Reel en producciónApalancamiento: cuando el fondo debe dinerovideo corto · 9:16IntermedioFIIs · Clase I4.8 · Módulo I4
Apalancamiento: cuando el fondo debe dinero
Módulo I4: Indicadores de análisis
En esta clase
- De dónde sale la deuda del fondo
- LTV y pasivo ÷ PN
- El efecto amplificador en la caída
FIIs · Clase I4.8
Cuando el fondo compra con plata prestada
La deuda agranda la ganancia en la suba, y el golpe en la baja.
Medir la deuda
Dos reglas, el mismo fondo
Activos = deuda + patrimonio del cuotista (PN). Compará fondos siempre con la misma regla.
Los inmuebles caen 20%
La deuda no cae con ellos
Antes
PN R$ 700 mi
- Activos R$ 1.000 mi
- Deuda R$ 300 mi
Después
PN R$ 500 mi
- Activos R$ 800 mi (−20%)
- Deuda R$ 300 mi: no cambia
El efecto amplificador
Los inmuebles cayeron 20%. El cuotista, más.
en el patrimonio del cuotista: de R$ 700 mi a R$ 500 mi
Toda la caída de los inmuebles recae sobre quien tiene cuotas. El acreedor cobra igual.
Inmuebles −20% en todos
Más deuda, golpe más grande
Caída del patrimonio del cuotista. Desde la izquierda: sin deuda, LTV de 30%, 50% y 70%.
No toda deuda es mala
El problema es el costo y el plazo
Deuda que ayuda
Barata
- Cuesta menos de lo que rinde el inmueble
- Plazo largo, cuota que entra en el alquiler
Deuda que lastima
Cara
- CDI + spread: sube cuando sube la Selic
- Vence antes de que llegue la renta
Cómo mide el sitio
De la medida más confiable a la menos
- Balancela deuda transcripta
- LTV del gestorlo que declara el informe
- Informe a la CVMpasivo ÷ PN: exagera, a propósito
- No medidase dice en pantalla, sin adivinar
El pasivo incluye más que deuda. Sobrestimar es el lado correcto para equivocarse.
Quedate con esto
Tres ideas de la clase
- LTV = deuda ÷ activosPasivo ÷ PN es otra regla del mismo fondo.
- La deuda amplificaToda la caída de los inmuebles recae en el patrimonio del cuotista.
- Costo y plazo decidenDeuda barata y larga ayuda; cara y corta lastima.
Test rápido · 1 de 2
Un fondo con LTV de 50% ve caer sus inmuebles 10%. ¿Cuánto cae el patrimonio del cuotista?
Ver respuesta
20%. Activos 100 → 90; la deuda sigue en 50; el PN pasa de 50 a 40.
Test rápido · 2 de 2
Activos de R$ 500 mi y deuda de R$ 100 mi. ¿Cuál es el LTV?
Ver respuesta
R$ 100 mi ÷ R$ 500 mi = 20%. El 25% es pasivo ÷ PN (R$ 100 mi ÷ R$ 400 mi).
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