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IntermedioFIIs · Clase I4.9 · Módulo I4

Concentración: un inquilino puede tirar todo abajo

Módulo I4: Indicadores de análisis

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En esta clase

  • Activo, inquilino y región
  • El gasto fijo amplifica la caída
  • Tres preguntas sobre el mayor inquilino
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FIIs · Clase I4.9

15 inmuebles y un solo riesgo

La diversificación se mide en el ingreso, no en la cantidad de inmuebles.

De quién viene el ingreso

Un inquilino paga más que todos juntos

  1. 60%A
  2. 10%B
  3. 8%C
  4. 7%D
  5. 5%E
  6. 10%otros

Parte del ingreso que paga cada inquilino. Muchos nombres; el riesgo vive en la barra roja.

Tres canastas para mirar

Dónde se esconde la concentración

  • ActivoUn inmueble o un CRI explica la mayor parte.
  • Inquilino o deudorUna empresa paga el grueso del alquiler o de los intereses.
  • RegiónTodo en la misma ciudad, en el mismo barrio.

Con la regla del sitio, lo que quiebra un fondo es el activo, no la clase.

Se va el inquilino del 60%

El gasto fijo se queda

R$ 1 miingreso antes−R$ 150 milgasto fijo=R$ 850 milresultado
R$ 400 milingreso después−R$ 150 milel mismo gasto=R$ 250 milresultado

Valores por mes. Expensas, impuestos y mantenimiento no se van con el inquilino.

El efecto del gasto fijo

El ingreso cae 60%. El rendimiento, 70,6%.

Ingreso

−60%

  • De R$ 1 mi a R$ 400 mil

Resultado

−70,6%

  • De R$ 850 mil a R$ 250 mil

Gasto fijo de R$ 150 mil

El resultado cae más que el ingreso

  1. ingreso −20%−23,5%
  2. ingreso −40%−47,1%
  3. ingreso −60%−70,6%
  4. ingreso −80%−94,1%

Caída del resultado que se vuelve rendimiento. Desde la izquierda: ingreso −20%, −40%, −60% y −80%.

Cómo leer un fondo

Tres preguntas sobre el mayor inquilino

  1. ¿Cuánto paga?% del ingreso, no del área
  2. ¿Cuándo vence?su contrato (clase I4.6)
  3. ¿Y si se va?multa, garantía y quién ocuparía

Repetí para el mayor activo y para la región que más pesa.

Quedate con esto

Tres ideas de la clase

  1. Contá el ingreso, no los inmuebles15 inmuebles con 60% en un inquilino no es diversificar.
  2. El gasto fijo amplificaLa renta cae más que el ingreso.
  3. Tres canastasActivo, inquilino o deudor, y región.

Test rápido · 1 de 2

El ingreso cae 50% y todo el gasto es fijo. El resultado cae:

Ver respuesta

Más de 50%. El gasto sigue entero y se come una parte mayor de un ingreso menor.

Test rápido · 2 de 2

Ingreso R$ 500 mil, gasto fijo R$ 100 mil. Se va el inquilino del 40%. El resultado cae:

Ver respuesta

Antes: R$ 500 mil − R$ 100 mil = R$ 400 mil. Después: R$ 300 mil − R$ 100 mil = R$ 200 mil. Se va la mitad del resultado.

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  • Wilfredor · Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0 — Wikimedia Commons

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