Reel en producciónPapel: el fondo que presta dinerovideo corto · 9:16BásicoFIIs · Clase B3.2 · Módulo B3
Papel: el fondo que presta dinero
Módulo B3: Los tipos de FII
En esta clase
- El camino de la plata en el CRI
- La cuenta de IPCA + 7% al año
- Impago: el riesgo central del papel
FIIs · Clase B3.2
El fondo que presta dinero
No tiene edificios para alquilar. Tiene contratos de deuda — con un inmueble detrás.
El camino de la plata
Del fondo a la obra, y de vuelta
- Desarrolladoranecesita plata para la obra
- Securitizadoraconvierte la deuda en CRI
- FII de papelcompra el CRI
- Voscobrás los intereses como rendimiento
CRI = Certificado de Recebíveis Imobiliários: un título de deuda ligado a inmuebles.
Leé la tasa
El rendimiento viene escrito en el CRI
- CDI + 2%
- IPCA + 8%
- 110% del CDI
El CDI sigue a la Selic. El IPCA sigue a la inflación.
Hacé la cuenta
Cuánto rinde un CRI de R$ 10 millones
Se multiplica, no se suma: 4,5% + 7% daría 11,5%. Valores ilustrativos.
Los dos indexadores
CDI o IPCA: qué mueve el rendimiento
CRI atado al CDI
- Sube la Selic: rinde más
- Baja la Selic: rinde menos
CRI atado al IPCA
- Protege de la inflación
- Mes con deflación: rinde menos ese mes
Mes a mes
El IPCA del mes cambia lo que entra
R$ mil por mes en el CRI a IPCA + 7%. Abajo, el IPCA del mes. Con deflación, solo entra el interés.
El riesgo principal
Cuando el deudor no paga
- Atrasoel deudor deja de pagar
- Cobrose ejecuta la garantía
- El fondo se queda con el inmuebleterreno, obra o edificio
- Ventay puede no cubrir la deuda
El error
“El papel no tiene riesgo inmobiliario”
Lo tiene. Detrás de cada CRI hay un inmueble — y es lo que queda cuando el deudor quiebra.
Garantía, deudor y tasa se analizan en la clase I4.7.
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Tres ideas de la clase
- Renta de interesesEl fondo de papel compra deudas ligadas a inmuebles, como el CRI.
- Manda el indexadorEn el CDI, sigue a la Selic. En el IPCA, a la inflación del mes.
- El riesgo es el impagoSi el deudor no paga, queda la garantía — que puede valer menos.
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Los CRI atados al CDI tienden a pagar más cuando…
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Sube la Selic. El CDI se mueve con ella y el interés del CRI acompaña — siempre que los deudores sigan pagando.
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CRI a IPCA + 6%, con IPCA de 5% en el año. ¿Cuánto rinde?
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1,05 × 1,06 = 1,113, o sea, 11,3% en el año. La inflación y el interés se multiplican.
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