Reel en producciónPor qué tenés una cuota, no el inmueblevideo corto · 9:16BásicoFIIs · Clase B1.2 · Módulo B1
Por qué tenés una cuota, no el inmueble
Módulo B1: Qué es un FII
En esta clase
- Propiedad fiduciaria: dueño solo en los papeles
- Por qué el acreedor del banco no alcanza al fondo
- Qué te permite tu cuota y qué no
FIIs · Clase B1.2
¿Y si quiebra el banco del fondo?
El inmueble está a nombre del administrador. Igual, es tuyo.
Propiedad fiduciaria
Dueño en los papeles, no en el bolsillo
- Cuotistasponen la plata
- Administradorcompra en nombre del fondo
- Matrícularegistra la restricción
- Inmueblees del fondo
Ley 8.668/1993, art. 6: el administrador compra “en carácter fiduciario”, guardándolo para los cuotistas.
Dos bóvedas, un muro
Lo del banco no se mezcla
Bóveda del banco
- Deudas del banco
- Acreedores del banco
- Puede quebrar
Bóveda del fondo
- Inmuebles del fondo
- Alquileres y rendimientos
- Separado por ley
Ley 8.668/1993, art. 7: los bienes del fondo no se mezclan con el patrimonio del administrador.
En números
El banco quiebra debiendo R$ 5 mil millones
Los acreedores se pelean por lo que es del banco. La bóveda del fondo sigue llena.
Ejemplo ilustrativo.
Después de la quiebra
Cambia el administrador, queda el inmueble
- 1 · LiquidaciónEl banco quiebrael Banco Central nombra un liquidador
- 2 · Hasta 5 días hábilesAsamblea convocadael liquidador llama a los cuotistas
- 3 · VotaciónNuevo administradorlos cuotistas eligen quién asume
- 4 · RegistroLos inmuebles siguen en el fondoel acta se anota en la matrícula
Ley 8.668/1993, art. 11. La sucesión no es transferencia de propiedad (Resolución CVM 175, Anexo III, art. 34 § 5).
Cuota no es escritura
Lo que tu cuota te da — y lo que no
Podés
- Cobrar tu parte de la renta
- Votar en la asamblea
- Vender la cuota en la bolsa
No podés
- Pedirle el rescate al fondo
- Usar u ocupar el inmueble
Y no respondés por deudas del inmueble: solo pagás las cuotas que compraste. Ley 8.668/1993, arts. 2 y 13.
El error común
“El FII es riesgo del banco”
Tu riesgo es el del negocio inmobiliario — inmueble vacío, inquilino que no paga —, no el balance del administrador.
Recordá esto
Tres ideas de la clase
- Dueño en los papelesEl administrador compra los inmuebles en carácter fiduciario, para los cuotistas.
- Patrimonio separadoEl acreedor del administrador no alcanza los inmuebles del fondo.
- Cuota, no escrituraCobrás, votás y vendés en la bolsa, pero no rescatás ni usás el inmueble.
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El administrador entró en liquidación. ¿Y los inmuebles?
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Siguen en el fondo. Por la Ley 8.668/1993 (arts. 7 y 11), los bienes no se mezclan con los del administrador, y los cuotistas eligen quién asume.
Test rápido · 2 de 2
Querés salir del fondo. ¿Cómo recuperás la plata?
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Vendés en la bolsa. El FII es un fondo cerrado: no hay rescate, y el cuotista no tiene derecho sobre el inmueble en sí.
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Créditos de las imágenes
- Buffy May · Wikimedia Commons · CC BY-SA 2.0 — Wikimedia Commons
- Luiz Pantoja · Wikimedia Commons · CC BY 2.0 — Wikimedia Commons
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