Reel en producciónPrecio justo: cap rate, reposición y flujovideo corto · 9:16AvanzadoFIIs · Clase A1.3 · Módulo A1
Precio justo: cap rate, reposición y flujo
Módulo A1: Interés, precio y valor
En esta clase
- Cap rate, reposición y flujo descontado
- La cuenta de un galpón con las tres reglas
- Por qué publicar el rango, no el punto
FII · Clase A1.3
¿Cuánto vale una cuota? Depende de la regla
Tres técnicas, tres respuestas, y qué hacer cuando se pelean.
Regla 1 · cap rate
La misma renta, dos valores
Un punto de cap rate mueve el valor 10%. Quien elige el cap rate elige el resultado.
Regla 2 · reposición
Cuánto cuesta construir de nuevo
Números ilustrativos de un galpón.
¿Barato o varado?
El mercado paga menos que el ladrillo
R$ 120 mi de mercado ÷ R$ 190 mi para reconstruir
Argumento de valor, que solo vale si alguien quiere alquilar ese galpón.
Las reglas lado a lado
El mismo galpón, valores hasta 58% lejos
En millones de reales. De 120 a 190 hay 58% de diferencia.
Lo que midió el backtest del sitio
Ninguna técnica le ganó al precio de hoy
error de “vale el precio de hoy”; el flujo descontado erró 30,4%
7 fondos del laboratorio de Rico aos Poucos, medición del 08/09/2026.
El error
¿Centavo o rango?
“Vale R$ 132,47”
falsa precisión
- Esconde el supuesto
- Parece certeza, es un tiro al aire
“Entre R$ 120 y 190 mi”
rango honesto
- Muestra dónde discrepan las técnicas
- El supuesto queda a la vista
En el sitio, con más de 40% de dispersión entre técnicas, la pantalla publica el rango.
Quedate con esto
Tres ideas de la clase
- Tres reglasCap rate, costo de reposición y flujo descontado miden cosas distintas.
- El supuesto mandaUn punto de cap rate ya mueve el valor 10%.
- Rango, no centavoCuando las técnicas se pelean, lo honesto es mostrar el intervalo.
Test rápido · 1 de 2
¿Por qué el sitio muestra un rango de precio justo y no un número?
Ver respuesta
Discrepancia medida. Con dispersión de más de 40% y error real en el backtest, un número con centavos sería falsa precisión.
Test rápido · 2 de 2
Renta neta de R$ 12 mi por año y cap rate de 8%. ¿Cuánto vale el inmueble?
Ver respuesta
R$ 12 mi ÷ 8% = R$ 150 mi. Cap rate menor, valor mayor.
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Créditos de las imágenes
- Gaf.arq · Wikimedia Commons · CC BY-SA 3.0 — Wikimedia Commons
- Christina Morillo · Pexels · Pexels License — Pexels
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