Reel en producciónMorosidad, carencia y descuento en el alquilervideo corto · 9:16
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IntermedioFIIs · Clase I4.5 · Módulo I4

Morosidad, carencia y descuento en el alquiler

Módulo I4: Indicadores de análisis

10 slides~4 mintest al final

En esta clase

  • Morosidad: facturado vs. cobrado
  • Carencia y descuento escondidos
  • Resultado contable vs. de caja
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Llaves en la cerradura de una puerta

FIIs · Clase I4.5

Ocupado no quiere decir pagando

El inquilino está ahí. La pregunta es si la plata llegó.

Vacancia cero, menos caja

Tres formas de que el alquiler no llegue

  • MorosidadEl inquilino debe y no pagó.
  • CarenciaMeses sin alquiler al comienzo del contrato.
  • DescuentoAlquiler más bajo por un tiempo, para atraer o retener al inquilino.

Ninguno de los tres aparece como vacancia: el espacio sigue ocupado.

Morosidad

Lo que se cobró y no entró

R$ 1,90 micontratado−R$ 1,71 micobrado=R$ 190 milno entró
R$ 190 mil÷R$ 1,90 mi=10%morosidad

Un atraso relevante en el cobro es hecho relevante (CVM 175, Anexo III, art. 37, § 1º, I).

Carencia de 6 meses

Edificio lleno, medio año sin alquiler

  1. 0ene
  2. 0feb
  3. 0mar
  4. 0abr
  5. 0may
  6. 0jun
  7. 100jul
  8. 100ago
  9. 100sep
  10. 100oct
  11. 100nov
  12. 100dic

Alquiler de R$ 100 mil, contrato de 60 meses: en el 1.er año entran 6 de 12 alquileres. Vacancia: 0%.

Balance vs. caja

La contabilidad reparte. La caja muestra.

Resultado contable

R$ 90 mil/mes

  • 54 alquileres ÷ 60 meses
  • La carencia desaparece de la cuenta

Resultado de caja

R$ 50 mil/mes

  • Promedio del 1.er año: R$ 600 mil ÷ 12
  • Es lo que paga el rendimiento

La contabilidad puede linealizar el alquiler en todo el contrato. Por eso el sitio mira el resultado de caja (clase I2.2).

Cómo investigar

Seguí la plata hasta la caja

  1. Contratadolo que dicen los contratos
  2. Informecarencias, descuentos y atrasos
  3. Cobradolo que entró de verdad

La diferencia entre el primero y el último es renta que no ves en la vacancia.

Quedate con esto

Tres ideas de la clase

  1. Ocupado ≠ pagandoLa morosidad es alquiler cobrado que no entró.
  2. La carencia es vacancia disfrazadaEspacio ocupado, caja vacía por meses.
  3. Confiá en la cajaEl balance puede repartir el alquiler; la caja muestra lo que llegó.

Test rápido · 1 de 2

Un contrato nuevo de 5 años, con 6 meses de carencia, empieza en enero. En el 1.er año, ¿cuántos alquileres entran en la caja?

Ver respuesta

6. De enero a junio no entra nada; de julio a diciembre entran seis alquileres, con vacancia de 0%.

Test rápido · 2 de 2

Contratado R$ 500 mil, cobrado R$ 450 mil. ¿Cuál es la morosidad?

Ver respuesta

R$ 50 mil ÷ R$ 500 mil = 10%. El 90% es lo que se cobró.

Clase terminada

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