Reel en producciónCómo se crea un fondo inmobiliariovideo corto · 9:16IntermedioFIIs · Clase I1.1 · Módulo I1
Cómo se crea un fondo inmobiliario
Módulo I1: Cómo nace y crece un FII
En esta clase
- Quién hace qué hasta que la cuota llega a la bolsa
- Qué tiene que decir el reglamento
- Los 180 días para llegar a 100 cuotistas
FIIs · Clase I1.1
De cero a la cuota en la bolsa
Quién hace qué, y en qué orden, para que nazca un fondo inmobiliario.
La línea de montaje
Cinco estaciones hasta la bolsa
- Tesisla gestora elige qué comprar
- Administradoruna entidad habilitada constituye el fondo
- Reglamento y tasaciónlas reglas y el valor de los inmuebles
- Ofertalos inversores compran las cuotas
- Bolsala cuota empieza a negociarse en B3
La plata solo entra por el sistema de distribución de valores mobiliarios (Res. CVM 175, Anexo III, art. 2).
Quién es quién
Cada pieza tiene un dueño
Un fondo limitado a 5% en valores mobiliarios puede crearlo solo el administrador (Anexo III, art. 5).
Cronograma ilustrativo
Del papel a la bolsa en meses
- Mes 0Tesis y activos objetivola gestora arma el plan
- Meses 1–2Reglamento, due diligence y tasacionesabogados y tasadores trabajan
- Mes 3Registro y ofertase ofrecen las cuotas
- Mes 4Liquidación y debut en B3entra la plata, la cuota cotiza
- Hasta 180 días después100 cuotistas o máscondición de la exención del rendimiento
El reloj de la exención
El fondo nuevo corre contra el reloj
desde la primera integración para llegar a 100 cuotistas
Sin los 100, la persona física pierde la exención de IR sobre el rendimiento.
Ley 11.033/2004, art. 3, § 2, regla vigente en 09/2026.
Cuidado con el sello
Registro no es recomendación
El registro garantiza
- documentos en el formato de la regla
- información obligatoria publicada
- fiscalización de la CVM
El registro no garantiza
- que el fondo sea bueno
- que el precio sea justo
- ningún rendimiento
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Tres ideas de la clase
- Una línea de montajeTesis, administrador, reglamento y tasación, oferta y bolsa.
- El reglamento mandaObjeto, política, tasas y quórums quedan escritos desde el inicio.
- Registro ≠ recomendaciónLa CVM revisa la regla, no la calidad del fondo.
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El fondo se integró con 40 cuotistas. ¿Cuánto tiempo tiene para llegar a 100?
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180 días desde la primera integración (Ley 11.033/2004, art. 3, § 2). Después, sin 100 cuotistas, el rendimiento pierde la exención.
Test rápido · 2 de 2
El fondo tiene registro en la CVM. ¿Qué prueba eso?
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Solo conformidad. El registro no evalúa inmueble, precio ni gestor: ese análisis es tuyo.
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Créditos de las imágenes
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