FIIs →

⚠️ Contenido educativo, escrito para quien está aprendiendo. No es recomendación de inversión.